整個(gè)報表可圈可點(diǎn)，卻又是飽受爭議，從資本市場(chǎng)的反應來(lái)看，主流機構卻選擇用腳投票。

首先來(lái)看下，雅居樂(lè )在上半年的核心財報數據：

上半年，雅居樂(lè )實(shí)現銷(xiāo)售額753.3億元，同比增長(cháng)36.7%，年初雅居樂(lè )作為少數喊出規模業(yè)績(jì)目標的房企，定在全面銷(xiāo)售目標1500億，完成全年銷(xiāo)售目標的50.2%。

營(yíng)業(yè)收入385.88億元，同比增長(cháng)了15.1%。

凈利潤為64.71億元，同比增長(cháng)2.1%。

另一方面，從三道紅線(xiàn)以及雅居樂(lè )的債務(wù)償還能力的角度來(lái)看，實(shí)現了“三道紅線(xiàn)”的全面達標綠檔：

剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.4%，較2020年底下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；

現金短債比為1.18倍；

從大的指標維度來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入同比15.1%增長(cháng)，凈利潤達64.71億，最為亮眼的要數“三道紅線(xiàn)”轉綠。

然而，通過(guò)表面數據透視真實(shí)財務(wù)內核，雅居樂(lè )真實(shí)的盈利表現與債務(wù)表現并沒(méi)有如此樂(lè )觀(guān)。

01

增收不增利的業(yè)績(jì)表現

17-19年，高價(jià)地紛紛結轉，導致?tīng)I收增加，但毛利卻不能同頻同軌式的增加。

從雅居樂(lè )的財報數據來(lái)看：

從2021年的投資端來(lái)看：

上半年合計新增22個(gè)優(yōu)質(zhì)項目，新增土儲多集中在粵港澳大灣區和長(cháng)三角區域，新增預計總建筑面積為304.3萬(wàn)平方米，總土地金額為216.35億元。

市場(chǎng)表現得并不冒失且偏保守，未來(lái)的業(yè)績(jì)增長(cháng)還是主要依賴(lài)于土儲和鎖定的部分舊改項目。

此外，從土儲結構來(lái)看，大灣區占比26.2%，長(cháng)三角占比13.1%，而這兩大城市群都是政策調控最為嚴格的區域，未來(lái)均有很大的不確定性。

客觀(guān)說(shuō)，在雅居樂(lè )的規?；M(jìn)程中，海南是一塊“福地”，但隨著(zhù)外部形勢的變化，重倉海南也在一定程度上拖累了今天的雅居樂(lè )。

02

“賣(mài)子求生”換利潤的隱憂(yōu)

從業(yè)績(jì)表現看，雅居樂(lè )在半年度的凈利潤為64.71億元，凈利率16.77%，同比增長(cháng)2.1%。

但從利潤結構來(lái)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)部分利潤占比實(shí)則下滑趨勢明顯。

非主營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤主要來(lái)自于以下部分：

財務(wù)報表中其他收益凈額項目高達42.53億元，而其中的41.37億元源自出售子公司的收益。

再一次“斷臂求生”。

03

放大的多元化

在2017年，雅居樂(lè )主席陳卓林更是提出“非地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jì)貢獻要占到整個(gè)雅居樂(lè )集團業(yè)績(jì)的一半”的目標

以2020年終報表數據為例，總營(yíng)收為802.45億元，其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售收入高達695.47億元，占比86.67%。

而21年半年報中，環(huán)保板塊錄得營(yíng)業(yè)額僅為12.19億元，商業(yè)板塊也僅實(shí)現營(yíng)業(yè)額2.85億，發(fā)力及業(yè)績(jì)貢獻均表現平平。

而雅居樂(lè )近些年來(lái)在主業(yè)上得表現并非十分出色，支撐力度有限。

首先是“名股實(shí)債”：

2017年到今年上半年，雅居樂(lè )的少數股東權益一路飆增，分別達到23.1億、54.1億、73.0億、125.2億、218.83億。

其次是“永續債”：

雅居樂(lè )在融資上擅長(cháng)使用永續債，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，雅居樂(lè )一直都有“永續債之王”的稱(chēng)謂。

身背大量永續債的雅居樂(lè )來(lái)說(shuō)，同樣的資產(chǎn)負債率，雅居樂(lè )的真實(shí)債務(wù)壓力，可能要比其他房企高得多。

雖然年報上的負債率得到了極大程度的優(yōu)化，但其真實(shí)負債水平卻被掩蓋了。

原因在于，雅居樂(lè )的債務(wù)構成中，有大量不計入資產(chǎn)負債表的永續債。

雖然報表層面，三條紅線(xiàn)轉綠，但債務(wù)問(wèn)題仍然承壓。

此外，盈利問(wèn)題也呈現大幅下滑趨勢，雖年中報表錄得64.71億，但卻難以為繼。

除此之余，雅居樂(lè )近期關(guān)于裁員風(fēng)波也是甚囂塵上。

一石激起千層浪，雅居樂(lè )無(wú)論是地產(chǎn)主業(yè)或是多元化的實(shí)質(zhì)性突破，全都任重而道遠！