觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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盡管拿地總價(jià)較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價(jià)5272.6元/平方米，僅為萬(wàn)科去年所獲同區“地王”的1/3左右。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 萬(wàn)科在公開(kāi)土地市場(chǎng)再有收獲。
6月23日，廣東中山市公開(kāi)出讓4宗土地，出讓面積1957畝，主要位于馬鞍島地帶。其中起價(jià)最高的是翠亨新區起步區東五圍地塊，約為78.8億元，這也是當天土拍總價(jià)最貴地塊。
最終，僅經(jīng)過(guò)5輪競價(jià)，東五圍地塊便由萬(wàn)科、深業(yè)集團聯(lián)合體競得，成交總價(jià)81.9億元，對應樓面價(jià)5272.6元/平方米。
中山作為深圳西部城市，無(wú)論是萬(wàn)科還是深業(yè)集團，過(guò)往都曾在這里進(jìn)行布局。而跡象顯示，兩家公司此番聯(lián)合拿地并不是臨時(shí)起意，而是源于兩年前所簽署的合作協(xié)議。
投建未來(lái)之門(mén)
早在2019年4月，深業(yè)集團下屬深圳科技園公司與中山翠亨新區旗下投資平臺，按照7:3比例成立合資公司，據此共同開(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)深中科技創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園。去年12月，雙方合作的“灣區未來(lái)科技城”項目動(dòng)工，總投資約27億元。
2019年11月，深業(yè)集團、深業(yè)控股還與萬(wàn)科簽署戰略合作框架協(xié)議。當時(shí)雙方約定，重點(diǎn)推動(dòng)在深圳及周邊地區土地獲取、項目開(kāi)發(fā)、城市更新、土地整備利益統籌、產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)及運營(yíng)的合作。
這也被解讀為深業(yè)引入第三方共同推進(jìn)臨深的投資工作，但此后兩年間兩家企業(yè)鮮有具體合作落地。
就最新拿地是否與兩年前簽署合作存在關(guān)聯(lián)，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電深業(yè)集團高層，截止發(fā)稿未獲回復。
萬(wàn)科南方區域相關(guān)人士則向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，馬鞍島綜合體地塊是深業(yè)、萬(wàn)科簽署戰略合作后首個(gè)落地項目。其續稱(chēng)，未來(lái)還會(huì )有“潛在合作機會(huì )”。
資料顯示，該地塊編號G28-2020-0145，出讓面積1003畝（約66.9萬(wàn)平方米），地面計容建面155萬(wàn)平方米，地下總建筑面積上限228.5萬(wàn)平方米；宅地建面13.9萬(wàn)平方米，商業(yè)商務(wù)用地規劃超270-280米地標建筑，并要求引進(jìn)、開(kāi)業(yè)運營(yíng)一家國際級五星級酒店。
深業(yè)集團通過(guò)官微披露，地塊規劃為“大灣區西岸最具影響力的大型綜合體、翠亨新區的城市新地標”，建設內容包括雙塔形式超高層建筑“未來(lái)之門(mén)”、會(huì )展中心、聯(lián)檢大樓、嶺南風(fēng)情水街、文化設施、中小學(xué)、高端公寓及大型住宅社區。
深業(yè)集團還著(zhù)重強調區位因素，表示地塊與深圳前海自貿區隔海相望，是翠亨新區科學(xué)城的“核心組成部分”?！氨卷椖刻幱谏钪型ǖ乐猩椒綐蝾^堡位置，將成為深圳產(chǎn)業(yè)要素外溢抵達珠江西岸的第一站?！?/p>
上述所指深中通道，全長(cháng)24公里，是深圳與中山實(shí)現城市對接的重要一環(huán)。從樓市的角度，深中通道的規劃建設，也使得深圳的購房需求開(kāi)始向西部的中山外溢。
