地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
今年上半年的地產(chǎn)圈好生熱鬧，年初出爐的新政“土地供應兩集中”，一把點(diǎn)燃了整個(gè)土拍市場(chǎng)，從4月一直持續至今，緊張刺激的土拍環(huán)節不間斷地在22個(gè)重點(diǎn)城市上演。
4月底，長(cháng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)率先出場(chǎng)，累計成交164宗地塊，總建筑面積達2607萬(wàn)平方米。
到了5月，由北京、深圳領(lǐng)銜，杭州、蘇州、寧波、南京等一眾新一線(xiàn)城市集中供地高潮來(lái)臨。
作為房企最為核心的投資方向，土地市場(chǎng)的新規則下，眾多房企展現出了百態(tài)眾生相 ，掉隊者有之，動(dòng)物者兇猛亦有之。
但也有一些房企，在喧鬧的市場(chǎng)下，沉默前行，依靠嗅覺(jué)與經(jīng)驗判斷，用性?xún)r(jià)比超高的投資，為自己贏(yíng)下了明天的口糧，同時(shí)依舊保持充裕的現金來(lái)緊盯未來(lái)的機會(huì )。
01
“土地也瘋狂”中的“清醒派”
去年10月剛剛登陸港股的金輝控股，便是炸天團發(fā)現的一家“悶聲發(fā)大財”的房企。
在今年各城市的集中土拍市場(chǎng)上，除了在北京大興與中駿合作以樓面底價(jià)拿下一幅土地外，似乎沒(méi)太聽(tīng)過(guò)金輝的動(dòng)靜。
直到6月25日晚，炸天團看到了金輝發(fā)布的一則公告，稱(chēng)已同上海綠地達成股權轉讓協(xié)議，以8.6億人民幣收購上海九龍賓館有限公司的全部股權。
而目標公司的核心資產(chǎn)，則是一棟位于上海北外灘的酒店物業(yè)。
說(shuō)實(shí)話(huà)，8.6億足夠在二線(xiàn)城市拿一塊還不錯的地了。而金輝在炸天團的印象中也不是一家注重持有型物業(yè)的房企，在快到年中盤(pán)點(diǎn)的時(shí)候，拿出這么一筆現金收購酒店物業(yè)，金輝成功釣起了吸引了炸天團的好奇心。
但一查真沒(méi)想到，金輝其實(shí)今年拿地動(dòng)作真不少，悄無(wú)聲息中，便已囤夠了明天的口糧。
首先是在6月25日徐州的土拍上，炸天團看到了金輝的身影，一口氣報名了其中10宗地，75.86億保證金全部到位，雄心十足與招保萬(wàn)金等TOP10房企直接PK。
其次在克而瑞的數據統計中，2021年1-5月金輝新增土地貨值達368億，排全國第32，而在中房協(xié)發(fā)布的2020年中國房企500強中，金輝控股位居第36名。
應該說(shuō)，金輝的拿地速度是要高于自身的行業(yè)規模排名的，但這個(gè)略微超前一點(diǎn)的拿地速度，卻幾乎沒(méi)有在市場(chǎng)上留下太多聲響，而且完成符合自身規模的拿地任務(wù)之后，金輝居然還有閑錢(qián)去收購持有型物業(yè)，并準備在徐州土拍上大干一場(chǎng)，這就不由讓人佩服了。
02
“拿地自由”背后有現金流“撐腰”
之所以金輝能在宅地和持有型物業(yè)之間實(shí)現“拿地自由”，與其穩固的財務(wù)根基密不可分。
5月，金輝控股發(fā)布了2021年第一季度財務(wù)業(yè)績(jì)，各維度數據盡顯一個(gè)優(yōu)等生特質(zhì)。
截至2021年3月31日，金輝集團的現金及現金等價(jià)物還有238.7億元，同時(shí)營(yíng)收也達到了50.79億元人民幣。
不僅如此，金輝良好的銷(xiāo)售情況還帶動(dòng)了合約負債（預收房款）的快速增長(cháng)，截止3月31日，其合約負債達769.7億元，較2020年底增長(cháng)89.8億元。
至于外界關(guān)心的負債問(wèn)題，金輝延續了去年健康的態(tài)勢，“三條紅線(xiàn)”數據繼續保持綠檔，當期資產(chǎn)總額達1909億元，較2020年底增長(cháng)50億元人民幣，此外一年內到期的非流動(dòng)負債為118.26億元，較2020年底下降37.52億元。
