作者：克而瑞物管

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

政策不斷細化落實(shí)，老舊小區物業(yè)迎來(lái)發(fā)展機遇。

繼去年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》后，9月初國家發(fā)展改革委、住房城鄉建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》。通知推行物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理。城鎮老舊小區完成改造后，有條件的小區通過(guò)市場(chǎng)化方式選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管。推動(dòng)多渠道籌措資金。鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的老舊小區改造等城市更新基金，鼓勵社會(huì )資本承接養老托育、停車(chē)、便民市場(chǎng)、充電樁等有一定盈利的改造內容，統籌公共設施經(jīng)營(yíng)收益等業(yè)主共有收入，保障老舊小區后續管養資金需求。

早在2015年中央城市工作會(huì )議便提出要加快老舊小區改造，此后，又多次強調了要做好老舊小區改造，尤其是要加快補齊老舊小區在社區服務(wù)、衛生防疫等方面的短板。政府工作報告連續4年均作出了部署，將老舊小區改造作為重大的民生工程和發(fā)展工程，加以全面推進(jìn)。

中央及政府對老舊小區改造工程的重視，推動(dòng)了老舊小區改造進(jìn)程，加快了老舊小區物業(yè)管理規范化、市場(chǎng)化。

老舊小區物業(yè)管理空間廣闊，“十四五”期末完成21.9萬(wàn)戶(hù)。根據住建部工作報告數據顯示，“十四五”期間，我國將基本完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造21.9萬(wàn)個(gè)。2019年-2020年，全國累計新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.9萬(wàn)個(gè)，共計1088萬(wàn)戶(hù)。今年，計劃新開(kāi)工改造的老舊小區是5.3萬(wàn)個(gè)，約900多萬(wàn)戶(hù)，截至7月底，已開(kāi)工建設4.22萬(wàn)個(gè)小區，涉及764萬(wàn)戶(hù)。若今年計劃新開(kāi)工的老舊小區全部改造完成，2022年-2025年仍有10.7萬(wàn)個(gè)小區待改造。

2019-2021.7老舊小區新開(kāi)工改造數量統計

以上海為例，根據克而瑞物管統計，近五年間上海市住宅用地成交量基本穩定在1100萬(wàn)平方米左右。而《上海市住房發(fā)展“十四五”規劃》指出，“十四五”期間上海老舊小區改造量約為5000萬(wàn)平方米，如果以年均1000萬(wàn)平方米來(lái)估算，每年老舊小區改造帶來(lái)的物業(yè)服務(wù)規模和新增住宅供應面積基本實(shí)現1：1。

隨著(zhù)居民生活需求的不斷升級，以及時(shí)間的推移，預計未來(lái)將有更多的小區需要納入改造的范圍，全國老舊小區改造規模將日漸增大。

由于建造年底久，老舊小區建造時(shí)關(guān)注點(diǎn)與城市人民生活現狀不匹配，老舊小區管線(xiàn)老化、違章搭建等問(wèn)題導致安全事故頻發(fā)，小區內停車(chē)位等公共空間占用分配問(wèn)題凸顯，導致鄰里矛盾，甚至引發(fā)一系列社會(huì )性沖突事件。

布局老舊小區進(jìn)行物業(yè)管理，需要投入大量資金改造小區現狀。資金缺口和小區改造過(guò)程中的問(wèn)題溝通、利益平衡成為物業(yè)企業(yè)進(jìn)入老舊小區的重要難題。

資金缺口大，資金來(lái)源單一。從全國已實(shí)行的老舊小區改造案例來(lái)看，多數小區的改造資金主要來(lái)源于政府補助，但政府財政預算有限，單純依靠政府補助仍不能解決問(wèn)題。以加裝電梯為例，一部電梯的加裝費用約60萬(wàn)/臺，政府一般出資補貼50%左右，但居民仍需要自籌30萬(wàn)元。而小區的綜合整治包括道路翻新、管線(xiàn)整理等方方面面，據不完全統計，單個(gè)老舊小區改造工程，除去政府補貼部分，居民自籌資金少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)。