第三方數據顯示，深圳前海住宅均價(jià)10萬(wàn)+，而中山均價(jià)約1.5萬(wàn)元/平方米，其中馬鞍島均價(jià)約為2.5-3萬(wàn)元/平方米。
在中國城市經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋丁看來(lái)，深圳的確有購房需求外溢至中山，但總量仍不算多，一方面由于翠亨新區房?jì)r(jià)上漲較快，另一方面整體調控形勢下，購房需求出現收縮。
“深中通道還沒(méi)開(kāi)通，房?jì)r(jià)也漲到一定范圍，使得購房熱情有所回落?！钡味”硎?，長(cháng)遠來(lái)看，深中通道開(kāi)通將對翠亨新區形成實(shí)質(zhì)利好，這也是包括深業(yè)、萬(wàn)科在內的開(kāi)發(fā)商看好的原因。
布局中山
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，過(guò)去三年萬(wàn)科在中山先后投資過(guò)古鎮鎮、民眾鎮、翠亨新區等區域的項目。尤其是臨深的翠亨新區，2018年6月該公司以樓面價(jià)1.38萬(wàn)元/平方米，競得翠亨首宗現房出售地塊，并創(chuàng )下中山單價(jià)的紀錄。
去年12月底，中山翠亨新區馬鞍島兩宗地塊集中競價(jià)，其中G28-2020-0130地塊被萬(wàn)科以樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米及配建人才房競得，對應總價(jià)14.56億元，溢價(jià)27.86%。該地塊同樣刷新中山樓面價(jià)紀錄。
與深圳寶安尖崗山地塊類(lèi)似，萬(wàn)科對高價(jià)地的開(kāi)發(fā)以快周轉模式為主導，拿地后半個(gè)月即今年1月中旬，馬鞍島地塊便備案為“萬(wàn)科海岸花園”，總投資21.4億元，并計劃年內入市。
需要指出的是，6月23日萬(wàn)科聯(lián)合競得的馬鞍島綜合體地塊，其總價(jià)81.9億元已創(chuàng )下該公司2021年以來(lái)單項目最高紀錄。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，萬(wàn)科今年1-5月累計新增73個(gè)開(kāi)發(fā)項目，全口徑拿地金額約888億元；總價(jià)較高的包括杭州運河新城02地塊（40.6億元）、無(wú)錫西漳8號項目（31.92億元）。
相比之下，萬(wàn)科前五月在大灣區僅獲取6個(gè)開(kāi)發(fā)項目，對應總價(jià)約130.8億元，權益對價(jià)96億元；其中東莞占3個(gè)，珠海占2個(gè)，中山1個(gè)。除此以外，萬(wàn)科在廣深兩地首輪集中供地中并無(wú)收獲，一度被質(zhì)疑拿地策略保守。
盡管拿地總價(jià)較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價(jià)5272.6元/平方米，僅為萬(wàn)科去年所獲同區“地王”的1/3左右。
這體現了綜合體項目的議價(jià)能力，代價(jià)則是承擔項目所要求的商業(yè)、辦公、酒店等配套產(chǎn)業(yè)的建設及運營(yíng)任務(wù)，這部分耗費精力遠大于住宅部分。
從建設運營(yíng)能力看，深業(yè)集團主要開(kāi)發(fā)過(guò)深圳深業(yè)上城項目，后者集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、公寓、酒店、商業(yè)于一體；萬(wàn)科同樣有過(guò)綜合體打造經(jīng)驗，其中商業(yè)地產(chǎn)主要通過(guò)印力集團發(fā)展，此外也打造過(guò)會(huì )展交易類(lèi)項目諸如萬(wàn)科前海國際會(huì )議中心。
被問(wèn)及具體分工時(shí)，萬(wàn)科南方區域相關(guān)人士?jì)H表示，公司與深業(yè)將發(fā)揮各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢，做好項目綜合開(kāi)發(fā)。
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原標題： 聯(lián)合深業(yè)競投“未來(lái)之門(mén)”萬(wàn)科81億拿地創(chuàng )年內投資紀錄
