觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
投資人對潛在投資項目資本化率要求進(jìn)一步提高，業(yè)主對價(jià)格預期也更加理性，雙重因素下，上海明天廣場(chǎng)的二度流拍看上去更是意料之中。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 短短不到五十天，曾經(jīng)的浦西地標上海明天廣場(chǎng)已經(jīng)被賣(mài)身兩次，最終仍無(wú)人問(wèn)津。
從9月27日被掛出，明天廣場(chǎng)便收獲了數萬(wàn)人圍觀(guān)。10月27日10時(shí)，位于上海市人民廣場(chǎng)西側的上海明天廣場(chǎng)7至32層房產(chǎn)第一次拍賣(mài)以流拍結束。在阿里拍賣(mài)平臺上，有514人設置提醒，有53862次圍觀(guān)，但無(wú)人報名參與拍賣(mài)。
11月12日，二度進(jìn)入司法拍賣(mài)的上海明天廣場(chǎng)項目再次因無(wú)人出價(jià)而流拍。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，上海明天廣場(chǎng)7至32層房產(chǎn)（不含23層避難層）經(jīng)調價(jià)格后再度掛牌，將于11月11日進(jìn)行拍賣(mài)，起價(jià)約20.57億元，對比首次拍賣(mài)價(jià)25.71億元，降價(jià)超過(guò)5億元。
截止11月12日中午12點(diǎn)，阿里法拍消息顯示，此次二度拍賣(mài)，共獲2人報名，407人設置提醒，40838人次圍觀(guān)，但最終還是無(wú)人出價(jià)。
為何有兩人報名卻不出價(jià)？
多位業(yè)內人士認為，今年疫情對房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)還是有影響的，從數據來(lái)看，上海房地產(chǎn)大宗交易連續兩個(gè)季度下跌，屬于比較消極的信號。
仲量聯(lián)行預計，目前上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的投資者情緒和交易量仍較為低迷?！白饨鹪谙陆?，投資收益率在上升，投資者都在觀(guān)望?！?/p> 降價(jià)5億與二度流拍
資料顯示，此次拍賣(mài)標的上海明天廣場(chǎng)7至32層共計246套房產(chǎn)（不含23層避難層）均已被設立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標的整體打包拍賣(mài)，不單獨拆分拍賣(mài)。
標的初期房屋類(lèi)型為246套酒店式公寓，2003年所有權人上海盛懿投資中心（有限合伙）通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)取得這部分資產(chǎn)，并改造為辦公場(chǎng)所，房屋建筑面積合計3.65萬(wàn)平方米。
目前，上海明天廣場(chǎng)8層部分房產(chǎn)被馬里蘭商務(wù)中心（上海）有限公司承租，租賃期限至2021年1月；17層供管理人團隊辦公使用；24至32層仍為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團有限公司的辦公場(chǎng)所；19至22層房產(chǎn)現由上海華信證券有限責任公司行政清理組和甬興證券有限公司共同使用，其中19層、20層、21層整層房產(chǎn)及705室、706室的房產(chǎn)由甬興證券有限公司承租并繼續使用，租賃期限至2021年3月31日，租期屆滿(mǎn)后租戶(hù)有權續租，續租期限原則上不超過(guò)三個(gè)月，租賃期間（包括續租期間）內產(chǎn)生的相關(guān)租金均由出賣(mài)方收取，與買(mǎi)受方無(wú)關(guān)。其余樓層大多處于空置狀態(tài)。
而今年10月27日再度掛牌拍賣(mài)，拍賣(mài)價(jià)格25.71億元，11月12日第二次拍賣(mài)時(shí)，價(jià)格調低了5億元至20.57億元。
這樣的價(jià)格比九年前的掛牌價(jià)還要低1.55億元。然而，市場(chǎng)也并沒(méi)有因為明天廣場(chǎng)降價(jià)而買(mǎi)單。
在拍賣(mài)前，高力國際中國區董事總經(jīng)理鄧懿君在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，目前折下來(lái)的單價(jià)是70400元/平方米，這個(gè)價(jià)格相對較高的，而且由于總價(jià)也高，這次流拍的可能性不小。
而今，二度流拍也再次證明了上海明天廣場(chǎng)項目不是一塊好啃的骨頭。
目前該拍賣(mài)的標的已經(jīng)設立抵押，并且被人民法院司法查封，加上目前有租戶(hù)、帶有租約，而且租賃期間的相關(guān)租金均由出賣(mài)方收取，與買(mǎi)受方無(wú)關(guān)等等這些限制條件，都將影響競買(mǎi)人對其價(jià)值判斷。
盡管該項目地處南京西路，擁有優(yōu)越的地理位置，但是項目前身的債權重組問(wèn)題以及接手后租戶(hù)的復雜性，令投資者望而卻步。
觀(guān)望的投資者
以5萬(wàn)人次的圍觀(guān)人數來(lái)看，上海明天廣場(chǎng)的頭上的光環(huán)仍未完全褪去。但該項目二度掛牌卻無(wú)人問(wèn)津，或許與今年以來(lái)國內大宗交易市場(chǎng)的整體交易環(huán)境有關(guān)系。
今年7月，戴德梁行在線(xiàn)上活動(dòng)中提到，由于疫情的影響，導致的出入境問(wèn)題是外資在上海大宗交易中占比降低的一個(gè)重要原因。
上海大宗交易市場(chǎng)一直是國內備受投資者追捧的城市，據戴德梁行上半年數據稱(chēng)，2020上半年中國內地大宗交易市場(chǎng)共有884億元成交，其中上海445億排名第一，內資貢獻占比高達80%。
彼時(shí)，戴德梁行華東區資本市場(chǎng)部執行董事張維閔先生對于上海未來(lái)投資熱點(diǎn)提出了三大預測，他認為：“有穩定現金流、高出租率的寫(xiě)字樓項目更受青睞；產(chǎn)業(yè)園區物業(yè)將受到追捧；自用型買(mǎi)家將成為資產(chǎn)收購主力?！?/p>
盡管如此，從總體來(lái)看，整個(gè)上海商業(yè)地產(chǎn)交易市場(chǎng)都在呈現下降的趨勢。
據仲量聯(lián)行近期發(fā)布的數據顯示，2020年第三季度上海商業(yè)地產(chǎn)總交易額達到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6%，同比降幅達18.6%。而2020年前三季度合計交易額552億元，同比降幅高達四成。
其中，上海三季度辦公樓總交易額達人民幣95億元，占上?？偨灰最~的65.5%。
仲量聯(lián)行表示，2020年前三季度，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中自用型買(mǎi)家占主導地位，高達75%，比如，國海證券以人民幣14億元購置了綠地外灘中心C1大樓；某科創(chuàng )板企業(yè)購置上海漕河涇地區的一個(gè)辦公樓項目作為自用。
另一方面，鑒于經(jīng)濟不確定性和辦公樓市場(chǎng)未來(lái)供應較多的考量，機構投資者正尋找除辦公樓之外的資產(chǎn)類(lèi)別，其中，數據中心、物流地產(chǎn)和工業(yè)領(lǐng)域頗受青睞。展望2020年四季度，仲量聯(lián)行預計上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的投資者情緒和交易量仍較為低迷。
因而，在市場(chǎng)投資環(huán)境影響之下，投資者對于物業(yè)投資中的資本化率更加重視。
投資人對潛在投資項目資本化率要求進(jìn)一步提高，業(yè)主對價(jià)格預期也更加理性，雙重因素下，上海明天廣場(chǎng)的二度流拍看上去更是意料之中。
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