尋瑕記 作者：尋瑕小姐姐
如果說(shuō)房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的夜壺，那房地產(chǎn)信托恐怕就是夜壺的影子。
23號文一出，今年以來(lái)重回火熱的土拍市場(chǎng)和土地前融，降溫了。
用了十年的房地產(chǎn)大信托模式喊停了，股權投資+債權次級，股權投資+股東借款一一陣亡了，花樣翻新的應收賬款收益權、特定資產(chǎn)收益權倒在了監管毒辣老到的調控指揮棒下。
信托圈里先是感慨“又來(lái)活兒了”，再是驚恐“動(dòng)真格的啊”，環(huán)顧四周，可用的模式只剩下堂堂正正的432，借殼錯位的432，和一直在嘗試，很少能落地的真股權。
01
分裂的房?jì)r(jià)里，藏著(zhù)一個(gè)折疊的中國。
2016年10月開(kāi)啟的上一輪調控劃定了16個(gè)熱點(diǎn)城市，某信托大佬當即拍板，好，16城，50強，準入區域有了，合作主體有了，就這么干。
2019版“三三四十”嚴控地產(chǎn)融資的背后，是4月70大中城市中有67城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，3月這個(gè)數字是65城，2月則只有57城。
與此同時(shí)，一季度房地產(chǎn)類(lèi)信托募集資金1674.79億元，同比增長(cháng)25.71%，遙相輝映的，是基礎產(chǎn)業(yè)類(lèi)集合信托逆勢上揚，成立規模1149.57億元，同比增長(cháng)161.27%。
拿地的房企規模饑渴，賣(mài)地的城投巨債纏身，夜壺的蓋子，也快壓不住了。
4月19日，中央ZZ局會(huì )議重提“房住不炒”。
同日，住建部對2019年第一季度房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預警提示。
5月18日，住建部又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。
東北鶴崗1.6萬(wàn)元買(mǎi)套房的消息刷屏，廣東河源房?jì)r(jià)最低跌到2千多元一平米，湖南婁底最低950元一平米，邵陽(yáng)最低550元一平米。
一邊是火焰，另一邊是冰山。2018年說(shuō)了一整年的樓市大分化，開(kāi)始了。
2016年，蘇州、廈門(mén)、合肥、南京，被稱(chēng)為樓市新四小龍。
2017年，光環(huán)則屬于西安、鄭州、武漢、成都。
2018年，一線(xiàn)樓市開(kāi)始反彈，三四線(xiàn)最后反撲。
2019年，蟄伏了近三年的二線(xiàn)熱點(diǎn)城市逐步進(jìn)入回升通道。尤其是那些，既不是炒上天的準一線(xiàn)，又不是省會(huì )的真網(wǎng)紅，比如剛剛被精準調控的蘇州。
中國有34個(gè)省級行政區，334個(gè)地級市，2876個(gè)縣，960萬(wàn)平方千米的土地上承載了14億人口，城市的能級和人口規模實(shí)在相差太大了。
人口流向出現冷熱分野，城市的盛衰呈現高下之別，各行各業(yè)的分化現象也愈加明顯。
過(guò)去，要判斷經(jīng)濟好不好，只需要幾個(gè)經(jīng)濟指標的觀(guān)察視角，比如農民工的就業(yè)狀況、酒店的客房入住率、社會(huì )用電量增速等就可以了。如今，指標、結構和現象產(chǎn)生背離，經(jīng)濟增速不斷下行，保就業(yè)力度空前，但失業(yè)率并沒(méi)有明顯下滑，盡管大學(xué)生找工作難度加大，但民工荒卻依舊出現；經(jīng)濟型酒店總體過(guò)剩，五星級酒店會(huì )務(wù)火爆；社會(huì )用電量增速回升，企業(yè)倒閉卻逐年數量增加。
馬太效應告訴我們，落后未必能迎頭趕上，有差距可能會(huì )變得更大。
