觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
泛?？毓伞皵嗌犭x”的背后卻折射出其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的逐步縮小與盈利能力下降、負債壓力等難題。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 泛?？毓蛇€在繼續“斷舍離”。
1月5日晚間，泛?？毓砂l(fā)布公告稱(chēng)，公司控股子公司武漢中央商務(wù)區股份有限公司擬向武漢瑞坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（買(mǎi)方）出售武漢中央商務(wù)區不動(dòng)產(chǎn)權證號為“鄂（2019）武漢市江漢不動(dòng)產(chǎn)權第0008198號”宗地的國有建設用地使用權。
資料顯示，上述地塊坐落于武漢市江漢區，為商服、住宅、公共設施、公共建筑，土地使用權面積8.37萬(wàn)平方米。
上述地塊的轉讓總價(jià)為30.66億元，接盤(pán)方為綠城。經(jīng)初步測算，本次交易預計產(chǎn)生資產(chǎn)處置收益約12.51億元。
這是繼去年出售北京、上海項目及美國舊金山資產(chǎn)后，泛?？毓稍俣瘸鍪燮煜碌禺a(chǎn)項目，但在泛?？毓伞皵嗌犭x”的背后卻折射出其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的逐步縮小與盈利能力下降、負債壓力等難題。
被擺上貨架的CBD地塊
過(guò)往宣示要投資千億的武漢中央商務(wù)區，是泛?？毓勺顬楹诵牡牡禺a(chǎn)項目。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，武漢中央商務(wù)項目于2001年立項，隔年，為開(kāi)發(fā)上述項目，泛?？毓傻任寮移髽I(yè)組建武漢中央商務(wù)區股份有限公司，來(lái)主導王家墩商務(wù)區投資、開(kāi)發(fā)、建設和運營(yíng)。
經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，武漢中央商務(wù)區項目至今仍未全部完工。據泛?？毓?020年中報顯示，該項目的總建筑面積為414.29萬(wàn)平方米，截至二季度末，項目剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積達到287.4萬(wàn)平方米，占比接近七成。
項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度漫長(cháng)、投入巨大，武漢中央商務(wù)區頻頻傳出轉讓的消息。
最近一次源于2019年，彼時(shí)，泛?？毓煞蛛A段合共以79.5億元的總價(jià)受讓杭州陸金汀持有的武漢公司9.7447%股份。同年11月24日，最后一次股權轉讓完成，杭州陸金汀將不再持有武漢公司股份，后者將全部歸入泛?？毓慎庀?。
當時(shí)，分析人士就曾提到，武漢CBD項目體量大、開(kāi)發(fā)運營(yíng)時(shí)間長(cháng)，收回項目全部股權后，泛?？毓赡軌蚋憷ミM(jìn)行一些融資的動(dòng)作，包括后續引入戰略投資者共同開(kāi)發(fā)項目。
如今，武漢中央商務(wù)區部分項目被正式擺上的貨架。
1月5日，泛?？毓赏嘎?，該公司擬出售武漢中央商務(wù)區一宗國有建設用地的使用權，該地塊的面積8.37萬(wàn)平方米，包括機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)用地、商業(yè)用地及居住用地。
公告透露，上述地塊的使用權由泛?？毓捎?007年9月取得，截至目前，標的地塊尚未報建，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。
此次交易對手方為綠地旗下的武漢瑞坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，暫定交易價(jià)款總額為30.66億元（含增值稅，稅率5%）。根據評估，擬轉讓資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評估結果為29.45億元，標的地塊的總計容建筑面積暫計17.52萬(wàn)平方米，每平米評估價(jià)格約為1.68萬(wàn)元/平方米。
