作者：鹿鹿

來(lái)源：阿爾法工場(chǎng)研究院（ID：alpworks）

后疫情時(shí)代，“三道紅線(xiàn)”融資新規以及房貸新規下，監管從嚴，高杠桿、高負債的運營(yíng)模式迎來(lái)巨大挑戰，未來(lái)高增長(cháng)一去不復返。

為了應對行業(yè)巨變，部分規模房企紛紛啟動(dòng)新一輪戰略調整，摒棄傳統的重杠桿、重擴張的短期思維，有些企業(yè)以組織架構調整為主，比如萬(wàn)科，近期，有消息稱(chēng)萬(wàn)科總部部分職能將搬遷至上海，由此開(kāi)啟總部組織架構大調整。部分企業(yè)從產(chǎn)品力端發(fā)力，比如碧桂園，其在1月推出2021年四大產(chǎn)品系，以應對行業(yè)之變。

根據克而瑞研究中心數據，僅2020年50強房企中就有半數左右房企進(jìn)行了組織架構調整。企業(yè)調整背后釋放出很強的信號，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從“杠桿紅利”向“管理紅利”時(shí)代轉變，企業(yè)紛紛調整戰略思路、管理思路等，通過(guò)精細化管理、高質(zhì)量發(fā)展、堅持長(cháng)期主義才可能在未來(lái)的競爭中獲得一席之地。

在行業(yè)大背景下，“調整”成了房企的關(guān)鍵詞。近日，我們注意到，在眾多組織架構調整中，融創(chuàng )（01918.HK）的動(dòng)作稍顯特殊。

2021年開(kāi)年，融創(chuàng )發(fā)了兩筆美元債，并且創(chuàng )公司美元債單次發(fā)行規模之最，利率也創(chuàng )下公司發(fā)行美元債的最低紀錄。時(shí)間再往前推，融創(chuàng )分別于2020年3月、10月、12月回購1.48億、3000萬(wàn)、3.18億美元債。此次提前償還2022年2月到期的8億美元債后，已經(jīng)在一年內累計提前償還近13億美元債券。

發(fā)債、還債背后，折射出融創(chuàng )正在堅持的“加減法”的長(cháng)期主義智慧。

01 減法：控拿地，降杠桿 

融創(chuàng )的減法第一步就是：減少在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，嚴控拿地節奏。

從容放緩拿地節奏并不是件易事，需要有豐厚優(yōu)質(zhì)的土儲，以及對宏觀(guān)經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的判斷作為支撐。而這也是融創(chuàng )的“底氣”。因此，融創(chuàng )早在“三條紅線(xiàn)”之前的2019年，就有意識地控制和放緩拿地節奏，減少在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

“三條紅線(xiàn)”之后，融創(chuàng )的投資節奏更加從容。尤其是2020年以來(lái)，局部熱門(mén)區域、城市的土地市場(chǎng)火熱，土地成本攀升高位，融創(chuàng )持續保持謹慎的投資策略，上半年擇優(yōu)購入貨值僅為2330億的土地儲備，較上年同期投資額度下降64%，兌現嚴控拿地的發(fā)展戰略。

根據中指研究院發(fā)布的《2020年1-12月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額與面積排行榜TOP100》顯示，TOP100企業(yè)拿地總金額32337億元，拿地規模同比增長(cháng)14%。同期融創(chuàng )中國拿地金額為695億元，排名第15位，較2019年的1000億元同比下降30.5%。

拿地速度放緩之后，融創(chuàng )做到了“輕裝”前行。同時(shí)也為降杠桿提供了基礎保障。

融創(chuàng )的第二大減法是降負債。自2019年以來(lái)，融創(chuàng )中國執行董事兼行政總裁汪孟德在年報、中報及股東大會(huì )等多個(gè)場(chǎng)合均表達了降負債的決心：控制拿地節奏，調整融資結構，負債率水平顯著(zhù)下降，降低融資成本。