投射到房?jì)r(jià)上，一線(xiàn)城市穩中略升，二線(xiàn)城市搶人大戰，三四線(xiàn)人口凈流出。小鎮青年從逃離北上廣變成重返北上廣，所求所望無(wú)非是，不要拿著(zhù)三四線(xiàn)的工資，背著(zhù)泡沫化的物價(jià)，享受十八線(xiàn)的服務(wù)，過(guò)著(zhù)一日955，永遠955的當下和未來(lái)。
一葉知秋的時(shí)代過(guò)去了，寒冬臘月抑或盛夏光年，都不如小陽(yáng)春的醉人明媚。
從城鎮化到都市化，這是過(guò)去幾年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面得到的有力支撐，4月國家發(fā)改委還在《2019年新型城鎮化建設重點(diǎn)業(yè)務(wù)》里喊出了放寬落戶(hù)限制，為過(guò)往的城鎮化道路糾偏。
與此同時(shí)，從限價(jià)、限購、限貸，到后來(lái)的限售、限離，再到如今的“只租不售地塊出讓”，每一項對于樓市的舉措，都自帶推倒重來(lái)的氣魄，每一塊一線(xiàn)城市的土地上都綁定了至少30%-50%的配建面積，每一個(gè)看起來(lái)蠢蠢欲動(dòng)的潛在熱點(diǎn)城市，限購限售政策都分毫不讓?zhuān)y絲不動(dòng)。
而那些率先放開(kāi)限購限售的城市，都面臨在人散財失的一片荒涼中，迎接樓市的真相。
一邊香港化，一邊鶴崗化；一邊妖魔化，一邊僵尸化。
把每一座城市都比作一家上市公司，房產(chǎn)就是城市的股票，就業(yè)資源就是城市的基本面，房租就是分紅，開(kāi)發(fā)商就是證券公司，造房子就等于增發(fā)股票，人口流入就是不斷增加股票的流動(dòng)性，棚改貨幣化這種大招，就像是飲鴆止渴欲罷不能的市值管理。
一旦監管趨嚴，風(fēng)口轉向，游資聞風(fēng)撤離，房?jì)r(jià)稀里嘩啦碎了一地。
這些年里的周期輪回，風(fēng)水交替，城市也如同A股盤(pán)面的板塊輪動(dòng)，就像上市公司會(huì )重組會(huì )退市，傳統產(chǎn)業(yè)在此處衰敗，新興產(chǎn)業(yè)在別處升級，城市如果持續人口凈流出，資源不斷凋敝，也會(huì )在年輕人的逃離中，逐漸逝去。
02
房企的分化，更是風(fēng)流云散，一別如雨。
融創(chuàng )、富力、萬(wàn)達三巨頭的世紀交易回響仍在，三巨頭命運已是迥然。
融創(chuàng )在今年1月斥資125.53億接手泛海旗下北京、上海核心地塊。孫宏斌3月剛喊出“2019年拿地要非常小心”，4月就先后拿下上海崇明的兩宗土地、無(wú)錫的兩宗土地、并在南昌和徐州斬獲連連，還在武漢集中成交的10宗地里砸下152.38億元豪取4宗。
房企的土地儲備是糧草，資金儲備是錢(qián)袋，缺一不可。糧草先行，錢(qián)袋充裕，融創(chuàng )在主流金融機構都掛上了戰略合作的專(zhuān)家號，這邊土拍市場(chǎng)剛落錘，那邊信托前融批單就來(lái)了，市場(chǎng)上問(wèn)問(wèn)，誰(shuí)家還沒(méi)有點(diǎn)融創(chuàng )的授信余糧。
富力則在2008年過(guò)早押注商業(yè)地產(chǎn)，2015年拿地策略轉為保守，接連兩次錯失黃金十年的翻盤(pán)良機，在華南五虎的比拼中被乘著(zhù)三四線(xiàn)棚改東風(fēng)的恒大和碧桂園甩下陣來(lái)，2017年199億拿下77間萬(wàn)達酒店，還耗資數十億連續吃下萬(wàn)達兩個(gè)海外項目，被生生的拖進(jìn)了債務(wù)的泥潭里。
這邊廂，經(jīng)過(guò)兩年的資產(chǎn)大甩賣(mài)，賣(mài)掉了萬(wàn)達文旅和幾乎所有的海外項目，輕裝上陣的王首富帶著(zhù)沈陽(yáng)的800億、甘肅的450億、延安的120億、潮州的200億，合計1570億投資，榮耀歸來(lái)。除了支援大西北，還重新殺回了足球圈。