事實(shí)上，在這樁買(mǎi)賣(mài)當中，交易雙方都有各自的算盤(pán)。對于綠城而言，確實(shí)能以較低的成本拓展了武漢的優(yōu)質(zhì)土地。
從近期房企在武漢的拿地情況來(lái)看，2020年11月中旬，華潤置地以總價(jià)65.7億元拿下武漢江岸區一宗地塊，溢價(jià)率約52%，成交樓面地價(jià)3.06萬(wàn)元/平方米。而華發(fā)則以74.69億元硚口區一宗地塊，樓面地價(jià)1.12萬(wàn)元/平方米。
對比來(lái)看，此次綠地拿下的地塊位于武漢的CBD，地理位置相對而言更優(yōu)越，1.68萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)的確并不算高。
熟悉武漢市場(chǎng)的分析人士提到，2020年，武漢江漢區的商品數均價(jià)大概在2萬(wàn)元/平方米左右，中央商務(wù)區周邊價(jià)格在3-4萬(wàn)元/平方米左右，從房?jì)r(jià)來(lái)倒推，綠城此次拿地算是撿漏了。
對于泛?？毓啥?，企業(yè)由資金需求，本次交易預計產(chǎn)生資產(chǎn)處置收益約12.51億元，能夠在一定程度上減輕泛海的債務(wù)壓力。此外，項目處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，此時(shí)出售無(wú)異于降低了泛?？毓稍谫Y金投入及沉淀方面的壓力。
大船轉舵
從某種意義上來(lái)講，武漢中央商務(wù)區項目事關(guān)泛?？毓赊D型，更與其資金、財務(wù)局面密切相關(guān)。
2014年，泛?？毓煞謩e出資32.74億元、10億元收購民生證券約73%股權及民生信托25%股權，由此提出由單一的地產(chǎn)企業(yè)向涵蓋金融、房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的綜合性公司轉型。
隨后幾年，通過(guò)一系列的增資、收購動(dòng)作，泛?？毓梢褤碛忻裆C券、民生信托、亞太財險等核心金融平臺。
轉型金融業(yè)務(wù)的同時(shí)，這家企業(yè)亦不斷“去地產(chǎn)化”。
早在2018年，泛?？毓蓴M通過(guò)實(shí)施重大資產(chǎn)重組，將境內外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離并置出上市公司，置入控股股東中國泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方，同時(shí)將中國泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方的金融資產(chǎn)置入上市公司。
按照當時(shí)的計劃，上述重組完成后，上市公司將不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)受讓控股股東的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)以進(jìn)一步完成轉型。但不久之后，重組計劃因資產(chǎn)規模大、業(yè)務(wù)結構復雜等原因遭到終止。
重組計劃未果，泛?？毓捎ㄟ^(guò)出售地產(chǎn)項目來(lái)調整其業(yè)務(wù)結構。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2019年1月，泛?？毓梢?25.53億元的價(jià)格出售旗下北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益予融創(chuàng )中國；隨后2020年3月，泛?？毓稍俣绒D讓美國舊金山First Street和Mission Street的相關(guān)境外資產(chǎn)，交易金額12億美元。
2020年，經(jīng)過(guò)六年時(shí)間的調整，泛?？毓傻霓D型效果已經(jīng)初步顯現，年初，經(jīng)監管層批準，泛?？毓伤幍男袠I(yè)分類(lèi)正式由“房地產(chǎn)”行業(yè)變成了“金融業(yè)”。