在2020年中期業(yè)績(jì)投資者說(shuō)明會(huì )上，汪孟德表示：公司長(cháng)期的負債率下降是一個(gè)確定性的事情。主要原因有二，一是自2017年開(kāi)始，集團業(yè)績(jì)、利潤、收入都在快速釋放，新項目投資的速度在下降，這個(gè)階段一定是負債率下降的過(guò)程；二是今年、明年至未來(lái)，在公司戰略上，負債管控和杠桿下降也是管理層最主要的任務(wù)之一，所以，杠桿率的下降是一個(gè)非常確定性的事。

隨著(zhù)銷(xiāo)售規模的持續增長(cháng)，融創(chuàng )準確判斷市場(chǎng)，合理控制投資節奏，負債率得到持續長(cháng)期改善。很顯然，融創(chuàng )已成功摘掉“高杠桿”房企的帽子，躋身杠桿適中的穩健型企業(yè)陣營(yíng)。

2月3日，融創(chuàng )中國發(fā)布正面盈利報告，預計2020年公司擁有人應占溢利較上年度增長(cháng)超過(guò)35%，遠超市場(chǎng)預期，綜合競爭力優(yōu)勢下，融創(chuàng )正釋放出強勁的盈利能力表現。與此同時(shí)，融創(chuàng )中國的資本結構持續優(yōu)化。

公告顯示，截至2020年底，融創(chuàng )中國凈負債率預計降至100%以下，非受限現金短債比大于1，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率低于80%。據此，融創(chuàng )已經(jīng)符合了央行“三道紅線(xiàn)”融資新規中的兩條，超預期快速降兩檔至黃檔，已經(jīng)和2020年中期萬(wàn)科、碧桂園的檔位一致。

基于此，融創(chuàng )所取得的降杠桿成果已經(jīng)引起資本市場(chǎng)的密切關(guān)注，花旗、摩根士丹利、摩根大通、瑞信、廣發(fā)、海通等20多家國際投行密集發(fā)布研報，給予公司正面評價(jià)。

從發(fā)債情況來(lái)看，融創(chuàng )進(jìn)一步降低了融資成本。比如公司于2021年1月21日發(fā)行2筆美元債，合計規模達11億美元，其中3.25年期規模為6億美元，利率5.95%、5年期規模為5億美元，利率6.50%。創(chuàng )融創(chuàng )中國美元債單次發(fā)行規模之最，利率也創(chuàng )下公司發(fā)行美元債的最低紀錄。

融創(chuàng )稱(chēng)，本次發(fā)債所得資金，將用于提前贖回2022年2月到期、票面利率7.875%之美元債，預計本次贖回后，公司債務(wù)結構將得到進(jìn)一步的優(yōu)化，融資成本也將持續下降。

做減法之后的融創(chuàng )，在持續降杠桿的同時(shí)，實(shí)現有質(zhì)量的內生增長(cháng)。

02 加法：優(yōu)勢賽道頭部占位布局

自2010年上市以來(lái)，融創(chuàng )實(shí)現華麗轉身，并跑出了屬于融創(chuàng )的“加速度”。

2010年-2019年，融創(chuàng )合同銷(xiāo)售金額從71億元上升至5562億元，增長(cháng)高達77倍；營(yíng)業(yè)收入從82億元增長(cháng)至2937億元，增長(cháng)35倍；核心凈利潤從15億元提升至271億元，增長(cháng)17倍。

2010年-2020年6月底，融創(chuàng )凈資產(chǎn)從47億元增長(cháng)至1339億元，增長(cháng)27倍。

2010年-2020年，融創(chuàng )市值也從104億港元擴大至1571億港元，增長(cháng)14倍。

在過(guò)往近10年的時(shí)間里，融創(chuàng )持續精準把握行業(yè)周期機會(huì )，面對合適的投資機會(huì )果斷出手，得以積累了厚實(shí)的基礎。根據公司2020年中報，融創(chuàng )土儲貨值約80%位于高能級的一二線(xiàn)城市。

