不良資產(chǎn)下午茶 來(lái)源：武漢杜亮律師
后疫情時(shí)代不良資產(chǎn)商未來(lái)業(yè)務(wù)操作方式
截止至2020年4月21日，國內的疫情基本處于控制狀態(tài)，國外的疫情仍然非常嚴重，這種狀況下，為中國的發(fā)展創(chuàng )造了非常寶貴的戰略發(fā)展期。
按照同學(xué)李高管的意見(jiàn)，中國已經(jīng)開(kāi)始走出泥潭，歐美以及其他國家尚沒(méi)有看到走出泥潭的日子。
但，正如之前預想一樣，近三個(gè)月的經(jīng)濟休克停滯，導致次生災害在逐漸顯現，傳統的人群聚集性經(jīng)濟基本都遭受了毀滅性打擊。其一是三個(gè)月的停止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有任何收入，但要支付人員工資、房租、原材料費用等；其二也是最關(guān)鍵的，消費信心因潛在的疫情擔心，徹底喪失，沒(méi)有消費信心支撐的行業(yè)，必定是毀滅性的。例如傳統的娛樂(lè )行業(yè)，電影院、卡拉OK網(wǎng)吧等等，聚眾消費行業(yè)，商場(chǎng)、大型超市、餐廳、咖啡廳、茶室等等。
這些行業(yè)，基本是支撐商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的主要力量，但如果這些行業(yè)也都紛紛倒閉，清算，可想而知，我們的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了什么樣的地步。
在中央反復強調“房住不炒”的政治定調，以及多次糾正地方政府試圖對房地產(chǎn)放水行為后，我們已經(jīng)可以得出一個(gè)基本判斷，傳統的以房地產(chǎn)價(jià)值作為支撐的不良資產(chǎn)投資邏輯已經(jīng)在悄然轉變。
那么如何應對這種轉變，我認為是未來(lái)不良資產(chǎn)投資商應當考慮的問(wèn)題。本文試圖對這一問(wèn)題進(jìn)行解釋?zhuān)f(shuō)明。
一、從長(cháng)期看高度依賴(lài)于房地產(chǎn)價(jià)值為支撐的不良資產(chǎn)投資邏輯將轉變，但從短期來(lái)看，房地產(chǎn)作為不良資產(chǎn)底層支撐，具有現實(shí)性與合理性。
短期內看，基本房地產(chǎn)價(jià)值為不良資產(chǎn)投資支撐的投資邏輯，不會(huì )迅速改變，其主要原因在于。
1、房地產(chǎn)作為較為標準、可視化的金融資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值在短期內較為穩定，可以抗擊一定金融風(fēng)險。
中央對于房地產(chǎn)的指導方針，是將其投資屬性調整為使用屬性，同時(shí)確保其交易價(jià)格在一定時(shí)期內穩定，即不猛漲也不暴跌，在一定區間內進(jìn)行箱體震蕩，這才是符合國家對房地產(chǎn)監管的要求與目標。
因此在房地產(chǎn)價(jià)值，特別是住宅價(jià)值較為穩定的情況，，銀行金融業(yè)以及其他行業(yè)，在進(jìn)行風(fēng)險控制情況下，還是會(huì )將房地產(chǎn)作為首選抵御金融風(fēng)險產(chǎn)品。
2、以房地產(chǎn)為基礎的衍生金融業(yè)已經(jīng)較為完善成熟，在沒(méi)有其他資產(chǎn)進(jìn)行替代的情況下，房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈條難以替代。
房地產(chǎn)行業(yè)從其具備金融屬性后，其為之服務(wù)的衍生行業(yè)已經(jīng)非常完善齊備，例如二手交易平臺中介、評估機構、拍賣(mài)機構等等，這些機構的完善，支撐起整個(gè)以房地產(chǎn)為核心資產(chǎn)的金融行業(yè)， 包括不良資產(chǎn)行業(yè)，可以說(shuō)沒(méi)有這些衍生行業(yè)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)特別是二手房地產(chǎn)行業(yè)難以有現在的繁榮，房地產(chǎn)金融行業(yè)也難以有現在的發(fā)展體量。
二、大力扶持資本行業(yè)特別是證券行業(yè)，替代房地產(chǎn)金融行業(yè)，是國家長(cháng)期戰略，因此未來(lái)不良資產(chǎn)的底層資產(chǎn)將是大量的不良證券。
將房地產(chǎn)的投資屬性予以限制，而僅僅突出強調其居住屬性，但作為投資產(chǎn)品退出后的投資空間，將由什么資產(chǎn)取代？
從國家戰略來(lái)看，國家一直在大力發(fā)展資本市場(chǎng)，特別是證券市場(chǎng)，通過(guò)證券市場(chǎng)的大力發(fā)展，解決中小企業(yè)融資問(wèn)題，同時(shí)解決替代房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品，讓社會(huì )資金服務(wù)于實(shí)體行業(yè)。
這一戰略，實(shí)際上早在數年前都已經(jīng)開(kāi)始，但由于各種原因，其轉變的難度相當大。
