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首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發(fā)了

地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
2021-07-22 23:20 1621 0 0
結合幾個(gè)月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實(shí)只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開(kāi)發(fā)商普遍面臨的盈利難題。

作者:炸天團

來(lái)源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

從前晚到現在,宋都退地的消息在地產(chǎn)圈彌漫。
在杭州首輪土拍中,按照原計劃,宋都本來(lái)是想拿三塊地,那是他們最舒適的狀態(tài)。
但因為杭州是熱點(diǎn)城市,爭搶的房企太多,宋都一激動(dòng)就拿了五塊地。
因為開(kāi)發(fā)商們的哄搶?zhuān)贾菀渤蔀?2城首輪集中供地的最大贏(yíng)家,兩天攬金1197億。
瘋狂過(guò)后,往往是一地雞毛。
集中拍地過(guò)后的2個(gè)月零12天,宋都發(fā)布了放棄競得土地使用權的公告:

挑重點(diǎn)說(shuō)就是:
宋都寧愿損失5000萬(wàn)保證金,也要退了那塊地。
關(guān)于宋都退地,官方給的解釋很簡(jiǎn)單:審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險因素,基于公司穩健發(fā)展謹慎作出的決策。
結合幾個(gè)月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實(shí)只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開(kāi)發(fā)商普遍面臨的盈利難題。
后遺癥一 | 沒(méi)利潤
宋都退地最深層次的原因,是不賺錢(qián)。
這實(shí)際上是杭州首次集中供地拿地房企的共同焦慮。
杭州首批集中供地的57宗地塊中,有41宗地塊拍至封頂,進(jìn)入“火拼”自持比例的階段,其中12宗自持比例超過(guò)20%。
此前有媒體計算過(guò),在杭州首輪集中出讓中,由于“雙限”+高自持,擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤空間,57宗地塊中能盈利的寥寥無(wú)幾。
尤其是建發(fā)競得的主城區祥符東商住地塊,自持高達38%,扣除商業(yè)建面比率和自持比例,可售住宅建面僅在11%左右,已經(jīng)相當于拿地自己住自己玩了。
住宅產(chǎn)品售價(jià)是已知答案,自持部分不能出售,說(shuō)白了就是長(cháng)期租賃。如何經(jīng)營(yíng),怎么盈利,一直是讓開(kāi)發(fā)商頭疼的問(wèn)題。
這時(shí)候比拼的就是成本控制了。
濱江是杭州的老牌房企,以產(chǎn)品品質(zhì)見(jiàn)長(cháng),在市場(chǎng)上享受高端溢價(jià)。
連戚金興都說(shuō)“爭取做到1%-2%的利潤”,更別提其他本土中小房企了,還有那些對市場(chǎng)不熟悉的外來(lái)房企了。
宋都退掉的這塊位于杭州拱墅區的地,樓面價(jià)20962元/平方米,溢價(jià)率29.86%,自持21%。
對比29500元/平方米的商品房限價(jià),利潤空間難言可觀(guān)。
如果不退,拿下開(kāi)發(fā)具體有多少盈利?答案可能只有宋都知道。

但問(wèn)題是,7月份中旬,杭州出臺了一個(gè)新的 “限商墅令”。

該通知主要針對杭州市場(chǎng)上住宅項目中商鋪改建商墅的行為,覆蓋杭州十個(gè)區。
商墅,簡(jiǎn)而言之就是商鋪改建成的有40年產(chǎn)權的別墅。
是在限墅令加碼,以及住宅限價(jià)后,開(kāi)發(fā)商利用商業(yè)產(chǎn)品不限價(jià)的優(yōu)勢,把他們打磨成高溢價(jià)產(chǎn)品,從而提高整盤(pán)的貨值和利潤。
這類(lèi)商墅產(chǎn)品因為擁有小區最好的景觀(guān)和位置,往往能賣(mài)出比商鋪更高的價(jià)格。
同時(shí)因為不限購,面向的客群更廣,也更有價(jià)格提升的空間。
雖然官方?jīng)]有正式出臺文件,但已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商的商墅規劃更改后重新公示了。
比如在杭州首輪集中土拍中拍下了7塊的融信。
限商墅令出來(lái)后,有人發(fā)現融信此前公示的蕭政儲出【2021】34號地塊住宅項目規劃設計方案已經(jīng)更改了。

