地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：睿和智庫研究部
來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID:thefutureX)
自蛇口工業(yè)區成立開(kāi)始，產(chǎn)業(yè)園區歷經(jīng)培育期、成長(cháng)期，行至2022年，產(chǎn)業(yè)園區迎來(lái)新發(fā)展機遇。公募REITs的發(fā)行助推園區進(jìn)入成熟精細化發(fā)展階段，運營(yíng)能力成為產(chǎn)業(yè)園區企業(yè)“廝殺”決勝的關(guān)鍵。
睿和智庫研究部通過(guò)對眾多產(chǎn)業(yè)園區企業(yè)的長(cháng)期跟蹤與研究，推出“2021全年度產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)企業(yè)運營(yíng)力20強榜單”，力圖從管理規模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運營(yíng)力表現，并對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)進(jìn)行分析，以資借鑒。
01 榜單排名
1、用地情況：工業(yè)用地成交力度下降，樓面均價(jià)上漲
2021年，全國工業(yè)用地總成交面積為133,512.71萬(wàn)平方米，相較于2020年減少8.19%。一、二、三線(xiàn)城市工業(yè)用地總成交面積分別為1,638.64萬(wàn)平方米、23,648.62萬(wàn)平方米、108,225.45萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(cháng)率分別為5.36%、-14.49%、-6.87%。
2021年，工業(yè)用地成交均價(jià)較2020年整體上漲。1~12月，一、二、三線(xiàn)城市工業(yè)用地成交均價(jià)分別為1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米，較2020年同比分別增長(cháng)6.46%、9.41%、11.86%。
2、重點(diǎn)政策：十四五規劃引導發(fā)展新方向，公募REITs開(kāi)啟新藍海
2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業(yè)項目建設用地控制指標》，本次修訂進(jìn)一步完善了工業(yè)用地準入要求標準，反映出產(chǎn)業(yè)導入要求、工業(yè)用地出讓條件愈加嚴格。
表1：2021年產(chǎn)業(yè)園區相關(guān)重點(diǎn)政策
資料來(lái)源：政府網(wǎng)站、睿和智庫整理
3、產(chǎn)業(yè)園REITs：園區REITs成功發(fā)行促進(jìn)園區產(chǎn)品成熟化發(fā)展
2021年前后上市的兩批公募REITs基金項目中，有招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、張江光大園、蘇州工業(yè)園及中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園4支產(chǎn)業(yè)園區公募REITs產(chǎn)品。公募REITs的推出為產(chǎn)業(yè)園區的退出提供了渠道，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以打通“投融管退”全周期環(huán)節，形成完整閉環(huán)。
表2：產(chǎn)業(yè)園REITs基本情況
4、新開(kāi)園項目：二線(xiàn)城市數量占比達80%以上
根據睿和智庫統計，2021年全國新開(kāi)產(chǎn)業(yè)園項目數量達80個(gè)，新增開(kāi)園項目建筑面積超1300萬(wàn)平方米。開(kāi)園項目主要位于二線(xiàn)城市，數量占比達80%以上。企業(yè)方面，聯(lián)動(dòng)U谷2021年開(kāi)業(yè)項目為6個(gè)，數量最多。
03 企業(yè)解讀
目前成立產(chǎn)業(yè)投資基金的產(chǎn)業(yè)園區越來(lái)越多，“基地+基金”已成為公認的更高階的園區運營(yíng)模式，對于特色產(chǎn)業(yè)園區及全國布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，成立產(chǎn)業(yè)投資基金有利于打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，發(fā)揮近距離了解項目和擁有規?？捎^(guān)的投資項目庫的天然優(yōu)勢，加大在工業(yè)用地出讓條件趨嚴背景下投資拓展的談判籌碼。其中，部分企業(yè)已進(jìn)入實(shí)際操作層面，并發(fā)展向好。
聯(lián)東U谷：截止2021年底，聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園區累計運營(yíng)項目數量351個(gè)，累計管理項目建筑面積為4001萬(wàn)平方米，2021年新開(kāi)業(yè)項目6個(gè)，新開(kāi)業(yè)面積14.2萬(wàn)平方米。近一年來(lái)，聯(lián)東集團投資了5家頭部投資機構，進(jìn)一步豐富了金融服務(wù)矩陣，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)培育與企業(yè)加速。
金地威新：截止2021年底，金地威新累計運營(yíng)項目數量為39個(gè)，累計管理項目建筑面積為480萬(wàn)平方米，2021年新開(kāi)業(yè)項目1個(gè)，新開(kāi)業(yè)項目面積為4萬(wàn)平方米。目前，金地威新已布局全國19個(gè)城市，打造了生產(chǎn)類(lèi)、研發(fā)類(lèi)、研辦類(lèi)、城市活化類(lèi)四大產(chǎn)品業(yè)態(tài)。9月份，金地集團5000萬(wàn)元認購私募基金份額，投資方向主要為人工智能和生命科學(xué)，投資業(yè)務(wù)將成為產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展鏈條重要的補充。
德必集團：截止2021年底，德必集團累計運營(yíng)項目數量為51個(gè)，累計管理項目建筑面積為82.56萬(wàn)平方米。2021年新開(kāi)業(yè)項目3個(gè)，新開(kāi)業(yè)面積5.3萬(wàn)平方米。作為國內文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園第一股，目前德必集團已形成4大產(chǎn)品系列，布局全國9個(gè)城市。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)資管網(wǎng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： REITs助推，產(chǎn)業(yè)園區市場(chǎng)漸入成熟期 ——2021全年度產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)力20強 | 睿和研究
