杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷大考。
復雜的局勢下，在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，最危險的是腰部房企。他們沒(méi)有大型房企靠體量還能熬一熬、想更多辦法的底氣；沒(méi)有小型房企進(jìn)退自由的輕盈。在吃到了土地、人口、規?；囊稽c(diǎn)點(diǎn)紅利后，又面臨排山倒海的黑天鵝，進(jìn)退兩難。
01增收增速降、現金降、拿地降
和其他大部分房企一樣，杠桿地產(chǎn)從寶龍地產(chǎn)2021年未經(jīng)審核的業(yè)績(jì)報告里，看到了諸多以降為主題的數據。
圖表來(lái)源|東方財富（特此感謝）
不過(guò)寶龍地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入能增長(cháng)已經(jīng)很不錯，之前地產(chǎn)年鑒里還寫(xiě)了很多負增長(cháng)的房企。
有意思的是2020年寶龍地產(chǎn)的非控股權益應占利潤似乎異常地高，為26.71億元，2019、2021年分別為19.07億元、13.06億元。
另一降幅明顯的是拿地。2021年寶龍拿地29塊，總建筑面積約534.38萬(wàn)平米， 同比大幅減少43.2%。按面積計算，其全口徑拿地銷(xiāo)售比從去年同期的1.76明顯下滑至0.83。這也是大部分房企的過(guò)冬手段。值得注意的是，寶龍2021年新拿的地里很多都是三四線(xiàn)城市。
再就是財務(wù)方面，2021年寶龍地產(chǎn)的現金及現金等價(jià)物及受限制現金同比減少11.3%，為250.68億元。
02 銷(xiāo)售升、短債升、負債率升
說(shuō)了寶龍地產(chǎn)的降，接下來(lái)談?wù)勆?/p>
如上文杠桿地產(chǎn)提到的，2021年寶龍的營(yíng)收是提升的，對應銷(xiāo)售額也上升。期內其合約銷(xiāo)售額1012.27億元，同比增長(cháng)24.1%；合約銷(xiāo)售面積641.05萬(wàn)平米，同比增長(cháng)20.3%。雖然沒(méi)有完成此前公布的年度目標，但這個(gè)成績(jì)也很不錯。
銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)成本及行政開(kāi)增幅更快，為25.1%，33.04億元，寶龍說(shuō)是因為業(yè)務(wù)增長(cháng)而導致銷(xiāo) 售及管理項目規模擴大。
相比前面現金狀況的下降，寶龍地產(chǎn)的借款總額在上升，截至2021年底這一數據為729.58億元，同比增幅約9.6%。其中1年內到期的借款為220.23億元，比2020年底的206.01億元增加了十來(lái)億元。
前面杠桿地產(chǎn)提到寶龍地產(chǎn)現金及現金等價(jià)物及受限制現金250.68億元，這其中受限制存款及現金約有56.61億元，也就是說(shuō)寶龍地產(chǎn)能自由支配的現金及現金等價(jià)物約為194.07億元，不足以覆蓋其1年內到期的220.23億元短債。
基于此，寶龍地產(chǎn)2021年的凈負債比率比2021年上升2.8個(gè)百分點(diǎn)，為76.7%。
總資產(chǎn)從2020年末的1951.3億元增加到2450.6億元，主要是物業(yè)方面的增加。
一個(gè)有意思的細節是，在年報發(fā)布前幾天，寶龍地產(chǎn)、寶龍商業(yè)也官宣了更換已合作了13年的核數師普華永道。在杠桿地產(chǎn)印象里，今年年報季宣布更換核數師的就有好幾家。
03 降準！春天來(lái)了嗎？
另外，前幾天杠桿地產(chǎn)注意到寶龍地產(chǎn)發(fā)了2022年一季度未經(jīng)審核營(yíng)運數據。數據沒(méi)有驚喜，兩個(gè)字：腰斬。
一季度，寶龍地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額121.15億元，同比下滑50.8%；銷(xiāo)售面積76.81平米，同比下滑51.5%。
趨勢不太妙。
實(shí)際上百強房企1季度的銷(xiāo)售情況也不盡人意。據中指院統計，2022年1季度，百強房企在全口徑下的整體業(yè)績(jì)規模為16279.2億元，相比去年同期下降47.1%，銷(xiāo)售額均值為162.6億元，同比下降47.2%。
雖然最近各層面利好消息不斷，今天央行也官宣降準：
共計釋放長(cháng)期資金約5300億元！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
