觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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在這些豪宅業(yè)主圈內“換手”的情況下，珠江新城不少二手住宅價(jià)格都出現了新高。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “地段、地段、地段”，這個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)里最基礎的真理，在最近的廣州豪宅市場(chǎng)再次被驗證。
近日，有消息稱(chēng)，位于廣州珠江新城的天鑾成交了一套264平方米的5房單位，業(yè)主實(shí)收賣(mài)房款3700萬(wàn)元。加上15.1%的稅費，買(mǎi)家花費的代價(jià)其實(shí)已經(jīng)到了16萬(wàn)元/平方米。
如果消息屬實(shí)，此次二手房交易或許創(chuàng )下了廣州最貴公寓的紀錄。
從2011年的4.5萬(wàn)元/平方米至今，9年間天鑾的單價(jià)漲了3.5倍，它背后是否也代表廣州的豪宅市場(chǎng)進(jìn)入“旺季”？
自面市以來(lái)，天鑾便一直被列為廣州十大豪宅之一。
2007年9月，富力與合景泰富以總價(jià)46億元競得了廣州的第一個(gè)舊改項目——獵德村。當年12月，其又拉來(lái)了著(zhù)名港資企業(yè)新鴻基，共同投資百億開(kāi)發(fā)獵德舊改。
于是三家在獵德項目上各施所長(cháng)，打造了不同的物業(yè)類(lèi)型。比如新鴻基負責天匯廣場(chǎng)，富力主攻寫(xiě)字樓部分天盈廣場(chǎng)，公寓部分天鑾則由合景負責。
合景泰富在打造時(shí)尚都市豪宅方面確實(shí)頗有一手，其此前在珠江新城的譽(yù)峰便是代表作。
作為獵德項目第一個(gè)面市的部分，2011年，公寓天鑾正式推出。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體當時(shí)報道，天鑾由7棟29-49層高的高層及超高層樓宇組成，涵蓋約200多到400多平方米的多元化創(chuàng )新戶(hù)型，并由新鴻基旗下啟勝管理服務(wù)公司擔綱物業(yè)管理。
還未正式開(kāi)售之時(shí)，外界便對這個(gè)項目的銷(xiāo)售報以樂(lè )觀(guān)預期，一個(gè)重要的原因是，天鑾為商用物業(yè)性質(zhì)，不限購不限貸。廣州業(yè)內的預期大部分是5萬(wàn)元/平方米以上，部分甚至猜測可達7萬(wàn)元/平方米。
然而天鑾正式開(kāi)盤(pán)的售價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，令很多購房者認為“相當優(yōu)惠”。
到2013年推出最后的樓王單位時(shí)，合景方面曾透露，自2011年10月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，項目已累計銷(xiāo)售60億元。
只是可能連開(kāi)發(fā)商自己都不曾預料到，9年之后，這個(gè)項目的二手交易價(jià)格可以打破16萬(wàn)元/平方米。
廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，天鑾的價(jià)格只是個(gè)案，并不具有普遍意義，不能因此認定廣州公寓市場(chǎng)出現價(jià)格高漲。
“天鑾雖然是商用性質(zhì)，但我們其實(shí)是拿它當普通住宅產(chǎn)品看的，比如可以用天然氣，加上有江景景觀(guān)，位置好?！秉S韜表示，天鑾的背后，反映的不是珠江新城公寓市場(chǎng)情況，而是珠江新城住宅市場(chǎng)情況。
他進(jìn)一步指出，珠江新城的住宅價(jià)也并不能代表廣州樓市。他介紹道，目前廣州豪宅出現了“有趣的現象”，就是珠江新城豪宅在片區內消化掉，因此房?jì)r(jià)反彈較大。
上述人士解釋?zhuān)榻鲁堑暮勒u(mài)家，很多本身就住在該片區，只是可能從100平方米戶(hù)型升級到150平方米戶(hù)型，或者從150平方米擴大到200平方米，房子越換越大，豪宅等級也越換越高。
“（買(mǎi)家）最多包括員村、五羊新村這邊的業(yè)主?！?/p>
于是，在這些豪宅業(yè)主圈內“換手”的情況下，珠江新城不少二手住宅價(jià)格都出現了新高。
比如，目前仍是廣州最貴豪宅的匯悅臺，近期也傳出完成了一單二手房交易。項目以2.3億元的總價(jià)成交了一套791平方米的復式單位，折合單價(jià)達到29萬(wàn)元。
11月中旬，廣州市場(chǎng)曾傳出，中海位于珠江新城的老盤(pán)花城灣，一套93平方米南向三房以總價(jià)1438萬(wàn)元成交，單價(jià)高達15.46萬(wàn)元/平方米。
而在這兩筆成交消息之前，于一些房地產(chǎn)交易平臺上，匯悅臺普遍掛牌價(jià)為20萬(wàn)元/平方米，花城灣則在12萬(wàn)元/平方米上下。
為什么會(huì )突然出現高價(jià)成交？黃韜認為，這些交易背后的購房者大部分都是自住，并不是投資需求，所以只要位置好，自己又喜歡，貴一點(diǎn)也愿意拿下。
“但從整個(gè)廣州樓市來(lái)看，定價(jià)在10萬(wàn)元以上的豪宅數量仍然較少”。上述人士稱(chēng)，雖然珠江新城的頂豪成交價(jià)格高，但其漲勢并未蔓延至天河區域，更沒(méi)有帶領(lǐng)整個(gè)廣州樓市的價(jià)格上漲。
從數量來(lái)看，珠江新城豪宅交易在全市的成交里只占據了很小部分。事實(shí)上，2020年廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍然以剛需為主，價(jià)格也較為理性。統計顯示，直到今年10月，廣州全市均價(jià)終于突破3萬(wàn)元，達30396元/平方米。
2018年6月，廣州全市住宅均價(jià)首次達20060元/平方米，如今突破3萬(wàn)單價(jià)用了兩年多時(shí)間。有分析認為，今年因深圳、東莞調控導致外溢出來(lái)的投資客，是廣州今年房?jì)r(jià)出現上漲的主要原因，否則房?jì)r(jià)破“3”可能還需更長(cháng)時(shí)間。
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