資管，即資產(chǎn)管理，其概念源自于金融領(lǐng)域，指的是資產(chǎn)管理機構接受投資者委托，對受托的投資者財產(chǎn)進(jìn)行投資和管理的金融服務(wù)。從定義來(lái)看，資管本應有三個(gè)關(guān)鍵詞，“受托”、“投資”、“管理”。

從睿和智庫提出“不動(dòng)產(chǎn)資管”以來(lái)，資管的概念在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的應用越來(lái)越多，但其叫法也越來(lái)越混亂模糊。很多地產(chǎn)基金會(huì )將自己稱(chēng)為資管機構，其對應的是金融領(lǐng)域的資產(chǎn)管理機構；很多不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)管理單位，如購物中心、寫(xiě)字樓、公寓等業(yè)態(tài)的運營(yíng)管理單位，也會(huì )將自己稱(chēng)為資管機構，其對應的是自己在做“資產(chǎn)”的管理，這里的“資產(chǎn)”更多指的是實(shí)物資產(chǎn)，而不是在金融領(lǐng)域所定義的財產(chǎn)，這樣，所有圍繞這類(lèi)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行管理服務(wù)的行為機構也都樂(lè )意于將自己稱(chēng)之為資產(chǎn)管理，如策劃咨詢(xún)、設計建設、招商服務(wù)等。

在這里，我覺(jué)得有必要對“不動(dòng)產(chǎn)資管”的概念進(jìn)一步明晰化，我想不動(dòng)產(chǎn)資管的定義不應該局限于金融服務(wù)這一狹窄范圍，但也應該符合“受托”、“投資”、“管理”三個(gè)要素的要求：接受投資者委托，將投資者的財產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資，并對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理服務(wù)。

之所以花了一定篇幅來(lái)梳理“不動(dòng)產(chǎn)資管”的概念，在于本次沙龍中，一位嘉賓提出了，當前的大宗交易市場(chǎng)呈現三個(gè)重要特征：GP公司FA化，且門(mén)檻越來(lái)越低，拼盤(pán)現象明顯增加；LP公司GP化；運管公司GP化（嘉賓提出的是資管公司GP化，我覺(jué)得改為運管公司可能更好理解一些）。

嘉賓對于上述“三化”在現場(chǎng)做了一個(gè)詳盡的解讀，不過(guò)我的理解是“三化”背后是“受托”、“投資”、“管理”三個(gè)環(huán)節不順暢導致的。

GP公司做FA并不是一個(gè)主動(dòng)的選擇，其原因在于現階段投資人（LP）在“投資”這一環(huán)節介入越來(lái)越深，反過(guò)來(lái)GP公司的投資能力不能很好體現；還有，LP對GP還是存在信任問(wèn)題，“受托”這一環(huán)節并不穩定。

在金融領(lǐng)域，資產(chǎn)管理也一直存在著(zhù)兩個(gè)方向，一是投資化資管，一是融資化資管。前者指的是先有資金，后去尋找項目；后者指的是先有項目，后去找資金。前者屬于投資行為，后者屬于投行行為。

目前大宗交易市場(chǎng)的“三化”，其實(shí)正是屬于融資化資管方向，GP公司更多的是在做投行服務(wù)，也就是FA。

在此前的采訪(fǎng)中，一個(gè)國企領(lǐng)導曾解釋?zhuān)粌A向于通過(guò)交易的方式獲得商業(yè)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)項目的原因在于，在不動(dòng)產(chǎn)的交易過(guò)程中會(huì )遇到很多“坑”，所以還不如拿地新建。在沙龍現場(chǎng)，我向嘉賓們提出了這一說(shuō)法。

不過(guò)，在嘉賓們看來(lái)，在交易過(guò)程中“坑”的問(wèn)題是個(gè)偽問(wèn)題，只是出現在技術(shù)層面，可以通過(guò)技術(shù)的手段解決，比如通過(guò)服務(wù)商盡調、與原始權益人股權合作、通過(guò)破產(chǎn)重整等路徑，等等。

對于大宗交易市場(chǎng)的參與者來(lái)說(shuō)，痛點(diǎn)并不在于此，而是在于其自身的投資策略、交易時(shí)機的選擇，等等。

其中，一位嘉賓從賣(mài)家的角度、買(mǎi)家的角度對大宗交易市場(chǎng)的痛點(diǎn)進(jìn)行了更系統的總結，比如賣(mài)家的成本線(xiàn)帶來(lái)歷史包袱、資管韌性帶來(lái)租賃運營(yíng)差異、資金韌性帶來(lái)時(shí)間約束等；比如買(mǎi)家的市場(chǎng)感知差異、來(lái)自投資人及內部的投資約束、投資人的信任建立等。

交易在哪，機會(huì )就在哪。

在討論“京滬兩地存量投融資機會(huì )研判”時(shí)，與會(huì )嘉賓不約而同提出了相同的一些關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)機會(huì )、園區、產(chǎn)業(yè)園區、商辦資產(chǎn)。顯然，辦公類(lèi)資產(chǎn)是目前國內這些地產(chǎn)基金主要的投資方向。

對于投資機構來(lái)說(shuō)，需要以退為進(jìn)，在投資之前就需要考慮好退出的路徑。在商業(yè)、辦公、公寓等不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)中，辦公有自用需求，標準化程度也最高，在大宗交易市場(chǎng)占比最大，也自然成為了地產(chǎn)基金們的共同選擇。

不過(guò)，隨著(zhù)國內公募REITs的推進(jìn)，情況又有了很大的改變。今年產(chǎn)業(yè)園項目進(jìn)入試點(diǎn)范圍，地產(chǎn)基金對于產(chǎn)業(yè)園的興趣也就越來(lái)越大了，背后的原因在于LP看到了退出路徑，投資產(chǎn)業(yè)園這類(lèi)資產(chǎn)的意愿更強了。

所以，隨著(zhù)之后公寓進(jìn)入試點(diǎn)，公寓的投資和交易也將越來(lái)越活躍。

有一位嘉賓還提出公募REITs的另一個(gè)影響，不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)參考價(jià)格的形成，目前公募REITs的派息率要求為達到4%，從市場(chǎng)現狀來(lái)看，要達到這一水平的收益率，就需要壓低交易資產(chǎn)的價(jià)格水平。

不過(guò)，對于未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格是否會(huì )受影響而下降，這次沙龍并沒(méi)有提供足夠的時(shí)間去討論，沒(méi)能聽(tīng)到嘉賓們的火花。

對于大宗交易市場(chǎng)未來(lái)的判斷，嘉賓們明顯有兩類(lèi)不同的聲音。

一類(lèi)是比較謹慎的，認為疫情、宏觀(guān)調控等的不確定因素仍在，市場(chǎng)看好的資產(chǎn)仍舊局限，而產(chǎn)業(yè)園、辦公、工業(yè)、IDC已經(jīng)發(fā)展到了成熟階段，再提升到2017年高點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)規模很難，3年內不太可能。

一類(lèi)是比較樂(lè )觀(guān)的，認為中國走向全球第一大經(jīng)濟體的過(guò)程中，投資市場(chǎng)產(chǎn)品會(huì )越來(lái)越成熟，參與玩家傾向機構化，不動(dòng)產(chǎn)正是其中具有優(yōu)勢的一個(gè)領(lǐng)域。