居民對物業(yè)認識度不足，付費意識低。老舊小區業(yè)主多樣，不同類(lèi)型業(yè)主對物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務(wù)，但對物業(yè)公司不信任，出現要求物業(yè)公司先服務(wù)和收費的現象；承受能力弱居民家庭收入偏低，物業(yè)管理消費意識淡薄且支付能力有限，“管不管無(wú)所謂”或簡(jiǎn)單的認為物業(yè)就是看門(mén)掃地。還有部分小區業(yè)主將建筑問(wèn)題與物業(yè)問(wèn)題相混淆，要求開(kāi)發(fā)建筑遺留的問(wèn)題，由物業(yè)企業(yè)去解決，導致收費率越來(lái)越低，進(jìn)入了“收費難、難服務(wù)”的惡性循環(huán)怪圈。

改造過(guò)程多方利益糾葛，利益難平衡。由于老舊小區前期改造需要投入大量成本，為提高物業(yè)服務(wù)水平，降低財政壓力，部分老舊小區改造引入社會(huì )資本參與其中。企業(yè)需要通過(guò)物業(yè)費收繳，社區公共部分收益等方式回收成本投入，但居民往往對物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)費定價(jià)、社區公共部分收益的劃分等問(wèn)題不認可，企業(yè)與居民間利益難以平衡。居民與居民之間也存在利益難平衡問(wèn)題。

隨著(zhù)政策的細化落實(shí)，政府聯(lián)手業(yè)主、物業(yè)公司等群體對老舊小區物業(yè)管理模式不斷探索，從目前全國老舊小區完成的改造案例中，我們發(fā)現有針對性地采取準物業(yè)管理模式、居民自治管理模式、以及引入社會(huì )資本的管理模式，是提高老舊小區管理水平的三種有效方法。

老舊小區物業(yè)管理探索模式

以政府為主導的準物業(yè)管理模式。準物業(yè)管理是指在老舊小區實(shí)施的管理標準和收費低于一般物業(yè)管理的物業(yè)管理制度。政府出資補助，并協(xié)調多個(gè)職能部門(mén)、產(chǎn)權單位對小區進(jìn)行綜合整治，并為居民提供菜單式物業(yè)服務(wù)內容，根據投票方式最終確定，解決居民分歧。這種模式物業(yè)服務(wù)內容主要以解決小區內基礎物業(yè)管理為主。

以居民為主導的居民自治管理模式。居民自治管理，是在街道、社區的引導幫助下，小區成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務(wù)、非營(yíng)利性、費用均攤”原則，指導產(chǎn)權單位自管。通過(guò)居民自治更好地解決服務(wù)與被服務(wù)者管理上的矛盾。這種模式的物業(yè)管理服務(wù)內容也以保安、保潔等基礎物業(yè)管理內容為主，其在服務(wù)專(zhuān)業(yè)度、社區資源整合能力等方面與專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司相比差距仍然較大。

市場(chǎng)化管理模式。這種模式是通過(guò)社會(huì )資本的投資，對老舊小區的基礎設施、公共服務(wù)設施等進(jìn)行改造，改善居民基礎生活環(huán)境、提高居民生活便利度，如，改造停車(chē)場(chǎng)、增加養老、醫療、家政、快遞、便利店等。這種模式在覆蓋基礎物業(yè)服務(wù)內容基礎上，會(huì )同時(shí)覆蓋多種增值服務(wù)內容。相應的，小區后續的物業(yè)管理、政府補貼、服務(wù)收費、商業(yè)收費等收益，也歸為其所有。

目前全國老舊小區改造的體量依然很大，完全依靠以政府為主導的準物業(yè)管理很不現實(shí)；老舊小區居民對高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)仍有一定的需求，居民自治管理仍屬于治標不治本的暫時(shí)性解決方案；引入社會(huì )資本的模式一方面能緩解政府財政壓力，同時(shí)又能讓專(zhuān)業(yè)的物業(yè)企業(yè)參與進(jìn)來(lái)，提升老舊小區的服務(wù)品質(zhì)，愿景集團、宋都服務(wù)、萬(wàn)科等企業(yè)已參與其中。