資本市場(chǎng)的立法進(jìn)行完善規范，將其投機性向投資性轉變。同時(shí)，通過(guò)注冊制降低進(jìn)入資本市場(chǎng)門(mén)檻，讓資本市場(chǎng)為實(shí)體行業(yè)，特別是高新技術(shù)實(shí)體行業(yè)服務(wù)。進(jìn)一步限制房地產(chǎn)投資屬性的反彈，特別是地方政府在土地財政的依賴(lài)性。當然疫情后，已經(jīng)有多地政府在不斷試探中央的紅線(xiàn)，結果都被中央迅速過(guò)果斷予以制止，2020年4月20日中央針對深圳地區部分銀行給予企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的事情，要求予以嚴查。
這些都表明，中央對于“房住不炒”的決心，是毫不動(dòng)搖。
在對房地產(chǎn)限制毫不松動(dòng)的情況下，資本市場(chǎng)特別是證券市場(chǎng)上的各種利好，層出不窮。
2020年3月1日，修改后的《證券法》實(shí)施，標志著(zhù)中國證券市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入注冊制時(shí)代，2020年4月1日根據《中美貿易協(xié)定》約定，中國進(jìn)一步放開(kāi)金融領(lǐng)域限制等等。
同時(shí)，進(jìn)入中國資本市場(chǎng)的企業(yè)，都是符合一系列監管要求的中國優(yōu)秀企業(yè)，其相對于傳統銀行獲得貸款資金的企業(yè)相比，無(wú)論是規模還是品質(zhì)，都有較大提升。
因此，我們認為基于這些企業(yè)所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，整體品質(zhì)，應當遠超過(guò)傳統銀行貸款企業(yè)品質(zhì)。
同時(shí)，越來(lái)越開(kāi)放，規模越來(lái)越大的中國證券市場(chǎng)，其流動(dòng)性明顯遠超于銀行貸款市場(chǎng)。
因此，我們可以預見(jiàn)，在不久的將來(lái)，唯一可能取代房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性的就是越來(lái)越強大越來(lái)越規范的中國證券市場(chǎng)。
中國證券市場(chǎng)中所產(chǎn)生不良資產(chǎn)底層資產(chǎn)，主要表現為不良債券、存在較大退市風(fēng)險的股票。
研究、掌握如何對不良債券、存在退市風(fēng)險股票進(jìn)行盡調、估值與處置，應當是未來(lái)不良資產(chǎn)行業(yè)在技術(shù)層面應當著(zhù)重關(guān)注的事情。
三、立足當下做精、做透傳統的不良資產(chǎn)底層資產(chǎn)為房地產(chǎn)行業(yè)中的細分領(lǐng)域，著(zhù)眼準備即將到來(lái)的不良資產(chǎn)底層資產(chǎn)為不良證券的領(lǐng)域。
當下，做住宅房抵貸的從業(yè)機構非常多，但是缺乏足夠專(zhuān)業(yè)化，同時(shí)由于競爭者較多，導致市場(chǎng)利潤收益較低。
相比而言，經(jīng)營(yíng)其他類(lèi)型房產(chǎn)不良資產(chǎn)的從業(yè)機構較少，由于專(zhuān)業(yè)性較強，競爭對手較少，未來(lái)獲得的市場(chǎng)利潤收益較高。
因此，在資金、周期、人力和技術(shù)允許的情況下，應當兼做住宅房抵貸業(yè)務(wù)和其他類(lèi)型房產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)將其他類(lèi)型房產(chǎn)業(yè)務(wù)做精做透，力求建立行業(yè)標桿效應。
傳統房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，應當為不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng )造穩定的現金流和一定收益，同時(shí)應當將更多的資源與精力著(zhù)眼于未來(lái)可期的不良證券市場(chǎng)。
不良證券市場(chǎng)，是一個(gè)尚未開(kāi)發(fā)的金礦，對于眾多不良資產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者而言，該行業(yè)具有天生的行業(yè)門(mén)檻。
1、缺乏中國證券市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)知識
2、缺乏對不良證券的盡調、估值和處置能力
3、缺乏參與不良證券投資的資金能力
4、缺乏不良證券運營(yíng)的資源
這四個(gè)門(mén)檻的限制，意味著(zhù)眾多不良資產(chǎn)投資者，即使想進(jìn)入這個(gè)細分領(lǐng)域，但也無(wú)法生存。
當然，未來(lái)的發(fā)展是否如筆者所預測，不得而知，但已有跡象表明，傳統的房抵貸不良業(yè)務(wù)，基本已經(jīng)屬于紅海狀態(tài)，盈利性和未來(lái)可發(fā)展性正在逐漸降低。同時(shí)證券市場(chǎng)所爆出了大量不良資產(chǎn)，卻鮮有專(zhuān)業(yè)不良資產(chǎn)商介入。
筆者相信，這種市場(chǎng)供求關(guān)系的不均衡，不會(huì )持續太久，就看誰(shuí)能把握住商機。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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