丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
過(guò)去，由于港交所金融制度相對內地更加完善，市場(chǎng)自由及開(kāi)放程度更高，赴港IPO成為中小房企主流上市路徑，約有54%的上市房企選擇了赴港上市。在房企分拆物業(yè)赴港上市方面，2020年以來(lái)更是進(jìn)入高峰期，全年共有18家物企登陸資本市場(chǎng)，2021年這一節奏并未放緩，上半年就成功上市4家，另有7家通過(guò)上市聆訊。
聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，這則消息對于正在排隊或計劃上市的房企以及物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，并不友好。這意味著(zhù)，房企和物管企業(yè)赴港上市門(mén)檻將再度提高。但考慮到目前TOP30房企已全部完成IPO，且房企大多規模較大，新規出臺更受影響的大概率是被分拆的業(yè)務(wù)上市。比如規模不夠大、盈利不夠穩定的物企將被直接攔在資本大門(mén)之外，由于新規實(shí)行尚有半年時(shí)間差，預計下半年將迎來(lái)企業(yè)遞表潮。
盈利能力成重要指標
按照聯(lián)交所規定，調整后的上市新規要求，申請人在三個(gè)會(huì )計年度的股東應占盈利必須符合兩個(gè)條件：最近一個(gè)財年不低于3500萬(wàn)港幣；前兩個(gè)財務(wù)年度不低于4500萬(wàn)港幣（即三年累計盈利不低于8000萬(wàn)港幣）。
實(shí)際上，盈利規定的調整是自1994年推出之后首次調整，如今經(jīng)濟和市場(chǎng)發(fā)展情況迅速，上市企業(yè)最低市值從1989年至今已調高了5倍，2018年是最近一次市值調整，要求最低市值為5億港元。這就很容易造成盈利能力差的上市申請人卻以25倍歷史市盈率（5億港元/2千萬(wàn)港元）上市。
在此之前，港交所曾在2019年修訂《上市規則》，對“借殼上市”做了嚴格的規定，判定標準大幅收緊，對于內地企業(yè)而言，赴港借殼上市整體時(shí)間拉長(cháng)，借殼交易不確定性增加，更多只能通過(guò)IPO，接受上市審核。
此次新規出臺之后，兩大規則疊加，意味著(zhù)主板IPO門(mén)檻提高，規模較小、盈利不穩定的小型企業(yè)將直接被攔在資本大門(mén)之外。
表：新規前后，港交所主板上市財務(wù)要求情況
數據來(lái)源：港交所
下半年物管企業(yè)或集中闖關(guān)
新規之后，哪些企業(yè)將被影響？
對于地產(chǎn)行業(yè)而言，目前大多數的房企都已完成了赴港上市，TOP200房企中，已上市房企的數量占比約為60%，從各規模房企的上市情況來(lái)看，TOP50以?xún)鹊纳鲜蟹科髷盗空急茸疃?，超過(guò)了90%。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身重資產(chǎn)屬性，本身規模較大，而此次修改的僅是最低上市盈利門(mén)檻，影響相對不大。
即便如此，中小房企上市之路依然坎坷。目前在港交所遞交招股書(shū)但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以來(lái)共有5家房企房企遞交招股書(shū)。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業(yè)中僅有三巽控股更新過(guò)招股書(shū)，其余企業(yè)均顯示“招股書(shū)已過(guò)期”。
新規正式實(shí)行之后，房地產(chǎn)行業(yè)中各類(lèi)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆上市將受到直接影響。其中，影響最大的將是物管企業(yè)，自2018年起，物業(yè)管理分拆上市就形成浪潮，據統計2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年則達到了18家。進(jìn)入2021年，先后有宋都服務(wù)、新希望服務(wù)等4家于上半年成功上市。
對于正在排隊或正籌備上市的小型物管來(lái)說(shuō)，未來(lái)上市壓力著(zhù)實(shí)不小?？硕鹞锕鼙O測數據顯示，截止6月24日，共有16家物業(yè)管理企業(yè)在港交所排隊上市，越秀服務(wù)、融信服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活服務(wù)等7家物企于近期通過(guò)上市聆訊。
按照新規，正在排隊的16家物企中將直接影響2家，分別是明宇商服和祥生活服務(wù)，如果年底前不能通過(guò)聆訊，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規的制約。在距離年底還有半年多的時(shí)間內，預計下半年會(huì )有更多中小物管集中闖關(guān)，趕在年底前遞表。
表：截止6月24日物管企業(yè)赴港上市排隊情況
及近三財年凈利潤（單位：億元）
備注：明宇商服、祥生活凈利潤單位為億港元
數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、CRIC物管
物業(yè)股回歸經(jīng)營(yíng)關(guān)注盈利
物業(yè)企業(yè)赴港上市依然保持快節奏，2021年至今，已有4家成功上市，去年同期僅3家。另外，有7家物企在近期通過(guò)上市聆訊，下半年將再次迎來(lái)物企上市高峰。
此次港交所的新規背后的政策導向也更加明確，即更加關(guān)注盈利，而非高估值的概念炒作。尤其是隨著(zhù)近期物業(yè)股的大量上市，這一概念股的稀缺性消失，不少物業(yè)股開(kāi)盤(pán)就迎來(lái)了破發(fā)。在市場(chǎng)逐漸回歸冷靜，物業(yè)股重新受到審視的當下，迫使物管企業(yè)們更加關(guān)注未來(lái)的經(jīng)營(yíng)及盈利空間。
表：近期物管股開(kāi)盤(pán)破發(fā)情況（億港元、港元/股）
數據來(lái)源：WIND、CRIC整理
預計，為順利實(shí)現上市，預計物管行業(yè)將迎來(lái)新一輪兼并收購潮，物業(yè)管理企業(yè)的分化趨勢顯現。對于大多數尚未上市的小型物管而言，若想上市就必須盡力達標盈利水平，而達標盈利水平的最快方式，無(wú)疑是加大兼并收購，擴大營(yíng)收規模。對于已上市物企而言，資本加持下進(jìn)行的收并購也將只增不減。
已上市物企也并非一勞永逸，除了兼并收購擴大營(yíng)收規模，還要提升盈利水平，并且從第三方外拓、增加非住宅物業(yè)管理、挖掘社區增值服務(wù)等方面著(zhù)手，不斷挖掘企業(yè)盈利空間。
上市門(mén)檻提高，有助于提高主板上市企業(yè)的素質(zhì)的同時(shí)，容易導致部分小型物業(yè)企業(yè)難以在主板上市，規模較小、盈利能力弱的中小型房企IPO之路也會(huì )日漸艱難。
未來(lái)，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，資本市場(chǎng)的資金更聚集頭部?jì)?yōu)質(zhì)企業(yè)，而規模較小的企業(yè)或有邊緣化風(fēng)險。從長(cháng)遠來(lái)看，從物業(yè)企業(yè)而言，在資本市場(chǎng)回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營(yíng)效率，做強服務(wù)，才是企業(yè)企穩發(fā)展的重中之重。
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