資深的投資人員對于項目的研判往往會(huì )有自己的方法論和關(guān)注角度

而萬(wàn)變不離其宗，核心還是在于項目效益層面的分析，而與效益掛鉤的即成本構成

所以對于項目效益層面分析及成本構成的掌握也至關(guān)重要

1、 凈利率

凈利潤率是反映公司盈利能力的一項重要指標，是扣除所有成本、費用和企業(yè)所得稅后的利潤率。

? 凈利潤率 = （凈利潤額 ÷ 銷(xiāo)售金額）×100%

? 凈利潤額=銷(xiāo)售金額 － 土地成本－開(kāi)發(fā)成本－增值稅金及附加－土地增值稅 －銷(xiāo)管費用－所得稅

2、 毛利率

毛利潤率是毛利占銷(xiāo)售收入的百分比，其中毛利是銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售成本的差

? 毛利潤率 = （毛利潤額 ÷ 銷(xiāo)售金額）×100%

? 毛利潤額=銷(xiāo)售金額 － 土地成本－開(kāi)發(fā)成本－增值稅金及附加－土地增值稅

3、 土地獲利倍數

土地成本獲利倍數是指項目?jì)衾麧欘~與土地成本的倍數關(guān)系

反映土地的盈利能力，即投入1塊錢(qián)土地款能獲取多少元的凈利潤額

?土地成本獲利倍數 = 凈利潤額 ÷ 土地成本

4、 自有資金投資回報率

自有資金投資回報率是指企業(yè)從一項投資性商業(yè)活動(dòng)中自有資金得到的經(jīng)濟回報

反映企業(yè)在投資項目中自有資金的經(jīng)濟回報水平

? 自有資金投資回報率 = （凈利潤額 ÷ 自有資金）×100%

? 項目投資總額=自有資金+籌集資金+銷(xiāo)售回籠再投入

? 自有資金是指集團所投入的款項合計，一般包括土地款、公司注冊資本、開(kāi)發(fā)報建費用

當自有資金投入達到項目投資總額的35-50%時(shí)可申請開(kāi)發(fā)貸款（籌集資金）

5、 首年資金回籠率

首年資金回籠率是計算目標地塊首年銷(xiāo)售回籠與集團投入資金的對比情況

? 首年資金回籠率 = （首年銷(xiāo)售金額 ÷ 集團投入資金）×100

1、土地成本

土地成本由地價(jià)款、契稅、交易服務(wù)費等構成（包括紅線(xiàn)外所涉及的代征土地費用） 

其中契稅為土地成交價(jià)的3%-4%；交易服務(wù)費各地不同，一般均設有上限，如東莞上限為9.8萬(wàn)。

2、開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本包括：前期工程費、土建工程費、機電安裝費、精簡(jiǎn)裝修費基礎設施配套費、項目管理費、財務(wù)費用（利息成本）

3、增值稅及附加

增值稅及附加包括增值稅、城建稅、教育附加

其中營(yíng)業(yè)稅為銷(xiāo)售收入的5%，城建稅為增值稅稅的3~7%，教育附加為增值稅稅的3%；合計約為銷(xiāo)售收入的5.5%。

4、土地增值稅

土地增值稅分為預征與實(shí)際結算兩部分，預征稅率為：別墅銷(xiāo)售收入的3%，洋房銷(xiāo)售收入的1%

實(shí)際結算按公式計算，具體為：

土地增值稅=（銷(xiāo)售收入-（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）×120%-增值稅及附加-銷(xiāo)管費用-財務(wù)費用）×對應增值稅率-速扣系數約為銷(xiāo)售收入的5-10%

5、銷(xiāo)管費用

銷(xiāo)管費用包括銷(xiāo)售費用及管理費用，其中銷(xiāo)售費用包括售樓部裝修、策劃推廣費、傭金費等

管理費用是指除項目部外其他部門(mén)為組織和管理項目經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的各項費用

銷(xiāo)管費用一般按130-160元/㎡計算（南方）約為銷(xiāo)售收入2-4%

6、所得稅

所得稅計算方式為盈利額的25%，即（毛利潤額-銷(xiāo)管費用）×25%

無(wú)盈利則不繳所得稅，若凈利潤為20%-25%，則對應的所得稅為銷(xiāo)售收入的6.7%-8.3% 

上述經(jīng)濟效益指標的計算公式分解

? 凈利潤率=（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 銷(xiāo)售收入

? 毛利潤率=（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4）÷ 銷(xiāo)售收入

? 土地獲利倍數=（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 1

? 每畝凈利潤=（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4-5-6）÷土地面積

? 自有資金投資回報率=（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 自有資金

? 首年資金回籠率=首年銷(xiāo)售收入÷首年（1+2）