觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
4月11日下午，新城控股集團股份有限公司發(fā)布2022年3月份及第一季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報。
觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱公告獲悉，3月份，新城控股實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約119.66億元，比上年同期下降41.78%；銷(xiāo)售面積約116.69萬(wàn)平方米，同比下降38.96%。環(huán)比2月份，新城控股3月銷(xiāo)售額微漲6.5%。
1-3月，新城控股累計合同銷(xiāo)售金額約310.6億元，比上年同期下降37.44%，累計銷(xiāo)售面積約314.88萬(wàn)平方米，同比跌幅為38.33%。
3月部分城市疫情反復，對樓市交易帶來(lái)不利影響。不過(guò)，多地出臺政策刺激樓市交易，修復了一部分市場(chǎng)信心。
以前3月銷(xiāo)售數據計算，新城控股平均銷(xiāo)售均價(jià)約9864元/平方米，并不算很高。所以，據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的"2022年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現"研究報告顯示，新城控股雖然前3月全口徑銷(xiāo)售額僅位居國內開(kāi)發(fā)商第13名，銷(xiāo)售面積卻能達到第5名。
分區域看，3月新城控股于江蘇、浙江兩省銷(xiāo)售額依然最高，分別錄得38.79億元、10.92億元，各自占總銷(xiāo)售額比例為32.42%及9.13%。此外，去年同期位居第3的山東則被上海取代，降至第4位，其中上海銷(xiāo)售金額9.28億元，山東為6.96億元。
在2021年年報中，新城控股指出，該公司秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)的運作模式，以上海為中樞，長(cháng)三角為核心，基本完成全國重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。截至2021年末，公司已進(jìn)入全國135個(gè)大中型城市。
竣工情況方面，新城控股一季度合計竣工面積264.3萬(wàn)平方米，而上年同期為416.99萬(wàn)平方米，同比下降36.62%，這應該是新城控股方面有所預料的情況。
有市場(chǎng)人士分析指出，新城控股2021年計劃竣工面積4309.86萬(wàn)平方米，到2022年只計劃竣工2801.69萬(wàn)平方米。但實(shí)際上2021年新城控股實(shí)際僅竣工了3290萬(wàn)平方米，這一數據與2022年的計劃竣工面積之間減少比例不算大。
而且，2021年新城控股計劃竣工住開(kāi)面積占比為63.86%，綜合體面積占比36.14%，2022年兩者的比例則調整為56.16%及45.26%，毛利率更高的綜合體面積占比有所提高。
拿地方面，新城控股一季度并無(wú)新增土儲。對于民企而言，在目前地產(chǎn)寒冬中，維持流動(dòng)性保障生存才是首要工作，在此基礎上可以繼續消化庫存，獲得更多回款來(lái)償還債務(wù)。
此前，信達地產(chǎn)便對投資者指，當前市場(chǎng)形勢下，不能正常開(kāi)發(fā)或者過(guò)多土地儲備將拖累房企債務(wù)水平和資金成本。因此，與土地儲備數量相比，房企新開(kāi)工、竣工及銷(xiāo)售數量更加能夠反映房企的經(jīng)營(yíng)狀況。
言下之意，現在更應該看重的是房企有沒(méi)有能力消化掉土儲。
與住開(kāi)業(yè)務(wù)相比，新城控股商業(yè)板塊經(jīng)營(yíng)情況較好，2022年一季度公司商業(yè)運營(yíng)總收入24.1億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車(chē)場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費收入。
根據經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報，新城控股期內出租物業(yè)數量126個(gè)，大部分省份租金都有所上漲，平均出租率高達96.04%，合計租金收入22.49億元，同比增長(cháng)24.94%。
經(jīng)營(yíng)數據反映投資物業(yè)對房企的業(yè)績(jì)貢獻之大。今年2月底，新城控股曾對投資者辟謠稱(chēng)，未曾與機構洽談過(guò)吾悅廣場(chǎng)及住宅項目出售事宜。
該公司表示，吾悅廣場(chǎng)是發(fā)展的重要一環(huán)。目前新城控股通過(guò)新加坡Reits（尚處于推進(jìn)階段）、CMBS、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等形式嘗試將吾悅廣場(chǎng)輕資產(chǎn)化，有利于公司拓展融資平臺并擴大投資者基礎，優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結構；有利于提高公司商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)能力，實(shí)現公司長(cháng)期可持續發(fā)展。
惠譽(yù)在對新城控股評級報告中亦指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩定性。
值得一提的是，新城控股首次在季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報中披露有息債務(wù)情況，該公司于一季度已償還境內外公開(kāi)市場(chǎng)債券46.31億元。截至3月31日，新城控股的合聯(lián)營(yíng)公司權益有息負債合計為99.11億元。
將負債情況透明化，一定程度上可以提振投資者的信心。
3月31日，新城控股在線(xiàn)上舉辦2021年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )，該公司董事長(cháng)王曉松表示，3月份是一個(gè)非常關(guān)鍵的月份，因為3月份單月到期債券有43億元，是公司全年償還高峰期，現在已經(jīng)平穩渡過(guò)。
他續指，新城控股已經(jīng)做好兩手準備確保債務(wù)到期償付。一方面合理控制目前的融資成本的前提下，一直在關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)的機會(huì )，尤其是最近感覺(jué)公開(kāi)市場(chǎng)可能還是有一些機會(huì )存在的，以及吾悅廣場(chǎng)的一些資產(chǎn)盤(pán)活的機會(huì )。
另外一方面，對現金流的排布也有底線(xiàn)的思維，做好自有資金償還準備，也是確保每筆債務(wù)都能夠到期償付。
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