在規模房企中，融創(chuàng )擁有的土地儲備堪稱(chēng)最為優(yōu)質(zhì)，有力保障其在未來(lái)多年內的市場(chǎng)規模穩步提升。摩根斯丹利預計，融創(chuàng )2021年銷(xiāo)售目標為6300億至6400億，同比增長(cháng)約10%。

“地產(chǎn)+”持續發(fā)力，而融創(chuàng )在“地產(chǎn)+”的布局邏輯值得深究：圍繞投資消費升級。這是一個(gè)大概念，整體以國家經(jīng)濟內循環(huán)為導向，未來(lái)將有無(wú)限發(fā)展空間。

具體來(lái)看，融創(chuàng )近年來(lái)持續布局“地產(chǎn)+”，搭建了融創(chuàng )服務(wù)、融創(chuàng )文旅、融創(chuàng )文化等多個(gè)下屬產(chǎn)業(yè)集團，業(yè)態(tài)涉及物業(yè)、文旅、文化、會(huì )議會(huì )展、醫療康養等眾多板塊。

隨著(zhù)布局的不斷深入，在行業(yè)發(fā)展新周期下，各個(gè)板塊不斷釋放出紅利。

其中，融創(chuàng )服務(wù)11月19日正式登陸港股，并獲得了包括騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本等“豪華基金”作為基石投資者，顯示出擁有強大母公司優(yōu)勢、具備行業(yè)整合能力和核心競爭力的龍頭企業(yè)必然能夠獲得投資者長(cháng)期看好。上市后股價(jià)表現突出，截至目前，漲幅已超過(guò)100%。

值得提及的是，融創(chuàng )文旅板塊顯現出強大的韌勁，即便遭逢疫情沖擊，融創(chuàng )文旅板塊快速恢復市場(chǎng)活力，開(kāi)始對公司帶來(lái)穩定現金流及業(yè)績(jì)支持。

2020年9月，成都、重慶融創(chuàng )文旅城雙城開(kāi)業(yè)，國慶期間兩城合計接待游客近180萬(wàn)人次。其中成都融創(chuàng )文旅城接待的游客數量，更是占據了國慶期間都江堰整體游客數量的近三分之一。國慶黃金周8天內，融創(chuàng )旗下十大文旅城及度假區接待游客總量超過(guò)600萬(wàn)人次；預計2020年全年，融創(chuàng )全國營(yíng)業(yè)文旅城客流量將突破1億人次。

截至目前，融創(chuàng )已經(jīng)布局13座文旅城，5個(gè)旅游度假區，50余座樂(lè )園、近90個(gè)商業(yè)，近150家高端酒店，是中國最大的文旅產(chǎn)業(yè)持有者及運營(yíng)商，具備設計、建設、運營(yíng)的完整體系能力。

同時(shí)，融創(chuàng )文旅跨產(chǎn)業(yè)、跨區域構建“文旅+”深度融合新方式，將線(xiàn)下歡樂(lè )場(chǎng)景與線(xiàn)上平臺進(jìn)行同步協(xié)調發(fā)展，首次推出線(xiàn)上平臺——“融創(chuàng )文旅俱樂(lè )部”，通過(guò)整合資源、聚合流量，實(shí)現更高效的資源優(yōu)化整合與配置，在產(chǎn)業(yè)端形成聯(lián)動(dòng)效應。上線(xiàn)四個(gè)月之后，文旅俱樂(lè )部會(huì )員數在2020年底突破千萬(wàn)大關(guān)。

融創(chuàng )不僅投資能力強，在地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的戰略投資也十分獨到，包括金科股份和貝殼找房等，都持續為融創(chuàng )貢獻了優(yōu)異的財務(wù)與現金流回報，也充分體現了融創(chuàng )對投資對象及投資節點(diǎn)的精準把握，證明了融創(chuàng )在產(chǎn)業(yè)鏈與社區相關(guān)領(lǐng)域戰略投資的前瞻性眼光與判斷把握能力。

下一個(gè)十年已經(jīng)到來(lái)，這家頭部房企已然步入穩健發(fā)展的新階段。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 融創(chuàng )的加減法