在當前房企資金普遍緊張的背景下，金輝算是現金流非常健康的一家公司了。
這些良好的基本面，可以說(shuō)是金輝在2021年土地新規帶來(lái)的市場(chǎng)瘋狂下，能成為“清醒派”的重要原因。
03
避開(kāi)主戰場(chǎng)
重倉“新二線(xiàn)”的樓市潛行者
上半年的土拍市場(chǎng)硝煙彌漫，競拍熱鬧高企不退，導致的結果就是，土地比去年更搶手了。
最新數據顯示，2021年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額13274億元，拿地規模同比增長(cháng)14.3%。
廈門(mén)、重慶、無(wú)錫成交樓面均價(jià)較去年全年分別上漲71%、51%和31%，合肥、重慶等大熱二線(xiàn)城市的平均溢價(jià)率超40%，較去年大增。
換言之，搶一二線(xiàn)城市住宅地的瘋狂并沒(méi)有因新政而冷卻。
但翻翻金輝的拿地紀錄，炸天團覺(jué)得金輝采取的投資策略與眾不同——不跟風(fēng)押寶一二線(xiàn)城市，而是尋覓22城之外的投資機會(huì )，特別是城市群、都市圈內部城市。
它專(zhuān)注自身節奏、篤定自身戰略，一地一策，聚焦到單宗地塊的投資潛力，關(guān)注熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的土地機會(huì )，以此來(lái)分散風(fēng)險。
今年金輝的節奏已經(jīng)定下來(lái)了，穩扎穩打不冒進(jìn)，做這個(gè)梯隊該做的事情——也就是布局“新二線(xiàn)城市”。
4月22日，金輝集團底價(jià)競得惠州市惠陽(yáng)區白云新城5宗涉宅地，總成交價(jià)約10.91億元，占地面積約7.21萬(wàn)㎡，建面約24.75萬(wàn)㎡。
惠州的未來(lái)自不用多說(shuō)，粵港澳大灣區腹地，直接承接深圳的溢出效應。
就像晚宴上，一層一層的杯子堆疊起來(lái)，當用香檳傾倒在最上面的一個(gè)杯子后，最先倒滿(mǎn)的一定是第二層杯子。
5月12日，金輝集團憑借雄厚實(shí)力再拓閩南，成功競得泉州市安溪縣2021-5號優(yōu)質(zhì)地塊，建設用地面積20266.72平方米，為商住混合用地。
這是金輝在泉州落地的第4個(gè)項目，作為一家閩系房企，不能只看得見(jiàn)廈門(mén)和福建，800多萬(wàn)人口的泉州潛力不可小覷。
包括這次豪擲76億保證金參與徐州競拍，也可以看出金輝的思路，甚至在春節之前，金輝就已經(jīng)在徐州收儲了3幅地塊，總價(jià)超16億元人民幣。
總的來(lái)說(shuō)，今年1-5月，金輝拿了15塊住宅地之多，除了北京大興地塊以及重慶一地塊，其他都在布局“新二線(xiàn)城市”徐州、泉州、惠州等核心板塊。
一方面，這印證了金輝的“新二線(xiàn)”戰略貫徹得及其透徹；另一方面，到了2021年中，金輝已經(jīng)補足了倉，下半年完全不用慌了。
04
“新二線(xiàn)”戰略背后的獨到邏輯
今年在“新二線(xiàn)城市”布局上持續發(fā)力其實(shí)是去年戰略的延續，這個(gè)戰略背后是其獨到的發(fā)展邏輯支撐的。
從2020年年報的數據來(lái)看，金輝目前已經(jīng)完成長(cháng)三角、環(huán)渤海、華南等八大區域的布局，而各個(gè)區域的銷(xiāo)售貢獻及土儲比例，大都很好的控制在15%左右，且二線(xiàn)城市和核心三線(xiàn)城市土地儲備超過(guò)93%。沒(méi)有出現單一區域超強的中型房企常見(jiàn)情況。
這在40強房企里很少見(jiàn)。
另外，金輝今年入袋的地塊，單個(gè)來(lái)看，他們價(jià)格都不高。除了大興地塊外，單價(jià)都在10億左右，甚至以?xún)?，這讓利潤率有所保障。
