觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
這是一個(gè)大城崛起的時(shí)代。
與此同時(shí)，越來(lái)越多企業(yè)加碼布局這一賽道，葛洲壩便是其一。
近日有消息明確，長(cháng)沙天心區國資集團與葛洲壩集團、中建信和已形成工作專(zhuān)班，正積極推進(jìn)天心區新開(kāi)鋪片區城市更新相關(guān)工作，但具體啟動(dòng)建設的時(shí)間節點(diǎn)要視后續工作進(jìn)展而定。
據了解，新開(kāi)鋪片區是長(cháng)沙市主城區難得的可以大規模開(kāi)發(fā)的成片區域，預計用6年時(shí)間完成更新改造，項目總投資合計約81.48億元。
而新開(kāi)鋪片區城市更新項目此前由融創(chuàng )操盤(pán)，但受資金狀況影響，于去年12月退出。
這一次，葛洲壩聯(lián)手中建信和、天心區國資集團等“國家隊”成員入局，無(wú)疑給項目設下雙重保險。
不過(guò)，自去年以來(lái)，當地政府對該項目一些控規指標如容積率、商住比和限高等，做了很大的優(yōu)化和調整，這也意味著(zhù)對葛洲壩而言，新開(kāi)鋪城更項目無(wú)疑是塊“難啃的骨頭”。
81億入局
過(guò)去，“地王”是葛洲壩抹不去的標簽。
不過(guò)，因為市場(chǎng)調控和行業(yè)變化，讓這家企業(yè)多個(gè)項目遭遇限價(jià)，利潤微薄、去化難也讓葛洲壩吃盡了苦頭
與此同時(shí)，近兩年葛洲壩接連布局城市更新賽道。
最新消息顯示，長(cháng)沙天心區國資集團在網(wǎng)上回復投資者問(wèn)題時(shí)，其中一條回復明確，葛洲壩集團與中建信和聯(lián)合體，正在跟天心區國資集團就正式協(xié)議等具體工作進(jìn)行磋商。
消息表示，目前，天心區國資集團與葛洲壩集團、中建信和已形成工作專(zhuān)班，正積極推進(jìn)新開(kāi)鋪片區城市更新的相關(guān)工作，但具體啟動(dòng)建設的時(shí)間節點(diǎn)要視后續工作推進(jìn)進(jìn)展而定。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，新開(kāi)鋪片區城市更新項目位于天心區赤嶺路和新開(kāi)鋪街道，北側為南二環(huán)、西臨湘江南路，東至芙蓉南路與新姚北路，南達友誼路，面積為393公頃（約5895畝），是主城區難得的可以大規模開(kāi)發(fā)的成片區域。
根據最新規劃，項目要求打造一棟150米商業(yè)建筑，另外該區域還有4塊純住宅地，限高在100-140米之間，預計用6年時(shí)間完成更新改造，項目總投資合計約81.48億元。
對葛洲壩而言，此次拿下新開(kāi)鋪片區城市更新項目無(wú)疑能夠大幅增加該公司的土地儲備。
與此同時(shí)，由葛洲壩與中建信和成立聯(lián)合體，牽手天心區國資集團，一方面，有共擔風(fēng)險的意味。
畢竟，城市更新是一項系統性工程，具有資金需求大、涉及利益主體多、規劃程序復雜、開(kāi)發(fā)周期和收益回報不確定等特點(diǎn)，對操盤(pán)企業(yè)的各項能力要求極高，由聯(lián)合體操盤(pán)，無(wú)疑能夠共同分擔資金風(fēng)險。
另一方面，葛洲壩作為舊改新兵，2020年才開(kāi)始加速布局城市更新業(yè)務(wù)，截至目前在云南、河南、海南、遼寧等多個(gè)地區均簽約了相關(guān)的改造項目。
不過(guò)，葛洲壩對長(cháng)沙的涉獵少之又少，而中建信和地產(chǎn)是中建五局旗下唯一的房地產(chǎn)運營(yíng)平臺，在湖湘深耕十八載，對長(cháng)沙的人文地貌十分了解，且多次涉足長(cháng)沙棚改項目，如湖南機床廠(chǎng)近205畝地塊的整改等。
融創(chuàng )進(jìn)退
彼時(shí)是2020年7月，融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌、環(huán)球融創(chuàng )會(huì )展文旅集團董事長(cháng)鄧鴻一行來(lái)到長(cháng)沙市天心區，冒雨考察了坡子街西文廟坪、城南路大古道巷等天心區相關(guān)棚改項目。
怎料世事無(wú)常，去年10月以來(lái)，融創(chuàng )中國一度陷入資金鏈緊張危機當中，新開(kāi)鋪片區城市更新項目也成為其減緩資金壓力的一個(gè)代價(jià)。
彼時(shí)有消息人士提到，新開(kāi)鋪片區城市更新項目原定2021年長(cháng)沙第三次集中供地時(shí)掛牌，但在城市更新的大要求下原有規劃有較大調整，加之融創(chuàng )資金狀況不佳，最終該地塊未能如期掛牌。
同年年末，長(cháng)沙市自然資源和規劃局在回復網(wǎng)友咨詢(xún)時(shí)也透露，因融創(chuàng )已退出，長(cháng)沙機床廠(chǎng)地塊規劃修改方案已暫緩審批，天心區政府正在重新招商。
融創(chuàng )撤退后，2022年3月29日，天心區政府官網(wǎng)發(fā)布新開(kāi)鋪片區城市更新項目招商引入合作企業(yè)公告。
不過(guò)，這一次天心區政府對入局企業(yè)設立了相當高的門(mén)檻。
根據招商公告，引入的企業(yè)需要具備住房和城鄉建設部頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)、已開(kāi)發(fā)建設住宅、商業(yè)等項目面積不低于100萬(wàn)方；2020年總資產(chǎn)不低于1000億元；2021年世界500強企業(yè)；聯(lián)合體成員不超過(guò)5家等。
同時(shí)，中選人如為單一一方，天心資產(chǎn)公司持有項目合資公司51%的股權；中選人持有項目合資公司49%的股權。如中選人為一方以上的，天心資產(chǎn)公司應為控股股東，且其他任一一方的股權比例不得超過(guò)天心資產(chǎn)公司。
事實(shí)上，城市更新這類(lèi)體量超大的項目，不僅對操盤(pán)企業(yè)帶來(lái)巨大影響，對于地方政府以及城市內部的區域結構、微觀(guān)市場(chǎng)都會(huì )帶來(lái)很大沖擊。
這也是融創(chuàng )撤退之后，天心區政府設立高門(mén)檻，并選擇葛洲壩、中建信和聯(lián)合體的重要原因，畢竟，國企央企的加持更能保障項目的順利推進(jìn)。
但葛洲壩的入局似乎也并非結束。
調整后，原有項目范圍內又增加了47畝古道巷純商業(yè)項目，政府希望拿地方進(jìn)行整體運營(yíng)，這無(wú)疑給葛洲壩、中建信和增加了難度.
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