拿地狂魔縱橫阡陌，華南猛虎退隱山林，只有老王，還是那個(gè)老王。
就連三巨頭的二代們，都走出了不同的人生曲線(xiàn)。
王思聰經(jīng)歷IG奪冠和熊貓直播破產(chǎn)的東方不亮西方亮，不僅在電競賽場(chǎng)完成了完整的產(chǎn)業(yè)布局，普思資本也投出了紫晶存儲和安翰科技兩家科創(chuàng )板受理企業(yè)，普思資本位列第三大股東的網(wǎng)魚(yú)網(wǎng)咖也將在下半年赴美上市。
孫喆一則在春節后進(jìn)入融創(chuàng )總部開(kāi)始接班之旅，在融創(chuàng )文化集團這個(gè)并非全然地產(chǎn)化的過(guò)渡性平臺上與順馳時(shí)代的老臣們和集團高管們的逐步磨合。
富力的公子張量與王思聰同為新京城四少，他先是接手了老爹的力量礦業(yè)成為實(shí)控人，又成立了實(shí)地地產(chǎn)繼承衣缽干到百強，而后轉戰投資，讓自己的網(wǎng)紅臉女友在旗下的黑洞投資當起了合伙人，共享單車(chē)熱的時(shí)候投了優(yōu)拜單車(chē)、小藍單車(chē)，互聯(lián)網(wǎng)金融熱時(shí)投了握手金融，區塊鏈熱的時(shí)候投了幣安。大部分，都是黑洞。
雞湯說(shuō)條條大路通羅馬，奈何有人出生就在羅馬。
4月百強房企二線(xiàn)土地新增土儲占比49%，創(chuàng )出新高；拿地銷(xiāo)售金額比為0.38，為2019年以來(lái)最高；二線(xiàn)城市的賣(mài)地收入在全國賣(mài)地總收入中占比70%以上。
音樂(lè )再次響起，舞臺上閃耀的，除了拿地狂魔融創(chuàng )，還有并購天使世貿。
世茂房地產(chǎn)懷揣著(zhù)496億現金，和連續4年6%以下的綜合融資成本，不僅在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)上表現活躍，還頻頻出手并購其他房企的核心資產(chǎn)，在房企債務(wù)壓頂的2019年，開(kāi)啟了收割模式。
泰禾昆山、泰禾佛山、泰禾增城、泰禾杭州、泰禾漳州、泰禾南昌、泰禾蔣村，7個(gè)項目總計耗費77.24億，拿下泰禾這些年四處搜羅的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也解了黃老板的圍。
曾經(jīng)是“杠桿出奇跡”“銷(xiāo)售2000億”的泰禾，如今變成市場(chǎng)上命懸一線(xiàn)的走鋼絲者，“這個(gè)月的中票會(huì )不會(huì )崩？”“下個(gè)月的私募債會(huì )不會(huì )崩？”，降價(jià)、賣(mài)地、找錢(qián)、還債，更引來(lái)了交易所的諸多問(wèn)詢(xún)，所幸的是，資產(chǎn)的成色還夠出眾，院子系產(chǎn)品的品質(zhì)還有市場(chǎng)認同，降價(jià)搶去化的決心雖然下得晚了一些，但總算沒(méi)有讓一眾債權人把桌子掀翻。
債務(wù)繩索緊繃到極限之時(shí)，黃老板也想效仿王文學(xué)讓渡股權脫困，找過(guò)國企，找過(guò)一哥，還找過(guò)兩家同被綁在一條船上的金融機構，最終，還是閩系更懂閩系。
在民企降負債的同時(shí)，央企則啟動(dòng)了低成本融資，逆周期拿地的的突圍計劃。前四個(gè)月，保利、中海、華潤的銷(xiāo)售增幅均超過(guò)20%，在土地市場(chǎng)的表現也更為積極，發(fā)力溢價(jià)摘地，要在新一輪房地產(chǎn)周期強勢逆襲。