表：典型企業(yè)老舊小區改造模式

資料來(lái)源：克而瑞物管整理

愿景集團勁松模式。企業(yè)與政府、街道、居民一起建立多方溝通機制，根據居民反饋需求，確定社區改造方案、制定物業(yè)服務(wù)標準、確定物業(yè)服務(wù)費。企業(yè)投資綜合治理，獲取閑置空間經(jīng)營(yíng)權，收取相關(guān)服務(wù)費與運營(yíng)管理費，居民通過(guò)“先嘗后買(mǎi)”的方式享受服務(wù)，消除居民對物業(yè)公司服務(wù)的不信任、不認可等問(wèn)題。

勁松模式

宋都服務(wù)采荷模式。采荷街道總建筑面積約137萬(wàn)平方米，下轄紅菱、潔蓮、江汀等16個(gè)社區，宋都服務(wù)將片區內老舊小區進(jìn)行劃片管理，引入“金牌管家”服務(wù)模式，通過(guò)“1+1+N”智慧管理路徑提升物管效率，降低運營(yíng)成本，同時(shí)通過(guò)廣告位運營(yíng)、停車(chē)費收取、社區配套用房運營(yíng)等方式提升運營(yíng)收入，讓居民享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，能夠享受到比普通住宅更低的物業(yè)費。

萬(wàn)科美麗社區計劃。2016年，萬(wàn)科物業(yè)就推出“友鄰計劃”，探索和社區住戶(hù)的共籌共建模式。業(yè)主在友鄰市集（通過(guò)住這兒app及小程序訪(fǎng)問(wèn)）的消費金額會(huì )按商家返點(diǎn)比例納入 “友鄰計劃”資金池，并用于該社區的更新建設，截至2021年3月底，“友鄰計劃”在全國萬(wàn)科小區已累計積累友鄰計劃資金超1800萬(wàn)元。

萬(wàn)科地產(chǎn)美麗社區計劃預備資金首期將按照9：1的比例與萬(wàn)科物業(yè)“友鄰計劃”募集的資金進(jìn)行配捐，萬(wàn)科地產(chǎn)配捐資金從上一年度銷(xiāo)售簽約的千分之一中分配。在具體項目使用上，將與各萬(wàn)科小區的專(zhuān)項維修資金、公共收益配合使用，進(jìn)一步緩解入住滿(mǎn)五年的萬(wàn)科小區在更新改造方面資金不足的問(wèn)題。

萬(wàn)科美麗社區計劃

在共同富裕背景下，愿景集團、宋都服務(wù)、萬(wàn)科等企業(yè)響應號召對老舊小區改造、參與老舊小區物業(yè)管理，大大緩解了政府財政壓力，提高了居民生活水平，贏(yíng)得了居民的良好口碑，履行了企業(yè)社會(huì )責任，同時(shí)獲得了大量的老舊小區改造、管理經(jīng)驗，占據了社區養老服務(wù)的前沿陣地。

目前，部分社會(huì )資本、物業(yè)公司已介入老舊小區改造、管理進(jìn)程中，但老舊小區改造成本投入問(wèn)題仍讓多數企業(yè)望而卻步。

市場(chǎng)新的好消息不斷。7月，國家開(kāi)發(fā)銀行與吉林、浙江等5省，中國建設銀行與重慶、南京等9個(gè)城市分別簽署協(xié)議，在未來(lái)五年內，國家開(kāi)發(fā)銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點(diǎn)支持市場(chǎng)力量參與的城鎮老舊小區改造項目。

隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展、政策的引導細化、物企的戰略性進(jìn)入、國有銀行的帶頭探索，老舊小區的改造、運營(yíng)的商業(yè)模式正不斷清晰。未來(lái)在增量有限的情況下，將有更多優(yōu)質(zhì)物企，通過(guò)老舊小區改造增加管理面積，屆時(shí)首批進(jìn)入老舊小區改造的物業(yè)公司，將憑借其積累的良好口碑及豐富經(jīng)驗率先享受紅利。

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原標題： 深度研究丨老舊小區空間大卻難入局？三大管理模式解決痛點(diǎn)