要知道，現在普通招拍掛市場(chǎng)上拿的地，很難有超過(guò)8%的凈利潤率，很多都在5%以下，一二線(xiàn)城市成交量更是難以在去年基礎上再創(chuàng )新高。
至于這次土拍市場(chǎng)大熱的長(cháng)三角區域，金輝選擇了觀(guān)望，原因在于其早已深耕長(cháng)三角多年，包括杭州、蘇州、南京、無(wú)錫、寧波等一眾強二線(xiàn)城市，2020年全年新增的35幅土地，長(cháng)三角就是其中重點(diǎn)布局板塊，近兩年也下沉到了余姚、慈溪、紹興、南通等城市。
上半年先補足“新二線(xiàn)”板塊，下半年的一二線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)，金輝可以發(fā)揮的空間就很大了。
對發(fā)展節奏的良好把控，以及合理的區域布局結構，外加上健康的財務(wù)，給了金輝良好的心態(tài)和某種程度的選擇自由，不會(huì )被區域綁架投資，沒(méi)有非拿不可的地，只有合不合適的買(mǎi)賣(mài)。
05
加倉持有型物業(yè)的好時(shí)機
透過(guò)土地兩集中新政，炸天團發(fā)現，招拍掛都是有限價(jià)的，凈利潤不高，誰(shuí)拿都一樣，既然如此，房企們還不如從傳統的單純住宅銷(xiāo)售策略中解脫出來(lái)，加大持有型物業(yè)的比例。
在今年持有型物業(yè)被低估的大背景下，適時(shí)收購，未必不是一個(gè)好選擇。盡管不以持有型物業(yè)而知名，但金輝在這塊的布局并不少。
4月下旬，金輝集團在北京重點(diǎn)運營(yíng)的第二個(gè)商辦項目——金輝時(shí)八區正式亮相啟動(dòng)招商。該項目占地面積7.4萬(wàn)平方米，建筑面積18.5萬(wàn)平方米，由12棟樓宇組成。
而位居號稱(chēng)北京第二CBD望京區域的金輝大廈，則是金輝集團最重要的商辦項目，于2017年開(kāi)業(yè)陸續入住，租金水平明顯高于周邊同類(lèi)項目，入住的世界500強企業(yè)超過(guò)50%，已然成為北京第二CBD的核心項目。
最新的動(dòng)作，則是收購上海綠地的酒店。
開(kāi)頭所提到的上海九龍賓館，是位于上海虹口區北外灘的一家四星級酒店，酒店總建筑面積達3.175萬(wàn)平米，共有25個(gè)樓層，位置更是不得了，距離黃浦江岸直線(xiàn)距離僅為一公里。收購的價(jià)格也很合適，折合樓面價(jià)不過(guò)才約2.7萬(wàn)元每平米。
這個(gè)動(dòng)作一方面反應金輝底氣十足，通常情況下，只有持有現金流較為充裕時(shí)才會(huì )收購此類(lèi)物業(yè)。
另一方面，高品質(zhì)酒店是可以充當很好的抵押物的。
以北京的凱晨世貿中心為例，發(fā)行的兩筆CMBS（商業(yè)抵押擔保證券）合計規模達到了124億元，基本相當于該物業(yè)的市場(chǎng)估值，要知道2006年竣工的凱晨世貿中心總投資也不過(guò)才30億元人民幣。
這些存量資產(chǎn)不僅得到了盤(pán)活，而且在支付了利息之后，企業(yè)還有盈余，這相當于免費使用了資金，還每年都有固定收益。
不僅是北京上海，金輝目前已在重慶、西安、武漢、蘇州、福州等全國一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的核心區域，擁有自持商業(yè)已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)方。
作為一家40強房企，金輝長(cháng)期保持著(zhù)低調的作派，直到去年上市之后，才為外界更多關(guān)注到。
其財務(wù)風(fēng)格穩健持重，卻不失對投資選擇和時(shí)機的敏銳把握，也是炸天團最欣賞的金輝特點(diǎn)。作為中型房企金輝，也為中國房企提供了一個(gè)不一樣的發(fā)展范例。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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