至于2018年圍困于環(huán)京水逆的華夏幸福，則進(jìn)入了雙總部的新格局，北方總部仍由孟驚主導原有業(yè)務(wù)，南方總部則迎來(lái)了華潤的靈魂舵手吳向東，與此前就位的俞健搭起了班子。迎來(lái)了“人到位，錢(qián)到位”的華夏幸福，也加快了拿地補倉的力度，“地到位”“投資到位”，攜平安的紅翎光環(huán)進(jìn)軍粵港澳大灣區。
恒大在與FF和解后，開(kāi)啟了造車(chē)野蠻人模式，四處狩獵。買(mǎi)下瑞典N(xiāo)EVS，卡耐新能源和荷蘭輪轂電機公司，參股廣匯集團，入股瑞典超跑公司柯尼塞格，更在南沙圈地作為恒大造車(chē)的橋頭堡。
車(chē)間主任出身的許老板看來(lái)是要在造車(chē)這條路上走到飛起。
楊國強則在碧桂園全國工地頻頻出事、發(fā)布會(huì )現場(chǎng)大派香奈兒都安撫不了記者們的風(fēng)口浪尖，大力發(fā)展機器人產(chǎn)業(yè)，要把安全生產(chǎn)事故，消滅在林立的機器人產(chǎn)業(yè)園里。
至于早已被賈躍亭夢(mèng)想窒息過(guò)的孫宏斌，在2018年的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，面對機器人好還是新能源車(chē)好的靈魂之問(wèn)，毫不猶豫的回答說(shuō)：
還是房地產(chǎn)好。
百強房企相愛(ài)相殺，地產(chǎn)大佬戰火正酣，這一場(chǎng)權力的游戲，遠未終局。
03
音樂(lè )不停歇，夜壺不休息。
最近十年，全球最堅硬的兩大資產(chǎn)泡沫，一個(gè)是中國樓市，一個(gè)是美國股市。人生的兩大幻覺(jué)，一個(gè)是美股會(huì )跌，一個(gè)是房?jì)r(jià)會(huì )跌。
房地產(chǎn)泡沫就像一顆綁在中國經(jīng)濟身上的定時(shí)炸彈，樓市調控就是拆彈。
2018年去杠桿，金融嚴監管下房企的其他融資渠道受阻，表外資金回表造成房地產(chǎn)對公貸款大幅回升。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)歷了2017年的最嚴調控年之后，呈現出政府調控與市場(chǎng)供需多方的博弈。
2019年穩增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所抬頭，資產(chǎn)荒背景下，私募基金無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還債權類(lèi)業(yè)務(wù)都受到嚴控，券商資管非標口徑不勝其嚴，銀行低成本資金搶頭部客戶(hù)熱點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)貸項目，在拿地這個(gè)融資的七寸命脈上，信托公司土地前融業(yè)務(wù)如火如荼，也折射出各地方監管局尺度寬嚴不一。
但是房住不炒，因城施策的主基調未變，貨幣政策進(jìn)一步放松的空間縮小，居民杠桿加無(wú)可加，23號文也給房企外部融資帶來(lái)新的壓力。
“清風(fēng)半夜驚蟬，聽(tīng)取漲聲一片”的盛景，怕是難再重現。
守住剛需城市，找準剛需產(chǎn)品，拿好剛需融資，才是新一輪地產(chǎn)周期里的生存要義。
自2014年開(kāi)始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在調控與冒進(jìn)中開(kāi)始了一波長(cháng)達50多個(gè)月的上揚行情，但是房?jì)r(jià)的快速上漲也讓樓市淪為賭場(chǎng)。
曾經(jīng)的賭客加了杠桿，退了又進(jìn)，總是贏(yíng)總是贏(yíng)，但時(shí)至今日，需要仔細思考的是：
房子，究竟還是不是一個(gè)好的投資品？
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