作者：投資雜記

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地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是越來(lái)越明牌了：存量的市場(chǎng)、規則的透明和居住屬性的回歸。在區域布局上，大家都一致看好幾大灣區的發(fā)展潛力，最近幾年房企在拿地的時(shí)候也逐步向一二線(xiàn)城市回歸，更加追求安全性。但是這也帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題，熱門(mén)城市熱門(mén)地塊土地價(jià)格居高不下，在限地價(jià)限房?jì)r(jià)的情況下，利潤率被擠壓的很厲害。集中供地下可能加劇了這一情況。

熱門(mén)城市拿地其實(shí)很痛苦，大家都擠破了頭再搶?zhuān)荒玫厥撬?，拿地沒(méi)錢(qián)賺，內卷很?chē)乐?，這次杭州土拍的慘烈更是說(shuō)明了這一情況，房企之間卷的非常厲害，利潤直接干到了個(gè)位數，蓋房子的現在賺的真的是白菜錢(qián)。

杭州五月份兩天土拍一共是吸金1178.2億元，地方政府無(wú)疑是最大的贏(yíng)家，賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。這次土拍最亮眼的是杭州王濱江集團和深耕杭州多年的融信，倆家一起合作拿了4快遞，總價(jià)172.5億元，融信自己拿了3塊地，總價(jià)56.02億，濱江自己拿了一塊地，總價(jià)10.07億。下面是濱江拿地的情況。

拍的這些地賺錢(qián)嗎？在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，濱江的老板回答了投資人的問(wèn)題“公司最近在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，努力做到1%—2%的凈利潤水平”。其實(shí)這個(gè)回答多少還是有點(diǎn)凡爾賽的，我濱江作為杭州王，還能賺個(gè)一兩個(gè)點(diǎn)的凈利，其他人來(lái)干可能就是要賠本了。濱江就是通過(guò)“價(jià)格競爭”犧牲利潤率來(lái)保障市占率。

這么低的利潤，濱江為啥還要去拿地呢？第一，補充存貨。作為杭州王，肯定是要在杭州市場(chǎng)保持領(lǐng)頭地位的，持續補充貨值就成為了必須；第二，雖然項目不一定很賺錢(qián)，但杭州的去化肯定沒(méi)太大問(wèn)題，就是通過(guò)跑量賺點(diǎn)錢(qián)，有賺總比沒(méi)賺好，就是辛苦點(diǎn)；第三，外拓難度還是比較大的，濱江外拓也不是很成功，在深圳搞的項目也被騙了，還不如老老實(shí)實(shí)賺一兩個(gè)點(diǎn)。

過(guò)去，行業(yè)高速發(fā)展，大家都有的賺；未來(lái)，必須要有金剛鉆，才能活下去。但是金剛鉆并不是一天練成的。在集中供地和各種債務(wù)管控下，其實(shí)地產(chǎn)挑券的思路還是比較清晰的：有多元化拿地能力、較強的區域競爭力、財務(wù)健康融資成本低等。兩集中政策剛出來(lái)的時(shí)候，也寫(xiě)了一個(gè)政策影響的點(diǎn)評，觀(guān)察第一輪集中供地情況，還是和當時(shí)判斷比較相符的。

1、該政策仍屬于房地產(chǎn)長(cháng)效機制的組成部分，重點(diǎn)還是構建穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期的政策體系；

2、通過(guò)在重點(diǎn)城市集中時(shí)間、集中掛牌出讓土地，能使規則信息更透明，在全國層面同一時(shí)間增加土地供應量，有助于降低拍地溢價(jià)率，并且將來(lái)集中上市銷(xiāo)售，有助于穩定房?jì)r(jià)；

3、對于房企而言，挑戰是整體性的，包括投資、銷(xiāo)售、融資、品牌等多方面能力的考驗，核心還是企業(yè)在這些方面要有顯著(zhù)的競爭優(yōu)勢，總體有利于大中型頭部、且財務(wù)杠桿水平較低、品牌競爭力強的大中型房企，但并不是說(shuō)對區域房企就造成負面沖擊；

4、有利于具有多元化拿地能力的房企，包括勾地、舊改等，能夠平抑招拍掛市場(chǎng)的不確定性；

5、此政策疊加三道紅線(xiàn)，彎道超車(chē)已經(jīng)沒(méi)有可能性，行業(yè)座次排定，發(fā)展基調還是從規模導向向效益導向轉變，草莽發(fā)展時(shí)代早已結束，提高自身各方面的能力才是競爭的關(guān)鍵；

6、對于城投的影響不明，土地出讓金是否會(huì )減少還是增加這個(gè)可能還是和區域有關(guān)，差的區域房企也不愿去，且差區域供需格局可能本來(lái)也比較差；

7、同一城市內部地塊價(jià)值仍然是分化的，核心地塊的競爭和溢價(jià)率不一定會(huì )降低；

8、合作開(kāi)發(fā)仍然會(huì )延續下去，尤其是與國企、央企的合作（利用其資金優(yōu)勢）、和當地龍頭的合作（利用其品牌優(yōu)勢）。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 內卷的房企