觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
4月25日上午，杭州啟動(dòng)2022年首批集中供地，共出讓60宗涉宅地（包括2宗租賃用地），總面積3849畝，總建筑面積580.7萬(wàn)方，總起價(jià)797.9億元。
本場(chǎng)拍地60宗地塊一上午就全部完成競價(jià)，其中23宗報價(jià)觸及中止價(jià)，溢價(jià)率均位于9%-10%之間，轉入一次性報價(jià)+搖號環(huán)節，9宗溢價(jià)成交，27宗底價(jià)成交（含2宗人才租賃房地塊），僅臨平新城臨喬路以東地塊流拍。
至晚上一次性報價(jià)+搖號地塊出讓結束，杭州59宗地塊共收金約826.76億元。
值得注意的是，今年集中供地開(kāi)啟后，各地不停地探索調整拍地規則。杭州首輪土拍也再次出現新規：當競拍地塊達到10%溢價(jià)后，將直接轉入一次性報價(jià)環(huán)節，報價(jià)區間鎖定在地塊起拍價(jià)110%-112%之間。隨后，若有2個(gè)及以上有效報價(jià)，以有效報價(jià)中金額第二高報價(jià)為競得價(jià)。
報出最高金額反而是輸家，這一規則為本輪供地增添不少戲劇色彩。
濱江豪擲184億
從拿地企業(yè)上看，本場(chǎng)杭州土拍濱江集團競得地塊數量及金額均位居首位，包括上午斬獲10宗以及下午搖號1宗，共11宗地塊，拿地總金額184.34億元。
其中，濱江集團獨資奪得常青夕照區塊項目地塊、鐵路北站單元地塊、慶隆小河單元地塊、翠苑單元地塊、云城地塊、臨平新城星橋區塊LP0701-14地塊、杭州未來(lái)科技城138號地塊等8地塊，以及合作拿下聞堰南單元地塊、臨浦浦南未來(lái)社區地塊、新街北單元地塊。
11宗地塊里鐵路北站單元地塊、余杭組團YH-18單元地塊及未來(lái)科技城138號地塊成交金額均超過(guò)20億元，由濱江集團以部分溢價(jià)摘下。
有業(yè)內人士測算，本次杭州地塊普遍起價(jià)利潤率能夠基本在11%以上，即使達到中止價(jià)，也有7%左右。
但該人士也指出，目前地產(chǎn)行業(yè)寒冬背景下，不少房企面臨較大資金壓力，當前首要任務(wù)是消化現有土儲以及減債，所以哪怕有這樣的利潤，杭州一些郊區地塊熱度也上不來(lái)，出現部分地方平臺托底情況。
如臨平新農村建設、余杭苕溪城市建設、臨安新都房地產(chǎn)、蕭山城投等，均有拿地1到2宗不等。
但對于深耕杭州的濱江集團而言，去化并不是太大的問(wèn)題。2021年，該公司銷(xiāo)售金額1691億元，同比增長(cháng)24%，近幾年杭州市場(chǎng)銷(xiāo)售額均位居冠軍?；乜罘矫?，2021年半年報顯示，2020年濱江集團平均回款率達到90%，2021年達到92%-93%。
去年杭州首批集中供地中，面對限價(jià)+高自持地塊的低利潤，濱江集團都曾以百億手筆拿地，更遑論今年利潤水平較高的情況。
盡管是民企，但濱江集團財務(wù)水平一直表現不錯。
2月末披露的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表顯示，目前該公司“三道紅線(xiàn)”皆為綠檔，截至2021年11月末，有息負債規模為472億元，約70%為銀行開(kāi)發(fā)貸，約30%為公司債、中票、短期融資券等交易所和銀行間市場(chǎng)融資，無(wú)美元債、信托、商票等。
濱江集團表示，從3月起，今年到期的公司債和銀行間市場(chǎng)融資規模不大；到期時(shí)間上看，相對分散，不存在集中到期的情況；公司將根據每期債到期的情況，按照“以新?lián)Q舊”的原則，發(fā)行新的融資替換到期的債券，不存在還款壓力。
據悉，1-2月，濱江集團發(fā)行兩期超短期融資券，額度分別為9.6億元和9.3億元，發(fā)行利率分別為4%和3.66%。
從濱江集團過(guò)往數據來(lái)看，該公司2019年、2020年、2021年中期融資成本分別為5.6%、5.2%、4.9%，這在民企中處于一線(xiàn)梯隊，且繼續呈下降趨勢。主要得益于其持有的優(yōu)質(zhì)項目、去化率以及成本管控能力。
眾強爭奪
濱江集團之外，本場(chǎng)杭州土拍不少實(shí)力房企也分得一杯羹。
杭州本地方面，綠城上半場(chǎng)僅底價(jià)拿下東冠單元一宗宅地，下半場(chǎng)則通過(guò)一次性報價(jià)及搖號連奪良渚新城、下沙開(kāi)發(fā)區單元、下沙元成單元等地5宗地塊，溢價(jià)率均超過(guò)10%，拿地金額達146.38億元，僅次于濱江。
據悉，此前網(wǎng)上流傳著(zhù)一份房企報名名單，綠城以報名及意向報名地塊共34宗高居首位，本次拿地其廣撒網(wǎng)戰略發(fā)揮不小作用。
此外，德信地產(chǎn)、大家房產(chǎn)、興耀房地產(chǎn)等也在本輪供地中有所收獲。
知名房企中，萬(wàn)科上半場(chǎng)一無(wú)所獲，下半場(chǎng)則搖中兩宗位于良渚新城較大體量地塊，編號分別為余政儲出[2022]3號、余政儲出[2022]7號，拿地總金額約58.2億元。
與萬(wàn)科、建發(fā)形成鮮明對比的是越秀地產(chǎn)，該公司上午頻頻出手，以底價(jià)摘得臨安3宗純宅地，總金額20.08億元，下午則銷(xiāo)聲匿跡，沒(méi)有再收獲地塊。
去年4月，越秀地產(chǎn)與濱江集團簽署戰略合作協(xié)議，表現想借助濱江集團拓展杭州的愿望，雙方彼時(shí)約定在廣州、杭州各落地3個(gè)合作項目。但截至區年底，雙方僅各落地1個(gè)項目。
值得一提的是，另一家優(yōu)質(zhì)民企龍湖也在本場(chǎng)土拍露了一下臉，以10.09億元底價(jià)競得江干科技園單元商住地。該宗地編號杭政儲出[2022]2號，出讓面積3.17萬(wàn)平方米，容積率2.3，建筑面積7.28萬(wàn)平方米，用途為商住。
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