地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：睿和研究
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自2017年7月第一塊R4租賃地塊出讓至今已過(guò)去4年。
2021年3月，華潤置地有巢國際公寓泗涇社區開(kāi)業(yè)運營(yíng)，成為首個(gè)開(kāi)業(yè)的R4租賃用地社區項目。被張江集團拿下的全國首幅R4地塊，則被建設為張江納仕國際社區，一期430套房源已于9月啟動(dòng)供應。
預計2021年~2024年將有90余幅R4租賃地塊，共計15萬(wàn)套左右租賃住房逐步入市，其中體量在1000套以上的項目占到了40%。旭輝瓴寓曾指出，租賃社區存在三大“痛點(diǎn)”，分別為：定位之“難”，定價(jià)、爬坡之“難”，運營(yíng)管理之“難”。
作為張江納仕國際社區一期的代運營(yíng)機構，旭輝瓴寓又是如何在該項目中突破租賃社區以上三大“痛點(diǎn)”？
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01 項目概況
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張江納仕國際社區是為滿(mǎn)足區域內不同層次海內外人才的居住需求而建。項目分三期建設，總占地面積約20萬(wàn)㎡，將提供建筑面積約53萬(wàn)㎡、3405套租賃住房。
其中，項目一期毗鄰中環(huán)線(xiàn)申江路段，占地約65000㎡，總建筑面積約19萬(wàn)㎡，共1257套，由19個(gè)巴塞羅那式小尺度街區組成，2層風(fēng)雨連廊將19棟樓互相連接形成空中步道，項目包括17棟圍合式住宅，2棟高層服務(wù)式公寓。
圖1：張江納仕國際社區一期項目布局圖
02 定位與運營(yíng)
上文提到租賃社區存在的三大“痛點(diǎn)”，張江納仕國際社區逐一探索解決之道：
定位
張江納仕國際社區是綜合類(lèi)、復合型社區，包含住宅區、公寓和配套商業(yè)、創(chuàng )業(yè)空間等項目，實(shí)現城市功能與科技產(chǎn)業(yè)功能的融合，提升創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)人才的生活品質(zhì)，實(shí)現職住平衡。
其中，一期定位為面向年輕白領(lǐng)、高階白領(lǐng)等打造的中高端居住社區。后續的二期定位為面向科學(xué)家、企業(yè)家及其核心團隊居住的高端居住社區，三期則定位為面向海內外青年人才的活力成長(cháng)社區，計劃2023年投入供應。
此定位與張江納仕國際社區所處區位密切相關(guān)。張江板塊素有“中國硅谷”之稱(chēng)，目前已匯聚了2.4萬(wàn)余家企業(yè)、近1700家高新技術(shù)企業(yè)和41萬(wàn)+科創(chuàng )人才。
距離項目不足5公里，駕車(chē)約10分鐘的張江科學(xué)城定位未來(lái)城市副中心，不斷吸引人才進(jìn)駐，如何保證“安居”、推動(dòng)職住平衡是張江片區當下重要的考量。
圖2：張江納仕國際社區一期區位示意圖
從需求端分析，張江片區聚集了眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群。
據統計，張江片區月租金承受力在8000元以上的客群占比在12.8%左右，并且張江片區有孩之家的租賃人群比例在19.6%左右，存在近五分之一的家庭型租賃需求。
但與旺盛的需求相比，張江片區集中式公寓供應以白領(lǐng)公寓為主，供應占比達到70%，租金在6000元/月以上的中高端品質(zhì)公寓供應卻最少，僅占5.1%。此外，片區內主力產(chǎn)品為16~30㎡一室戶(hù)，家庭型集中式公寓產(chǎn)品的供應基本為空白。（數據來(lái)源：CAIC集團戰研中心整理）
可以說(shuō)，張江納仕國際社區一期投入運營(yíng)，填補了張江片區長(cháng)租公寓的一個(gè)空白點(diǎn)。
定價(jià)
張江納仕國際社區一期共有6個(gè)戶(hù)型，定價(jià)在7500元/月到12000元/月之間，測算坪效約為95元/㎡/月。
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張江納仕國際社區一期戶(hù)型
圖片來(lái)源：旭輝瓴寓
爬坡期
受到兩個(gè)條件——項目定位中高端，對應改善型居住需求以及對租客硬性要求：注冊地在浦東的企業(yè)員工才可以租的限制，張江納仕國際社區一期爬坡難度顯而易見(jiàn)。
與旭輝瓴寓重資產(chǎn)持有的上海浦江華僑城柚米社區相比，前者爬坡速度可以達到一個(gè)月二三百套，張江納仕國際社區一期的爬坡速度大致在每個(gè)月150套左右。
截至9月30日，張江納仕國際社區一期已交付320套房源，去化147套，去化率為46%。
03 項目特征
與其他面向青年租客的租賃社區對比，張江納仕國際社區一期有以下三個(gè)特征：
企業(yè)客戶(hù)占據6成，企業(yè)客戶(hù)的優(yōu)勢在于可以助推去化率，但也有同期退租風(fēng)險；
基于企業(yè)客戶(hù)占據多半的特征，項目營(yíng)銷(xiāo)方式與青年社區不同。后者多采用線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)方式，而張江納仕國際社區一期以大客戶(hù)拜訪(fǎng)和地推方式為主。
客戶(hù)定位高端化，導致對項目服務(wù)品質(zhì)有更高要求，這對人才培養帶來(lái)挑戰。
面對這一挑戰，旭輝瓴寓通過(guò)自研的數字化系統來(lái)應對。
在運營(yíng)端，旭輝瓴寓獨有的“安全三防體系”：智能化技防服務(wù)、保安定點(diǎn)巡邏和總部二級監控，為社區安全提供更堅強的后盾。
項目配備有現代化工具的保潔服務(wù)，力爭呈現給租戶(hù)潔凈的社區感官體驗；專(zhuān)業(yè)的維修體系提供全方位維修服務(wù)并保證快速響應。
同時(shí)，租戶(hù)入住后還有機會(huì )參與到社區各類(lèi)社群活動(dòng)中，讓擁有不同興趣愛(ài)好的租戶(hù)找到組織，與鄰居做朋友，感受溫暖的鄰里文化。這些都為提升租戶(hù)滿(mǎn)意度，提高續租率提供了保證。
結語(yǔ)
張江納仕國際社區作為上海首幅R4用地建成并投入運營(yíng)的租賃社區，探索了國企與長(cháng)租運營(yíng)企業(yè)合作的模式。
雖然委托運營(yíng)的輸出被當下長(cháng)租行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)視為盈利模式和發(fā)展方向，與國企合作參與R4地塊租賃社區運營(yíng)無(wú)疑是通路之一，但也有觀(guān)點(diǎn)指出，國企也在觀(guān)望，一旦租賃社區的運營(yíng)模式跑通，國企也有可能組建自己的運營(yíng)團隊自行運營(yíng)項目。
那么，一旦手持項目的國企在以國家隊為主導的大型租賃社區的運營(yíng)上掌握了主動(dòng)權，對于承接委托運營(yíng)的長(cháng)租企業(yè)而言，可能會(huì )形成一定壓力。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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