融信南臥項目的商墅更改前

融信南臥項目的商墅更改后
獨立布置的商墅將被底商取代,意味著(zhù)房企想以獨棟商墅的形式變相拉高貨值的“小心思”完全被堵死。
在此情況下,宋都一定是算出了項目開(kāi)發(fā)的損失一定是比5000萬(wàn)多很多,才會(huì )選擇退地這一“破財消災”的方式。
后遺癥二 | 回款難
不賺錢(qián)是杭州拍地房企普遍面臨的困境,但杭州開(kāi)發(fā)商還存在著(zhù)回款難的問(wèn)題。
去年,為了謹防出現“萬(wàn)人搖”,政府在批預售證時(shí)做了排期,有意讓一批紅盤(pán)同時(shí)入市,通過(guò)分流來(lái)抑制樓市熱度過(guò)剩。
到今年,政府嚴卡預售證的情況仍舊沒(méi)有改變。
這個(gè)政策,導致很多項目明明已經(jīng)達到預售條件了,預售證卻動(dòng)輒被卡上幾個(gè)月,開(kāi)不了盤(pán),回款就有問(wèn)題。
比如濱江,去年銷(xiāo)售額是1350億,回款約510億,這個(gè)數字本來(lái)可以更高,但因為有的項目取證目取證困難,到今年才開(kāi)盤(pán),影響了當年的結算情況。
同時(shí)杭州的預售證制度,在將高周轉的房企往死里逼。
本來(lái)拿地快速開(kāi)發(fā),這些房企本來(lái)可以在多長(cháng)時(shí)間內回款實(shí)現資金的再利用,但現在大環(huán)境不好,再加上預售證被卡,現金流吃緊,他們的處境更加岌岌可危。
另外就是,今年以來(lái)全國各地的銀行基本上都掀起了一股“房貸荒”的現象。
杭州也不例外,有的銀行直接不受理房貸業(yè)務(wù),有的雖然受理,但放款期限被大大的延長(cháng)。
這種對銀行的管控,導致開(kāi)發(fā)商去化也變得困難了。
而那些賣(mài)得動(dòng)的,明明賣(mài)了那么多房子,應該有那么多資金,回款卻被延遲了。
并且這種政策是不可控的,開(kāi)發(fā)商可以發(fā)揮的空間也極其有限。
后遺癥三 | 合作方違約變頻繁
基于上述的市場(chǎng)因素,不少開(kāi)發(fā)商想利用合作開(kāi)發(fā)這條路也開(kāi)始被堵死。
杭州很多企業(yè)雖然在公開(kāi)市場(chǎng)單獨拿地,但實(shí)際上后續都會(huì )引入合作方進(jìn)行合作開(kāi)發(fā),典型如濱江,基本合作開(kāi)發(fā)項目居多。
宋都也是如此。
在今年杭州首次集中供地中,宋都共拿了5塊地,除了退掉的這塊地,其余4宗均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程,兩個(gè)臨安及一個(gè)富陽(yáng)項目均已進(jìn)行了項目公示。
實(shí)際上,退掉的這塊地,據知情人士透露,在拿地前,宋都股份也談好了合作方,但事后合作方違約,造成宋都的處境變得十分尷尬。
畢竟拿地前資金都已經(jīng)安排好,合作方退出,牽一發(fā)而動(dòng)全身。
對于宋都而言,自己承擔17億元多的土地額也的確有資金壓力,無(wú)奈之下只能損失保證金退地。
而對于宋都此次的合作方,市場(chǎng)猜測頗多。
其中猜測最多的是寶龍,但經(jīng)過(guò)與寶龍核實(shí),寶龍與宋都有合作意向的是臨安地塊。
據說(shuō)雙方拿地前簽訂了備忘錄,但具體合作細則均未談定,等到地塊拿下后,面對如此高的自持比例,寶龍也被“勸退”,雙方終止了后續合作。
實(shí)際上,杭州市場(chǎng)上這種合作方退出的例子在不斷增多。
杭州是互聯(lián)網(wǎng)之都,是網(wǎng)紅新一線(xiàn),且杭州人民都愛(ài)買(mǎi)房,基于對杭州市場(chǎng)的看好,開(kāi)發(fā)商前赴后繼進(jìn)入布局。
越是熱點(diǎn)城市,進(jìn)入門(mén)檻越高,不少開(kāi)發(fā)商企圖通過(guò)合作來(lái)介入,但經(jīng)過(guò)杭州樓市的敲打,他們發(fā)現:
杭州樓市有流量沒(méi)利潤。
利潤和回款成了所有入杭房企的尷尬。
合作之前,這些房企之間其實(shí)也簽訂有“君子協(xié)議”,只不過(guò)為了保證整體利潤,保證能安穩活下去,他們寧愿折面子要里子,損失違約金退出合作。
合作方退出后的一系列連鎖反應,便造成了站在明面上的房企,如宋都,在拿地之后損失保證金也要退地。
結語(yǔ):
總的來(lái)說(shuō),宋都退地其實(shí)只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開(kāi)發(fā)商普遍面臨的盈利難題。
在這種趨勢下,多元化拿地的重要性更加凸顯。今后房企通過(guò)拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力,將是平滑利潤率的一大出口。
同時(shí),在招拍掛市場(chǎng),房企拿地也會(huì )更趨于理性,更注重現金流的管控,也更關(guān)注項目的去化率和資金的利用率。
還想說(shuō)的是,在高杠桿、高負債實(shí)現彎道超車(chē)很難重現后,從規模轉向品質(zhì)的房企只剩下了一條路——進(jìn)一步加強精益管控,向管理要紅利。
還沒(méi)上車(chē)的,抓緊了!

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發(fā)了

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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