作者：CRIC證券CRIC物管

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

地產(chǎn)股表現一直是投資者關(guān)心的話(huà)題，估值低位，股價(jià)“跌跌不休”已成為常態(tài)，連續多月表現不及大盤(pán)?？硕鹱C券數據顯示，2020年1月1日至今，克而瑞內房股領(lǐng)先指數跌幅19.5%，同期恒生中國內地地產(chǎn)指數跌幅19.0%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅11.8%。

過(guò)去一年，克而瑞內房股領(lǐng)先指數跌幅23.2%，同期恒生中國內地地產(chǎn)指數跌幅23.6%，恒生指數跌幅3.4%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅10.9%。2021年以來(lái)，地產(chǎn)股較2020年波動(dòng)上升，但整體跑輸大盤(pán)。 

2月開(kāi)始克而瑞領(lǐng)先股指上漲10.6%，3月克而瑞領(lǐng)先股指再上漲2.1%，但4月樓市成交環(huán)比下降，克而瑞領(lǐng)先股指隨之下降4.5%，5月克而瑞領(lǐng)先股指下降0.9%，月末走勢略有回升。 

整體來(lái)看，自2020年1月1日至今，克而瑞內房股領(lǐng)先指數跌幅19.5%，同期恒生中國內地地產(chǎn)指數跌幅19.0%。恒生指數漲幅2.4%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅11.8%。2021年5月，恒生指數上升1.5%，克而瑞內房股領(lǐng)先指數下降0.9%，恒生中國內地地產(chǎn)指數下降2.2%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊上升1.8%。

圖：克而瑞內房股領(lǐng)先指數

及恒生中國內地地產(chǎn)指數走勢

備注：1）恒生中國內地地產(chǎn)指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)自中國內地的房地產(chǎn)股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng )中國

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

從估值角度看，2021年5月克而瑞內房股領(lǐng)先指數估值平穩，指數相對恒指PE略有回升。

克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股整體PE2021年5月周均值為6.54，低于上月周均值6.82，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整體PE周均值為15.21，低于上月周均值16.28，高于2020年全年的周均值12.49。

圖：克而瑞內房股領(lǐng)先指數PE估值走勢

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

圖：5月克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股

相對恒指整體PE走勢

備注：相對PE=（克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

市凈率方面，克而瑞領(lǐng)先股指成分股相對恒指成分股5月較4月有所回落。5月相對恒指PB周均值為61.4% ，低于上月的周均值62.3%，低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%。恒指成分股5月整體PB均值為0.76，低于與上月周均值0.78，高于2020年全年P(guān)B周均值0.74。

圖：克而瑞內房股

領(lǐng)先指數PB估值走勢平穩

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

相對于地產(chǎn)股的波動(dòng)下跌，物業(yè)股因發(fā)展潛力較大繼續受投資者青睞，整體股價(jià)則延續上漲趨勢?？硕鹞锕鼙O測數據顯示，5月A+H股47家物業(yè)企業(yè)平均上漲4.50%，自2020年房企分拆上市節奏加快，截止5月31日，47家上市物企總市值突破萬(wàn)億元。 

從個(gè)股表現來(lái)看，5月A+H股47只物業(yè)股中上漲的數量達到28只，其中濱江服務(wù)漲幅最大，單月上漲33.8%，佳兆業(yè)美好和星盛商業(yè)則位于第二、第三位，分別上漲30.6%和28.9%。至6月物業(yè)股大多數仍然處于上漲狀態(tài)，最新數據顯示，6月8日，截至香港聯(lián)交所下午收盤(pán)，42只H股物業(yè)股中21只錄得上漲，其中最大漲幅為12.1%。

值得注意的是，隨著(zhù)收并購的不斷升溫，物業(yè)板塊市場(chǎng)集中度進(jìn)一步增強，中小企業(yè)股價(jià)承壓明顯。5月18家股價(jià)下跌企業(yè)中，有2/3為市值排名30名以后的尾部企業(yè)。 

反觀(guān)地產(chǎn)股個(gè)股表現，5月漲幅前五房企不及物業(yè)股，其中，中國奧園漲幅最高為12.7%，前五平均漲7.9%，地產(chǎn)股最高下跌超50%。

表：5月末物業(yè)股市值排行TOP10及漲幅情況

數據來(lái)源：克而瑞物管

融資渠道進(jìn)一步收緊，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤長(cháng)期下行，房企紛紛謀求上市或分拆業(yè)務(wù)上市獲取更多資金支持。

截至2021年5月31日，在港交所遞交招股書(shū)但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以來(lái)共有5家房企房企遞交招股書(shū)。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業(yè)中僅有三巽控股更新過(guò)招股書(shū)，其余企業(yè)均顯示“招股書(shū)已過(guò)期”。

表：房企赴港上市排隊情況

數據來(lái)源：克而瑞物管

在分拆物業(yè)公司上市方面似乎更為順利，5月多家房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市，包括北京城建、德商以及祥生，并且有新希望服務(wù)1家物企在5月完成上市。截至5月31日，在港交所遞交招股書(shū)仍未上市的物業(yè)企業(yè)共有20家，其中越秀服務(wù)已通過(guò)上市聆訊，融信服務(wù)則兩次遞表。

整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)上市之路頗為波折，然而分拆旗下物業(yè)板塊上市的熱潮仍然在持續。

值得注意的是，5月碧桂園服務(wù)和雅生活分別進(jìn)行配股融資104港元和32億港元，其中碧桂園服務(wù)再次刷新物業(yè)股單次配股籌資金額記錄，此舉或將引發(fā)物管行業(yè)新一輪“軍備競賽”，加劇行業(yè)競爭。

表：房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市排隊情況

數據來(lái)源：克而瑞物管

整體來(lái)看，在“房住不炒”調控主基調下，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，估值水平處于歷史低位，且克而瑞領(lǐng)先股指估值平穩，指數相對恒指PE繼續回升，整體而言，2021年全年估值空間修復可期。 

隨著(zhù)行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股或將成為較好的防守型投資選擇。對于個(gè)股而言，房企只有強化成本控制能力、融資能力及周轉速度，靈活應對市場(chǎng)變化，建立可持續性競爭優(yōu)勢，才能跑贏(yíng)大市。 

與此同時(shí)，物管行業(yè)發(fā)展空間仍然較大，因此備受投資者青睞，但從估值來(lái)看物業(yè)股已逐漸回歸理性，隨著(zhù)行業(yè)集中度不斷提升，物管行業(yè)競爭將日益加劇，企業(yè)仍需增厚安全墊。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 5月地產(chǎn)股“跌跌不休”，物業(yè)股平均上漲4.5%