小債看市 作者| 小債看市
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近年來(lái)，千億目標下禹洲集團極速狂奔，境內外瘋狂舉債大手筆拿地，然而隨著(zhù)融資環(huán)境收緊以及房企融資新規政策出臺，其杠桿率持續惡化。
5月31日，禹洲集團（01628.HK）公告稱(chēng)，公司未在寬限期屆滿(mǎn)時(shí)兌付2023年到期票息6％優(yōu)先票據、2024年到期票息8.375％優(yōu)先票據、2023年到期9.95％綠色優(yōu)先票據的利息，構成違約事件。
違約公告
此外，禹洲集團未兌付優(yōu)先永續證券806萬(wàn)美元的款項，已構成以上票據和證券下的違約事件。
禹洲集團表示，債券持有人可能要求即刻償還本金和應計利息，或采取其他行動(dòng)。公司稱(chēng)尚未收到持有人加速行動(dòng)的通知。
值得注意的是，這并非禹洲集團首次發(fā)生債務(wù)違約。
今年3月7日，禹洲集團未能支付2023年到期的8.5%優(yōu)先票據利息2125萬(wàn)美元，構成違約事件。
隨后，3月31日禹洲集團又構成2024年票據、2025年票據II、2026年票據II三只美元債項下的違約事件，同時(shí)構成7筆債券下的違約事件。
《小債看市》統計，目前禹洲集團存續美元債13只，存續規模56.75億美元，其中將有超10億美元債于一年內到期。
存續美元債
自從2021年下半年以來(lái)，穆迪、惠譽(yù)等國際評級機構相繼下調禹洲集團評級，其信用資質(zhì)持續惡化。
目前，禹洲集團債務(wù)危機爆發(fā)，公司在債務(wù)泥潭中越陷越深，此前有消息稱(chēng)其計劃將在今年年底前實(shí)施離岸債務(wù)的整體重組。
近年來(lái)，千億目標下禹洲集團極速狂奔，境內外瘋狂舉債大手筆拿地，然而隨著(zhù)融資環(huán)境收緊以及房企融資新規政策出臺，其杠桿率持續惡化。
據官網(wǎng)介紹，禹洲集團1994年成立于廈門(mén)，2009年在香港聯(lián)交所上市，已發(fā)展成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運營(yíng)、酒店運營(yíng)、物業(yè)管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
2016年，禹洲集團將總部從廈門(mén)搬遷至上海，2018年正式開(kāi)啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰略落地。
禹洲集團官網(wǎng)
從股權結構看，禹洲集團的控股股東和實(shí)際控制人均為林龍安、郭英蘭夫婦。
股權結構圖
近年來(lái)，禹洲集團整體銷(xiāo)售規模呈快速增長(cháng)態(tài)勢，2020年實(shí)現合約銷(xiāo)售1049.67億元，首次邁入“千億俱樂(lè )部”。
2021年，禹洲集團全年錄得累計銷(xiāo)售金額1050.19億元，與上年同期基本持平。
據克而瑞數據，2021年禹洲集團以688.8億操盤(pán)金額位列房企第44位；以397.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第45名，屬于TOP50中型房企。
克而瑞數據
今年前5個(gè)月，禹洲集團實(shí)現銷(xiāo)售額142.1億元，同比大幅減少65.9%。
近年來(lái)，禹洲集團在財務(wù)上“財技了得”，“神操作”不斷。
2020年，禹洲集團營(yíng)收腰斬、業(yè)績(jì)爆雷，凈利潤下滑九成以上，2021年中報季其竟然修改2020年中報數據，使得2021年財報“大放異彩”。
2021年，禹洲集團實(shí)現收入270.71億元，同比上升160.01%；實(shí)現歸母凈利潤8.62億元，同比增長(cháng)636.88%。
實(shí)現歸母凈利潤
土儲方面，截至2021年12月末，禹洲集團的土地儲備總可供銷(xiāo)售建筑面積約2042萬(wàn)平方米，179個(gè)項目，分別分佈于六大都市圈共39個(gè)城市。
截至2021年末，禹洲集團總資產(chǎn)為1743.81億元，總負債1329.86億元，凈資產(chǎn)413.95億元，資產(chǎn)負債率76.26%。
從“三道紅線(xiàn)”看，截至2021年末，禹洲集團紅線(xiàn)全面達標，其中凈負債率94.4%、剔除預售款后的資產(chǎn)負債率69.2%，現金短債比約為1.25。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，禹洲集團主要以流動(dòng)負債為主，占總負債比為65%。
截至2021年末，禹洲集團流動(dòng)負債有863.88億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務(wù)有139.99億元。
相較于短債壓力，禹洲鴻圖流動(dòng)性尚可，其賬上貨幣資金有143.78億元，雖較2020年末大幅減少，但還可以覆蓋短債，具有一定短期償債壓力。
在備用資金方面，截至2021年3月末，禹洲集團銀行授信總額有721.02億元，未使用授信額度為336.72億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性尚可。
銀行授信
除此之外，禹洲集團還有非流動(dòng)負債465.98億元，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計425.84億元。
