相信很多朋友都知道法拍房，但是不敢買(mǎi)法拍房，主要原因就是對法拍房的來(lái)源心里沒(méi)底，總覺(jué)得不安全不放心。但是只要調查清楚法拍房的來(lái)源問(wèn)題，這些擔心疑慮都會(huì )迎刃而解。今天鯨拍房就為大家具體說(shuō)明，法拍房究竟是怎么產(chǎn)生的？

一、法拍房形成的原因

我們對法拍房來(lái)源的分類(lèi)，主要根據房源產(chǎn)權人所牽扯案件的分類(lèi)。這些案件都有一個(gè)共同點(diǎn)：牽涉到被執行人的財產(chǎn)類(lèi)糾紛，法院需要執行拍賣(mài)涉案人名下房產(chǎn)解決糾紛。

可以將來(lái)源分為四大類(lèi)：銀行按揭違約產(chǎn)生、民間借貸違約產(chǎn)生、財產(chǎn)沒(méi)收產(chǎn)生、無(wú)主房產(chǎn)。其中大部分的法拍房來(lái)源于前三類(lèi)，無(wú)主房產(chǎn)占一小部分。既沒(méi)有所有人或所有人不明確，權屬長(cháng)期無(wú)法確定的房產(chǎn)，由人民法院判決宣告為無(wú)主房產(chǎn)，也可進(jìn)行拍賣(mài)，但實(shí)際生活中這類(lèi)法拍房比較少。這里便不再舉例。

當購房者貸款購房，卻無(wú)法如期如數償還貸款時(shí)，銀行會(huì )向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣(mài)變現來(lái)償還貸款。在居民杠桿率攀升，市場(chǎng)整體處于下行階段的背景下，這其中包括大量的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，一些二手房市場(chǎng)上的“壞單”最終也會(huì )面臨“法拍”的境地，形成的法拍房標的有大有小，銀行按揭違約已經(jīng)成為法拍房最大的來(lái)源。由于銀行掌握原業(yè)主的房產(chǎn)證和土地證，這類(lèi)房產(chǎn)后續過(guò)戶(hù)及債權債務(wù)風(fēng)險相對較少。

債務(wù)人和債權人自主簽訂合同，約定債務(wù)人將自有房產(chǎn)抵押給債權人并取得借款。如果債務(wù)人在約定的時(shí)間到期后無(wú)法按時(shí)還款，根據《擔保法》的規定，債權人不能直接取得抵押房產(chǎn)，需向法院申請債務(wù)人還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執行階段拍賣(mài)債務(wù)人的房產(chǎn)來(lái)還款。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)主或者公司債務(wù)導致的法拍房，由于民間借貸行為規范性和透明性較差，標的數額比較大，背后牽扯到的債方也相對復雜，因此后續產(chǎn)生糾紛的可能性較大。但也不會(huì )影響法拍房的交易，解封解壓一樣能解決。

財產(chǎn)沒(méi)收也稱(chēng)司法沒(méi)收，比如在刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財產(chǎn)，如果財產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣(mài)，變現后的錢(qián)收歸國庫。提到刑事類(lèi)案件，多數人都會(huì )覺(jué)得有命案或者有黃賭毒類(lèi)的風(fēng)險。但其實(shí)，并不是所有涉及刑事類(lèi)案件的法拍房都是這樣。法拍房市場(chǎng)中，涉及到的刑事類(lèi)案件，主要是詐騙罪和貪污受賄罪。受賄罪中的，貪污罪、挪用公款、巨額財產(chǎn)來(lái)源不明罪、私分國有財產(chǎn)罪等也會(huì )涉及到司法拍賣(mài)。

二、如何辨別法拍房是否安全

只有了解的多了，才能把握不同來(lái)源的法拍房盡調的重點(diǎn)是什么。站在普通買(mǎi)房者的角度上，更在意法拍房交易的安全。

當面對客戶(hù)說(shuō)這些法拍房來(lái)源，鯨拍房會(huì )給出這些法拍房的詳細盡調報告，其中就包含著(zhù)風(fēng)險評估數值，根據每套房屋的情況不同，風(fēng)險值高低也有不同。這樣客戶(hù)可以輕易辨別出，買(mǎi)什么樣的法拍房更安全，更不容易踩坑。

安全房源，有這么幾個(gè)特征：房屋權屬清晰、案件背景清晰、案由簡(jiǎn)單、涉案人員簡(jiǎn)單且配合、所屬法院執行能力強。

這幾個(gè)因素也決定著(zhù)法拍房的處置效率，也建議大家在選房的過(guò)程中多注意這類(lèi)法拍房，一來(lái)沒(méi)有很大的風(fēng)險，二來(lái)后續的過(guò)戶(hù)交房也會(huì )比較順利。

對于打算買(mǎi)法拍房的朋友，學(xué)會(huì )“準確具體地辨別安全法拍房源”至關(guān)重要。很有可能房子存在過(guò)不了戶(hù)的情況，屬于高風(fēng)險房源。雖然這類(lèi)法拍房占比較少，但也不能掉以輕心，每年買(mǎi)法拍房踩坑的朋友也不在少數。

如果想要順利拍到心儀的房產(chǎn)，省去不必要的麻煩，鯨拍房建議您選擇專(zhuān)業(yè)的法拍房機構，幫助自己。不要盲目，多了解、咨詢(xún)法拍房相關(guān)知識后，再進(jìn)行下一步。