作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

近年來(lái)，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體規模增速放緩，行業(yè)發(fā)展“穩”字當頭。

國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷(xiāo)售面積17.6萬(wàn)億平方米，增速已趨于平緩，在“房住不炒”的政策主基調下，預計2021年全國商品房銷(xiāo)售金額將繼續保持增長(cháng)，但銷(xiāo)售面積大概率會(huì )維持在目前的水平，行業(yè)整體規模將步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代。

圖：2015-2020年全國商品房銷(xiāo)售金額、面積規模走勢（單位：萬(wàn)億元、億平方米）

數據來(lái)源：國家統計局、CRIC

行業(yè)競爭加劇，市場(chǎng)整體下行壓力加大，2020年百強房企中有15家企業(yè)的累計業(yè)績(jì)規模低于2019年同期，41家企業(yè)增速較2019年放緩。其中，在TOP11-30梯隊房企中有15家房企2020年累計業(yè)績(jì)增速放緩，企業(yè)個(gè)數占比近3/4。

此外，TOP51-100梯隊房企格局分化加劇，增速放緩和業(yè)績(jì)同比降低的房企數量分別達到了15家和10家，一些企業(yè)面臨增長(cháng)困局。特別是在“三條紅線(xiàn)”下房企控負債、降杠桿壓力增加，預計未來(lái)會(huì )有更多房企陷入“負增長(cháng)”，企業(yè)規模增速放緩可能成為常態(tài)。

圖：TOP100房企2020年累計全口徑金額增速分梯隊變動(dòng)情況（企業(yè)個(gè)數分布）

注：2020年單企業(yè)累計銷(xiāo)售金額同比增速與2019年增速的比較

數據來(lái)源：CRIC

在市場(chǎng)下行壓力下，2020年仍有一部分企業(yè)業(yè)績(jì)表現突出，在年內均實(shí)現了較高的業(yè)績(jì)增長(cháng)。

圖：2020年部分規模房企全口徑銷(xiāo)售金額及同比增速（億元）

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

具體來(lái)看，2020年百強房企中全年業(yè)績(jì)增速超過(guò)10%的房企有66家，其中業(yè)績(jì)增速在10%-30%的企業(yè)數量與2019年基本持平。43家企業(yè)的增速在2019年的基礎上繼續提升，業(yè)績(jì)表現優(yōu)于其他房企。

值得注意的是，雖然行業(yè)整體的下行壓力較大，但受益于2020年下半年市場(chǎng)回暖以及企業(yè)推貨、去化力度的加大，2020年全年業(yè)績(jì)增速在30%-50%之間的房企數量較2019年的12家大幅增加至21家。這部分高增速企業(yè)主要集中在不足千億的中等規模房企中，對規模訴求更高，且21家房企中14家企業(yè)的增速在2019年的基礎上有進(jìn)一步提升。

圖：2020年百強房企累計銷(xiāo)售金額同比增速分布情況（家）

注：除碧桂園、富力、佳兆業(yè)為權益口徑與公告保持一致外，其余企業(yè)均為全口徑增速

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

1、區域深耕型：重點(diǎn)區域市場(chǎng)空間和政策紅利加持，業(yè)績(jì)增速凸顯

區域深耕型房企，泛指在以“年”為單位的一段時(shí)間內，專(zhuān)注于某一或某幾個(gè)區域市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，并于這些區域范圍內市場(chǎng)占有率相對較高的房企。

在國家發(fā)展規劃的政策利好下，長(cháng)三角、粵港澳大灣區等城市區域經(jīng)濟向好，帶動(dòng)區域樓市熱度的提升。在此背景下，區域深耕型房企在競爭中優(yōu)勢凸顯，尤其是深耕重點(diǎn)城市群的房企，例如寶龍深耕長(cháng)三角，截至2020年中期于長(cháng)三角的土儲建面達1779萬(wàn)平方米，2020年全年業(yè)績(jì)增速達35.1%。

表：部分區域深耕型房企深耕區域、土儲情況及業(yè)績(jì)增速（萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC

區域深耕型房企往往在成立之初便確立布局戰略，多以大本營(yíng)及周邊區域為主；對這些房企而言，長(cháng)遠的戰略眼光以及堅定而卓越的執行力是其業(yè)績(jì)逆勢提速增長(cháng)的關(guān)鍵。

2、城市機會(huì )型：核心城市的市場(chǎng)熱度升溫，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)“水漲船高”

在市場(chǎng)整體下行背景下，城市布局對于企業(yè)項目去化影響甚大，精準的城市布局能夠借助市場(chǎng)機會(huì )帶動(dòng)業(yè)績(jì)增長(cháng)。

從2020年市場(chǎng)成交來(lái)看，一線(xiàn)城市表現出較強的韌性，全面趨好；二線(xiàn)城市內部分化加劇，跌多漲少，杭州、蘭州、濟南、合肥、廈門(mén)等部分城市熱度較高；三四線(xiàn)城市整體表現基本持穩，珠海、東莞、江陰、宜興等城市成交突出。

基本面優(yōu)質(zhì)的城市，市場(chǎng)成交表現更有保障，一線(xiàn)城市整體風(fēng)險最低，對于業(yè)績(jì)增長(cháng)起到良好的推動(dòng)作用，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市布局更加考驗房企對不同市場(chǎng)的研判。

另外，2020年不同能級高成交量以及成交高增長(cháng)的典型城市，房企在這些城市發(fā)力顯然更利于業(yè)績(jì)的實(shí)現。

表：部分熱點(diǎn)城市2020年新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）

從2020年房企增長(cháng)路徑來(lái)看，一些房企就受益于布局城市的市場(chǎng)機會(huì )，通過(guò)加快推盤(pán)供貨，推高業(yè)績(jì)增長(cháng)，此類(lèi)房企大多具備本土或深耕核心城市的特質(zhì)，從而借勢而上，典型如濱江集團、大華集團、國貿地產(chǎn)、北京城建、仁恒置地等。

表：城市機會(huì )型代表房企增長(cháng)與核心城市增長(cháng)情況

這些本土及深耕核心城市企業(yè)2020年借助市場(chǎng)熱度，實(shí)現了較高的業(yè)績(jì)增長(cháng)，但是從另一方面來(lái)講，也更加受到城市市場(chǎng)變動(dòng)的影響。此外，基本面優(yōu)勢的熱點(diǎn)城市也將吸引更多房企更大力度布局，城市機會(huì )型房企如何守住陣地，增強自身的市場(chǎng)認可度和拿地競爭力是關(guān)鍵。

3、資源釋放型：早期投資積累豐富，加速釋放沖高業(yè)績(jì)

行業(yè)內分化現象不斷加劇，一些“輕規模、慢周轉”的房企意識到規模的重要性，憑借豐厚優(yōu)質(zhì)的投資積累，加速供貨推盤(pán)，沖高業(yè)績(jì)，這類(lèi)房企土地儲備兼具“量”與“質(zhì)”雙高的特征，為業(yè)績(jì)增長(cháng)提供保障。

資源釋放型房企的高增長(cháng)主要得益于前瞻性的布局積累，優(yōu)質(zhì)城市資源的釋放推動(dòng)業(yè)績(jì)沖高。但隨著(zhù)優(yōu)質(zhì)貨源減少，未來(lái)增長(cháng)的持續性有待進(jìn)一步觀(guān)察，再加上熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊獲取競爭激烈，更加考驗后續的拿地能力，這是繼續保持增長(cháng)力的關(guān)鍵。

4、合作擴張型：合作開(kāi)發(fā)高效獲取土地，實(shí)現規模訴求

隨著(zhù)房企資金壓力加大，并且在公開(kāi)市場(chǎng)獲取土地難度加大，合作開(kāi)發(fā)成為房企謀求規模增長(cháng)的重要方式。合作方式包括戰略合作、股權合作、聯(lián)合拿地、收并購、代建、城市更新等，合作區域范圍多集中于一二線(xiàn)及強三線(xiàn)中的熱點(diǎn)及潛力城市。