整體來(lái)看，禹洲集團剛性債務(wù)規模有565.83億元，主要為長(cháng)期有息負債，帶息債務(wù)比為43%。
在償債資金方面，禹洲集團主要依賴(lài)于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過(guò)應收賬款，股權融資、股權質(zhì)押融資以及信托等方式融資。
2021年，由于籌資流入資金銳減，在償還大量負債后，禹洲鴻圖籌資性現金流凈額呈凈流出狀態(tài)，說(shuō)明其外部融資渠道并不順暢。
籌資活動(dòng)現金流
值得注意的是，近年來(lái)禹洲集團少數股東權益大幅增長(cháng)，與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。
2019年至2021年，禹洲集團少數股東權益分別為58.24億元、96.73億元和152.78億元，同比分別增加199.65%、66.08%和57%，但同期其母公司權益的增幅僅為17.53%、7.54%和6%。
為了應對到期債務(wù)，禹洲集團不僅動(dòng)用自有資金償還，并且一直在“賣(mài)子求生”。
今年3月8日，禹洲集團與華潤萬(wàn)象生活訂立正式協(xié)議，以最終代價(jià)人民幣10.58億元出售旗下禹洲物業(yè)的全部已發(fā)行股本。
總得來(lái)看，禹洲集團盈利能力欠佳，對債務(wù)和利息的保障能力惡化；債務(wù)負擔沉重，融資環(huán)境欠佳，再融資壓力較大；變賣(mài)資產(chǎn)償債效果甚微。
1988年，大學(xué)畢業(yè)后，有著(zhù)財經(jīng)專(zhuān)業(yè)背景的林龍安被分配到廈門(mén)財政系統工作。
1993年，林龍安被提拔為廈門(mén)市土地開(kāi)發(fā)公司的財務(wù)經(jīng)理，開(kāi)始與房地產(chǎn)打交道。
次年，三十而立的林龍安放棄公務(wù)員穩定的工作，下海從辦采石場(chǎng)開(kāi)始了創(chuàng )業(yè)之路，后來(lái)他傾其所有創(chuàng )立禹洲地產(chǎn)，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集團董事局主席林龍安
1995年，禹洲推出第一個(gè)產(chǎn)品“禹洲新村”，地處廈門(mén)市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然并非城市核心地段，但其在產(chǎn)品上花了不少心思，在當時(shí)的廈門(mén)市場(chǎng)上贏(yíng)得了一片美譽(yù)。
賺得第一桶金后，林龍安以穩扎穩打的方式在廈門(mén)市場(chǎng)扎根，2000年前后禹洲在廈門(mén)已經(jīng)做到首屈一指。
2004年起，禹洲開(kāi)始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風(fēng)暴席卷全球，房?jì)r(jià)下行市場(chǎng)成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問(wèn)題。禹洲則依靠長(cháng)期穩定的現金流度過(guò)危機，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第182位。
2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進(jìn)，林龍安更崇尚香港地產(chǎn)商的保守經(jīng)營(yíng)。
然而，彼時(shí)閩系頭部房企銷(xiāo)售均超過(guò)400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開(kāi)始著(zhù)急了。
2017年，禹洲集團提出“區域深耕,全國領(lǐng)先”新的發(fā)展戰略，定下2020年躋身千億房企俱樂(lè )部的目標。
隨后，禹洲集團開(kāi)始大手筆拿地，在廈門(mén)、福州、上海、合肥等一二線(xiàn)城市及其周邊衛星城收獲23幅地塊，新增建面379萬(wàn)平方米，當年拿地規模高于2015和2016年總和。
2018年，禹洲集團全面啟動(dòng)“千億征程，全國深耕”的戰略方針，其進(jìn)一步強調土儲新增土地儲備540萬(wàn)平方米。
然而，激進(jìn)擴張一方面導致禹洲集團債務(wù)規模飆升，另一方面其高價(jià)拿地的弊端開(kāi)始顯現。
由于近幾年禹洲集團營(yíng)收增速明顯慢于拿地及銷(xiāo)售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價(jià)拿地壓力下，禹洲集團及時(shí)止損，依次出售位于廈門(mén)、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長(cháng)也很大程度上歸功于這部分收益。
同時(shí)，禹洲集團多地項目因質(zhì)量問(wèn)題遭業(yè)主投訴維權，高周轉指揮棒下以質(zhì)量聞名的禹洲，卻在這個(gè)問(wèn)題上頻頻出錯。
回過(guò)頭來(lái)看，規模擴張偏離了林龍安的戰略基調，透支了禹洲的增長(cháng)潛力，給后續運營(yíng)埋下隱患。（作者微信：littlebond1）
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