與此同時(shí)，作為泛?？毓傻摹皞鹘y主業(yè)”，該公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入逐年下滑，2020 年上半年，泛?？毓傻慕鹑诎鍓K實(shí)現營(yíng)業(yè)收入 51.60 億元，同比增長(cháng) 25.55%，在公司營(yíng)業(yè)收入中的比重接近 95%，同期，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入僅為2.91億元，同比下降72.25%，占總營(yíng)收的比例僅為5.33%。
在分析人士看來(lái)，與前幾次類(lèi)似，泛?？毓纱舜无D讓武漢中央商務(wù)區項目部分地塊同樣是為了轉型。
事實(shí)上，出售項目是企業(yè)回籠資金最便捷的一種方式，這種買(mǎi)與賣(mài)的操作也是企業(yè)優(yōu)化投資組合、換倉布局更好的資產(chǎn)與項目方式。
此外，財報透露，泛?？毓蛇^(guò)去五年無(wú)新增土地儲備，此次出售武漢項目部分地塊后，公司目前的總土地儲備主要為武漢、北京、沈陽(yáng)，以及境外美國、索諾馬地區的存量土儲，合計的總占地面積488.59萬(wàn)平方米。
“不排除泛?？毓珊罄m會(huì )繼續出售旗下地產(chǎn)項目”，分析人士預計。
“地產(chǎn)”紓困
小船怕風(fēng)浪，大船轉彎難。
武漢中央商務(wù)區是泛?？毓傻暮诵牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然項目拿地之初地價(jià)及其便宜，但泛?？毓傻摹耙欢壜?lián)動(dòng)”開(kāi)發(fā)模式、耗資巨大的基建工程、體量超大綜合體項目，均導致企業(yè)資金沉淀過(guò)多、項目進(jìn)展緩慢，從而為泛海帶來(lái)的極大的極大的資金壓力。
傳統業(yè)務(wù)進(jìn)展緩慢，新業(yè)務(wù)亦發(fā)展的不溫不火。
據悉，在泛?？毓纱罅D型金融業(yè)務(wù)的那些年，正值中國房地產(chǎn)行業(yè)調控收緊之時(shí)，受房地產(chǎn)政策影響，泛?？毓傻牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收入大幅下降，而公司持續加碼的金融業(yè)務(wù)卻沒(méi)能及時(shí)為泛?？毓伞霸煅?，泛?？毓晌ㄓ型ㄟ^(guò)發(fā)債、融資來(lái)緩解其財務(wù)壓力。
資本雪球越滾越大，泛?？毓山K究遇上了杠桿高企的難題，而出售項目成為泛?？毓杉偫У闹匾绞?。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2019年，資產(chǎn)出售為泛?？毓傻膫鶆?wù)帶來(lái)的直觀(guān)的改變，期末，泛?？毓傻挠邢⒇搨嫌嫗?38.83億元，同比減少約33%，資產(chǎn)負債率亦從2018年底的86.60%降至81.39%。泛?？毓稍谀陥笾幸餐嘎?，資產(chǎn)負債率和負債規模的大幅下降源于年內出售北京、上海資產(chǎn)。
期內，泛?？毓射浀枚唐诮杩?66.67億元、一年內到期的非流動(dòng)負債261.74億元、短期應付賬款為53.47億元，短期債項合計481.88億元，而該公司期末的貨幣資金僅為183.75億元。
也就是說(shuō)，盡管通過(guò)出售資金回籠了一部分資金，但泛?？毓善谀┑脑谑脂F金仍不足以覆蓋其短期負債。
2020年上半年，受新冠疫情影響，泛?？毓傻姆康禺a(chǎn)銷(xiāo)售額大幅下滑，與此同時(shí)，因美國部門(mén)項目出售計提減值，該公司期內實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入 54.62 億元，實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.08 億元，較上年同期大幅下降123.50%。
期內，泛?？毓傻亩唐诮杩顬?59億元，?應付票據及應付賬款為52.83億元，一年內到期的非流動(dòng)負債為323.4億元，而公司的貨幣資金僅為204.6億元，按此計算，截至2020年中期，泛?？毓傻呢泿刨Y金與短期債項，存在330.63億元的缺口。
此次出售武漢中央商務(wù)區的部分地塊，或許能夠短暫的舒緩泛?？毓傻膫鶆?wù)難題，但從長(cháng)遠來(lái)看，如果泛?？毓蔁o(wú)法提振業(yè)績(jì)、改善其債務(wù)結構，或許整個(gè)武漢CBD項目都將易主。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
