作者：編輯部、CRIC研究

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

過(guò)去五年，是行業(yè)波瀾壯闊、快速發(fā)展的五年。尤其是2015-2016年，是行業(yè)的轉折點(diǎn)，整個(gè)住宅行業(yè)規模在2016年發(fā)生轉折，從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進(jìn)。

2021年全年由強轉弱，上半年商品房銷(xiāo)售規模曾一度創(chuàng )近5年新高，然而隨著(zhù)調控政策的持續收緊，整體市場(chǎng)開(kāi)始下行。

國家統計局數據顯示1-11月，商品房銷(xiāo)售面積158131萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.8%；商品房銷(xiāo)售額161667億元，增長(cháng)8.5%。

假設12月保持11月商品房銷(xiāo)售同比增速估算, 預計全年商品房銷(xiāo)售面積和金額分別增2.1%和5%。若以過(guò)往5年前11月銷(xiāo)售規模占比平均值估算，2021年全年商品房銷(xiāo)售面積和金額也將同比分別增長(cháng)4%和7.8%。

預計全年商品房銷(xiāo)售規模將再創(chuàng )新高,面積和金額分別突破至18億平方米和18萬(wàn)億元以上

圖：全國歷年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比走勢（單位：億平方米、萬(wàn)億元、%）

數據來(lái)源：國家統計局

然而從月度來(lái)看，下半年銷(xiāo)售、融資急劇下滑，2021年7-11月，過(guò)去5個(gè)月百強房企累計操盤(pán)金額同比下滑27.8%；7-11月融資總量環(huán)比下降了40%。

這是在過(guò)去5年之中從未發(fā)生過(guò)的，從歷史數據來(lái)看，基本上每一年下半年的銷(xiāo)售數據都高于上半年，與上一年同期相比也更優(yōu)。

在這樣的局面下，市場(chǎng)上出現了不少問(wèn)題。

通過(guò)對近5年的數據分析發(fā)現，銷(xiāo)售規?？焖倩芈涞闹饕蚴嵌喾N因素疊加造成的。在這些因素影響下，未來(lái)2022年或將迎來(lái)20年來(lái)首次規模負增長(cháng)，我們告別2021年，意味著(zhù)真正要和“白金時(shí)代”說(shuō)再見(jiàn)。

1、市場(chǎng)透支和政策調控，整體購房情緒轉冷

從近5年的市場(chǎng)數據來(lái)看，近5年累計成交74億平方米和63萬(wàn)億元，占過(guò)去20年的41%和56%，也就是說(shuō)僅用了5年時(shí)間，賣(mài)了過(guò)去20年56%的金額。

過(guò)去20年，房?jì)r(jià)只漲不跌，房?jì)r(jià)收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房?jì)r(jià)均價(jià)復合增長(cháng)率達到7%。而過(guò)去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個(gè)人住房貸款余額超過(guò)38萬(wàn)億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過(guò)200%。

從供應來(lái)看，70城廣義庫存達到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應近5億平方米。從重點(diǎn)25城來(lái)看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷(xiāo)售面積測算需要1.26年消化，其余45個(gè)城市則需要5年消化，許多城市暗藏風(fēng)險。

正是在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，地方調控開(kāi)始高頻化、精準化。截至12月20日，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。

圖：2021年歷月各省市政策加碼頻次

注：統計時(shí)間截至12月20日

數據整理：CRIC

其中，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點(diǎn)強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區域精準化調控，天河、黃埔、南沙等熱點(diǎn)區域依據市場(chǎng)實(shí)際情況，針對性地調整政策措施；上海多管齊下嚴堵政策監管漏洞，政策加碼同樣達到13次。

聚焦政策內容，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價(jià)、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、落地二手房參考價(jià)、新房積分搖號和強化預售資金監管這8個(gè)方面。

受市場(chǎng)下行及政策影響，購房情緒轉向嚴重地持幣觀(guān)望。

2、房企過(guò)度追求規模，房地產(chǎn)過(guò)度金融化

事實(shí)上，過(guò)去五年，房企過(guò)度追求規模，為現在的危機埋下了最大的伏筆。對于規模的追求是過(guò)去幾年的主旋律，也許當時(shí)不一定是錯誤的，但是今天回過(guò)頭來(lái)，過(guò)去5年最大的內因還是在于房企過(guò)度的追逐了規模。近五年，百強房企新進(jìn)城市數量占比超過(guò)50%，2014年以來(lái)，百強房企全口徑銷(xiāo)售額年復合增長(cháng)率達到25%。

近五年，房企有息負債增速遠遠高于銷(xiāo)售增速。2019年海外債發(fā)行達到最高點(diǎn)，達到4739億元，2020年降至3847億，今年再腰斬降至2527億。當海外債不能再“借舊還新”時(shí)，永續債無(wú)法永續，行業(yè)整個(gè)風(fēng)險和壓力就暴露出來(lái)了。

2021年上半年主要上市房企表內凈負債率降至70%以下，但這并不代表負債真的降了，因為很多做成了表外負債。上半年，40家房企表內有息負債和表外有息負債均為3.8萬(wàn)億，比例為1:1，部分企業(yè)比例高達2.3倍，壓力毋庸置疑。

正是在這樣的壓力之下，我們認為2022年商品房銷(xiāo)售規模將進(jìn)一步縮量，全年將同比負增長(cháng)。一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市熱度保持，三四線(xiàn)加速下行。

雖然2022年居民信貸端和城市調控端預計均將有邊際寬松的利好出現，但居民購買(mǎi)力透支在短期內無(wú)法有效緩解，弱二三線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售缺乏支撐，強一二線(xiàn)城市購房情緒轉變也存在一定時(shí)滯。

同時(shí)，2021年土地購置面積和房屋新開(kāi)工面積雙雙負增長(cháng)，2022年預計新房供應將進(jìn)入低位期，供應不足也將對銷(xiāo)售規模產(chǎn)生限制。市場(chǎng)分化現象則將進(jìn)一步擴大。

從未來(lái)來(lái)看，經(jīng)測算，預計未來(lái)5年行業(yè)年均規模為10.6億-12.7億平方米，中位數是11億多平方米，與2015年-2016年的水平基本相當。未來(lái)5年的住宅規?？偭肯啾?011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。

房地產(chǎn)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。如果算上商品房總量，每年成交金額還在15萬(wàn)億左右。相比其他產(chǎn)業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)規模依然很大。

對于企業(yè)而言，企業(yè)回歸“?！闭邽橥?，要改變過(guò)去依賴(lài)房?jì)r(jià)上漲和市場(chǎng)規模上升等傳統路徑，而是重新尋找適合企業(yè)未來(lái)發(fā)展的增長(cháng)路徑。不改變是沒(méi)有出路。

整個(gè)中國地產(chǎn)行業(yè)不存在“國進(jìn)民退”，未來(lái)一定會(huì )是“國民共進(jìn)”，民企在過(guò)去20多年的發(fā)展效率最高、發(fā)展速度最快，專(zhuān)業(yè)能級相對較高，優(yōu)秀企業(yè)未來(lái)仍將不斷引領(lǐng)和前行。