通過(guò)合作，部分房企實(shí)現了高效拓儲，帶動(dòng)業(yè)績(jì)的高速增長(cháng)。其中，以代建合作為主的規模房企綠城中國，2020年實(shí)現銷(xiāo)售金額2147億元，同比增長(cháng)58.6%，其合作代建占比維持40%以上。

合作擴張型房企仍有大部分新上市房企，主要是基于資本角逐的競爭以及站穩腳跟的壓力，對規模的訴求更為強烈，傾向于以權益換取規模，通過(guò)合作提升全口徑規模。例如大發(fā)、德信、弘陽(yáng)等房企，借助合作模式2020年全年銷(xiāo)售金額增速分別達44.3%、40.9%和32.8%。

表：2020年部分合作型房企業(yè)績(jì)增速及權益比例

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

值得注意的是，房企在受益于合作帶來(lái)的規模增速的同時(shí)，也需合理控制權益占比的大幅降低、母公司股東權益的稀釋等背后潛藏的風(fēng)險，關(guān)鍵點(diǎn)在于平衡規模和效益同步增長(cháng)。

5、以?xún)r(jià)換量型：通過(guò)大規模降價(jià)促銷(xiāo)，加快周轉促增長(cháng)

2020年“營(yíng)銷(xiāo)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大熱詞，營(yíng)銷(xiāo)策略和營(yíng)銷(xiāo)手段也尤為重要，不少房企為了加快周轉，大規模進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”實(shí)現業(yè)績(jì)的增長(cháng)。

“以?xún)r(jià)換量”盡管具備一定的刺激作用，但并非都有顯著(zhù)的效果，降價(jià)方式、降價(jià)力度和持續時(shí)間都是釋放購買(mǎi)力的重要影響因素，也決定了最終業(yè)績(jì)實(shí)現的效果。2020年通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)實(shí)現高增長(cháng)最典型的房企是中國恒大，而碧桂園在龐大基數下實(shí)現微增長(cháng)。

表：部分房企的銷(xiāo)售增速以及均價(jià)變動(dòng)幅度

注：碧桂園銷(xiāo)售金額為權益口徑

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

總的來(lái)說(shuō)，“以?xún)r(jià)換量”的增長(cháng)路徑對于企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力與降價(jià)能力提出較高的要求，另外，降價(jià)促銷(xiāo)也是近兩年來(lái)多數房企陷入“增收不增利”困境的主要因素之一，這種規模增長(cháng)路徑顯然并不利于盈利能力的提升，各房企在實(shí)施該策略時(shí)要做好科學(xué)、合理的評估。

在行業(yè)增速持續放緩、“三條紅線(xiàn)”壓頂的背景下，越來(lái)越多的房企出現負增長(cháng)，如何保持增長(cháng)力成為關(guān)乎房企生死存亡的核心問(wèn)題。本文通過(guò)對2020年各房企業(yè)績(jì)如何實(shí)現逆勢高增速進(jìn)行深度剖析，提出這些企業(yè)整體所呈現出五大典型特征，或對企業(yè)未來(lái)發(fā)展規劃提供可參照路徑。

需要警惕的是，部分高增長(cháng)房企也伴隨著(zhù)高負債，這種增長(cháng)方式在當前市場(chǎng)環(huán)境下脆弱性較高。尤其是隨著(zhù)“三條紅線(xiàn)”的正式實(shí)行，房企的債務(wù)狀況監管力度加強，“高杠桿、高負債”式增長(cháng)顯然無(wú)法長(cháng)期持續。

因此，房企可以結合自身通過(guò)區域、核心城市、合作、營(yíng)銷(xiāo)等維度強化自身的增長(cháng)能力，但也要關(guān)注財務(wù)安全，向有質(zhì)量、穩定、安全的增長(cháng)方式不斷發(fā)展，而一些“高負債”式增長(cháng)房企，仍需側重于降負債，警惕高杠桿帶來(lái)的風(fēng)險問(wèn)題。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 深度研究丨2020年實(shí)現高增長(cháng)的房企，具備這5大特征！