作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

作為2022年集中供地的第一槍?zhuān)本┍据喭僚目傮w上延續了2021年的表現。

從土拍規則來(lái)看，競現房銷(xiāo)售已經(jīng)從試點(diǎn)成為普遍現象，本次掛牌的18宗含宅用地，有9宗地塊設置了競現房銷(xiāo)售面積競拍方式，占比達到50%。此外，本次土拍依然延續了對于高標準方案的要求，競拍進(jìn)入最后一個(gè)階段，都需要提交高標準方案。

從競現房銷(xiāo)售來(lái)看，一方面可以防止項目扎堆入市，切實(shí)保障消費者的權益，做到“所見(jiàn)即所得”，未來(lái)同期開(kāi)盤(pán)的項目中，現房項目也比期房項目更具備優(yōu)勢。但現房銷(xiāo)售對開(kāi)發(fā)商的施工能力、現金流能力提出了更高的要求，大幅降低開(kāi)發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。

在保障房企盈利水平方面，北京首輪土拍也做出了“讓利”，且地價(jià)控制更為明顯。從溢價(jià)率來(lái)看，18宗地塊中有1宗地塊最高限價(jià)溢價(jià)率僅3%，4宗最高溢價(jià)率為5%，2宗最高溢價(jià)率為10%。因此，本輪土拍吸引多家房企積極參拍，參拍房企達到20余家，華潤、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。

圖：北京首輪集中供地最高限價(jià)溢價(jià)率分布情況

數據來(lái)源：CRIC整理

從溢價(jià)率和流拍率兩項指標來(lái)看，土地市場(chǎng)整體表現“回溫”。北京首輪土拍平均溢價(jià)率為4.5%，與去年第三輪相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，流拍率也從17%回落至6%。

此外，本輪土拍還有3宗地塊觸及最高限價(jià)，熱度可見(jiàn)一斑。

具體來(lái)看，三宗觸及最高限價(jià)地塊分別為豐臺區紀家廟地塊、朝陽(yáng)區崔各莊地塊，以及中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，分別被華潤、綠城和建發(fā)收入囊中。其中，華潤和綠城地塊最終分別以6%的政府產(chǎn)權、4.1萬(wàn)平方米的現房銷(xiāo)售成交，而中關(guān)村生命科學(xué)園地塊進(jìn)入競現房銷(xiāo)售環(huán)節后無(wú)房企舉牌，最終由建發(fā)以最高限價(jià)競得。

圖：北京2022年首次集中供地成交溢價(jià)分布情況（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC整理

當前的土拍市場(chǎng)，項目的盈利水平是房企投資關(guān)注的最重要因素。

經(jīng)測算，北京首輪集中土拍整體盈利空間較高，成交樓板價(jià)與住宅銷(xiāo)售指導價(jià)之間價(jià)差達到2萬(wàn)元/平方米以上的地塊就有17宗，盈利空間較為可觀(guān)。

以華潤競得的豐臺區紀家廟純宅地為例，其銷(xiāo)售指導價(jià)與樓板價(jià)之差達到4萬(wàn)元/平方米以上，地價(jià)房?jì)r(jià)比為0.6，雖然政府產(chǎn)權份額達6%，仍然有一定的利潤空間。

反觀(guān)豐臺區[2022]003號地塊，該項目由北京城建競得，成交樓板價(jià)為22008元/平方米，銷(xiāo)售指導價(jià)達到88000元/平方米，地價(jià)房?jì)r(jià)比僅有0.26，房?jì)r(jià)與地價(jià)的差值更是在6萬(wàn)元/平方米以上。但地塊存在5.4萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)用地，且有9800平方米的保障房，運營(yíng)的復雜系數較高，因此最終仍是底價(jià)成交。

圖：北京2022年首次集中供地盈利空間情況（單位：元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC整理

從地塊的區域分布來(lái)看，近郊區持續成為北京土地供應的主力區域，地塊主要集中在大興區、昌平區、順義區等，近郊供應面積共計96.72萬(wàn)平方米，占60%。而城區占比只有三成，豐臺區、朝陽(yáng)區和石景山區各成交2宗地塊。

圖：北京2022年首次集中供地成交區域分布情況（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC整理

在2022年的北京首輪集中供地上，10強房企表現搶眼，本土平臺公司也嶄露頭角，國企央企仍然是“頂梁柱”。

10強房企中有5家本次在北京拿地。具體來(lái)看，綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏(yíng)家。其中朝陽(yáng)區崔各莊地塊更是本次土拍熱度最高地塊，中海、華潤和綠城均積極出價(jià)，觸及最高限價(jià)后綠城以現房銷(xiāo)售4.1萬(wàn)平方米成交。此外，中海、華潤也各落兩子，保利和金地通過(guò)聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊。

此外，規模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲，北京本土平臺公司（興創(chuàng )、北京城建、北投、懷柔科學(xué)城）拿地占比約為三成左右（按幅數計算）。

品牌房企對北京的參拍意愿仍然較為強烈。

圖：北京2022年首次集中供房企拿地情況（單位：億元）

數據來(lái)源：CRIC整理

當前北京首輪土拍中表現出的品牌房企的回歸、積極參拍現象，意味著(zhù)企業(yè)的投資積極性正在修復，但資金壓力下，民企參與度仍然保持謹慎，拿地企業(yè)多為國企和央企，作為春節后集中供地“第一槍”，北京土拍市場(chǎng)表現起到了提振土地市場(chǎng)信心的作用。但由于行業(yè)現在仍整體處于低谷期，集中供地預計還會(huì )出現“分化”，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)或將率先回溫，而其他城市、企業(yè)則還需要一段時(shí)間的修復期，國企和央企“托底”的現象仍將持續。

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原標題： 北京打響2022年集中供地“第一槍”，國企央企仍是“頂梁柱”