中國人口老齡化問(wèn)題迫在眉睫。 

“七普”數據顯示，我國60周歲及以上老齡人口數達到2.64億，占總人口比重的18.70%，其中65周歲及以上老齡人口1.61億，占總人口比重的13.50%，即將步入深度老齡化社會(huì )。同時(shí)，總人口逐漸實(shí)現零增長(cháng)并開(kāi)始負增長(cháng)，人口老齡化將進(jìn)一步加速。

預計到2050年，老年人口總量將超過(guò)4億，或接近5億，老齡化水平逼近35%。中國將成為世界上老齡化最嚴重的國家之一，這意味著(zhù)屆時(shí)全世界每5個(gè)老人之中就有1個(gè)來(lái)自中國。

圖：2011-2020年65歲及以上人口數量及增長(cháng)率

數據來(lái)源：國家統計局、中物研協(xié)

從養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間來(lái)看，隨著(zhù)老齡人口規模和人均收入水平的不斷提高，養老市場(chǎng)規模得到了快速發(fā)展，2020年中國養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規模約7.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)約11.76%。

未來(lái)的10年，隨著(zhù)建國后的第二代“嬰兒潮”即將步入老齡人群，養老市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)更加高速的增長(cháng)階段。老年人口將是40后剛需老人、50后未富先老人群、60后邊富變老人群并存局面。預計在2030年，養老產(chǎn)業(yè)規模將超過(guò)22萬(wàn)億元，年復合增長(cháng)率將超過(guò)16%。

圖：中國養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規模及預測（萬(wàn)億元）

數據來(lái)源：中物研協(xié)

基于養老產(chǎn)業(yè)的春天加速到來(lái)，百強房企中涉足養老產(chǎn)業(yè)投資的已有68家，百強房企外另有48家主流房企涉足。 

聚焦社區養老服務(wù)方面，據中物研協(xié)統計，2020年，百強企業(yè)布局社區養老服務(wù)的比例為22%，較上年下降2個(gè)百分點(diǎn)。把時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)，2015-2020年度，該比例整體維持在22%左右，尚無(wú)明顯增長(cháng)趨勢。 

這意味著(zhù)，百強企業(yè)在社區養老服務(wù)的布局依舊有限，當前物業(yè)服務(wù)企業(yè)深入社區養老服務(wù)還未出現明顯的發(fā)展趨勢。

從社區養老服務(wù)收入來(lái)看，2020年，百強企業(yè)社區養老服務(wù)收入總值為5.66億元，較上一年增長(cháng)45.51%，2015年-2020年年復合增長(cháng)率達到107.20%。但目前，涉足社區養老服務(wù)的企業(yè)近九成集中在行業(yè)頭部公司。 

實(shí)際上，社區養老服務(wù)仍有很大的市場(chǎng)空間待挖掘。中物研協(xié)一組數據顯示，2020年百強企業(yè)社區養老服務(wù)收入占社區服務(wù)總收入的比例僅為1.78%，較2019年的1.53%增加0.85個(gè)百分點(diǎn)，社區養老服務(wù)收入正在逐步提高。

圖：2015-2020年百強企業(yè)

養老服務(wù)收入、均值及占比（億元）

數據來(lái)源：中物研協(xié)

聚焦物管企業(yè)，據克而瑞物管不完全統計，目前上市物企及其關(guān)聯(lián)企業(yè)中，有24家企業(yè)已經(jīng)開(kāi)展養老業(yè)務(wù)。只是其中17家尚在關(guān)聯(lián)公司或母集團旗下進(jìn)行運作，并且部分已經(jīng)形成獨立的養老品牌。而直接由物企開(kāi)展養老業(yè)務(wù)的尚且只有7家。

從業(yè)務(wù)進(jìn)展情況來(lái)看，多數企業(yè)養老業(yè)務(wù)開(kāi)展在2017年之后，7家物企中有5家企業(yè)仍處于業(yè)務(wù)落地階段，除綠城服務(wù)由于母集團的養老業(yè)務(wù)發(fā)展比較早，相對成熟之外，整體物企養老業(yè)務(wù)發(fā)展的還比較薄弱。

目前，物企養老項目只是在一、二線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)，北上廣、蘇杭、成渝等都是企業(yè)開(kāi)展養老業(yè)務(wù)的重點(diǎn)城市。 

實(shí)際上，社區居家養老可分為兩種服務(wù)類(lèi)型，一種是社區或街道養老中心（也可歸為養老機構的一種），一種是直接上門(mén)服務(wù)。養老機構、社區養老中心均可為居家養老提供團隊、技術(shù)支撐，通過(guò)這兩類(lèi)養老機構為居住在社區內的老人提供上門(mén)服務(wù)。

據克而瑞物管盤(pán)點(diǎn)，目前提供上門(mén)服務(wù)的企業(yè)有9家，這部分業(yè)務(wù)的更契合社區居家養老，足不出戶(hù)便可以享受到全方位的生活和健康照料。 

目前開(kāi)展的服務(wù)內容中，面向特殊類(lèi)型長(cháng)者的服務(wù)是一大特色，比如認知癥照護，提供常規的康復醫療、生活照料、膳食配送、陪護服務(wù)等，基本可以滿(mǎn)足長(cháng)者日常的健康管理和生活需求。

表：提供居家養老到家服務(wù)的企業(yè)及內容

資料來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)、公開(kāi)資料、克而瑞物管整理

我國人口發(fā)展迎來(lái)新格局，按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過(guò)20%，養老產(chǎn)業(yè)空間巨大。尤其是在“十四五”規劃中明確提出完善養老服務(wù)體系，未來(lái)十年養老產(chǎn)業(yè)將加速進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，市場(chǎng)規模將大幅擴容，并有望超越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)。

社區居家養老，作為一項全新的養老探索，政策的東風(fēng)已至，對于行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的是配套發(fā)展，而物業(yè)作為小區“管家”，更接近需求端，“物業(yè)+養老”讓社區養老更輕松便捷，但物業(yè)公司的養老業(yè)務(wù)還在落地過(guò)程中，未來(lái)還需要政策以及企業(yè)落實(shí)細節服務(wù)。