作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年上半年對長(cháng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)艱難的時(shí)刻。疫情加快了行業(yè)洗牌的進(jìn)度，企業(yè)間經(jīng)營(yíng)規模和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量分化加劇，“爆雷”事件集中爆發(fā)。

蛋殼“爆雷”事件仍然在持續發(fā)酵。

自上市以來(lái)，蛋殼公寓風(fēng)波不斷，直至11月初，蛋殼深陷流動(dòng)性危機，并接連傳出公寓斷網(wǎng)、拖欠合作伙伴賬款及房東租金的消息，11月10日以來(lái)，蛋殼北京總部陸續出現維權事件。 

“現在管家聯(lián)系不到，我還沒(méi)有清算，要怎么辦？”在上海一個(gè)蛋殼租客自發(fā)組建的維權群里，年租已住7個(gè)月的小張遭遇房東驅趕，陷入兩難境地的他，只能在維權群里和同路人“抱團取暖”。

在杭州的王女士同樣焦頭爛額，11月16日看到蛋殼“破產(chǎn)”的消息之后，不久房東通知盡快搬離，在此之前，她租住的公寓已經(jīng)連續多月處于無(wú)保潔狀態(tài)，三個(gè)月返現未到賬，租金貸剩余8個(gè)月未解除，直接損失將超過(guò)2.5萬(wàn)元。 

目前，她仍在硬撐著(zhù)沒(méi)有退租，她在等一個(gè)說(shuō)法。

蛋殼曾于11月16日通過(guò)官方微博發(fā)聲，“我們沒(méi)有破產(chǎn)，也沒(méi)有跑路！”，至今仍未有其他官方層面的解決方案。 

我們以租客的身份向蛋殼方面咨詢(xún)時(shí)，得到的回應是“一切正常，招租工作正常運營(yíng)中”。

市場(chǎng)占有率第二位、美股上市，這些都曾是蛋殼的光環(huán)。短短10余月，蛋殼走向成立五年來(lái)的至暗時(shí)刻。在這場(chǎng)風(fēng)暴中，從租客、房東、合作方到企業(yè)，似乎沒(méi)有一個(gè)參與者從中獲益。 

蛋殼不是個(gè)例，2017年以來(lái)，全國共有153家長(cháng)租品牌“爆雷”，2020年1-11月多達84家。其中，多為以“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”運營(yíng)模式為主的分散式長(cháng)租公寓品牌。

圖：2017年-2020年11月長(cháng)租公寓企業(yè)爆雷數量

數據來(lái)源：克而瑞租售

表：2017年以來(lái)部分問(wèn)題企業(yè)匯總

數據來(lái)源：克而瑞租售

在各大新聞事件背后有一個(gè)高頻詞：租金貸。這也是此次“爆雷”事件引發(fā)民生問(wèn)題的核心。

不同于傳統的租房生意，蛋殼公寓一開(kāi)始做的是C2B2C模式，即公司處于中立方，將房東的房子統一改造、升級、運營(yíng)后，再出租給租客，提供租后服務(wù)。 

與多數分散式長(cháng)租公寓的運營(yíng)邏輯相同，為了獲得更多資金流，長(cháng)租公寓運營(yíng)方會(huì )引入金融機構，以房租優(yōu)惠及月付誘導租戶(hù)使用租金貸服務(wù)。即租客與金融機構簽訂貸款條約，分期向金融機構償還租房貸款，金融機構將全年租金一次性打入長(cháng)租公寓企業(yè)賬戶(hù)。 

長(cháng)租公寓企業(yè)提前從金融機構拿到長(cháng)期租金，以進(jìn)行規模擴張、吸納新房源，金融機構會(huì )從蛋殼方獲得一定的利息收入。 

過(guò)去幾年的擴張中，蛋殼公寓嚴重依賴(lài)此類(lèi)運營(yíng)模式。公開(kāi)數據顯示，自2017年-2019年，蛋殼公寓租金貸用戶(hù)占比情況雖大幅度減少，2017年時(shí)占比達91.3%，至2019年租金貸用戶(hù)占比仍達到了67.9%。

在此次事件爆發(fā)后，許多租客面臨著(zhù)被房東趕出長(cháng)租公寓的同時(shí)還需償還貸款的問(wèn)題，對此，“租金貸”涉及金融機構微眾銀行宣布，蛋殼公寓租金貸業(yè)務(wù)截至到2021年3月31日前暫不計入征信，但對于貸款終止事宜沒(méi)有清晰聲明。

圖：2017-2019年蛋殼公寓租金貸占比情況

高杠桿下，蛋殼似乎陷入一個(gè)循環(huán)。自2018年9月起，全國各城市開(kāi)始嚴查隔斷房、群租房，蛋殼公寓可獲得利潤因此降低，加上2020年疫情影響，出租率及租金的下跌，加速了蛋殼公寓資金鏈問(wèn)題的暴露。 

尤其今年以來(lái)，全國各地監管從嚴，全國至少11個(gè)城市加強對“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監管，提出防范“租金貸”風(fēng)險。成都曾明確規定，住房租賃企業(yè)租金收入中規定住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應當于2022年底前調整到位。

這意味著(zhù)，原本依靠租金貸業(yè)務(wù)的蛋殼公寓現金流入將會(huì )大幅減少，而蛋殼公寓2019年租金貸占比已高于警戒線(xiàn)。 

“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”導致資金鏈斷裂，是蛋殼公寓“爆雷”最直接的原因。與蛋殼“爆雷”原因類(lèi)似的是，2017年以來(lái)“爆雷”的150多家長(cháng)租公寓品牌多數是因為同樣的原因。 

深層次原因來(lái)看，不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)-金融-房地產(chǎn)運營(yíng)模式的高風(fēng)險問(wèn)題，更有大環(huán)境及蛋殼過(guò)去盲目追求規模擴張等多種原因。

規模，還是利潤？這是全行業(yè)共同的話(huà)題。 

目前“爆雷”的企業(yè)多為分散式長(cháng)租公寓，多數分散式長(cháng)租公寓的運營(yíng)模式如出一轍，存在較高風(fēng)險，盲目擴張，而高收低租的模式無(wú)法長(cháng)久維持，絕不可取。

行業(yè)發(fā)展初期，為搶占市場(chǎng)規模企業(yè)往往會(huì )把規模放在首位，畢竟規模是增厚利潤的基礎。放眼分散式長(cháng)租領(lǐng)域，蛋殼的擴張速度非常典型。

短短五年，蛋殼房源規模從2000多間增至超41萬(wàn)間，5年增長(cháng)了近200倍，成為僅次于自如的第二大分散式長(cháng)租企業(yè)。

分散式公寓在房源獲取上更為容易，易快速擴大規模，但各環(huán)節的租賃關(guān)系穩定性較差，較短的租約將成為其資產(chǎn)證券化的障礙。

值得注意的是，在一線(xiàn)城市規模擴張受阻后，蛋殼于2019年明顯開(kāi)始下沉至二線(xiàn)城市，當年二線(xiàn)城市房源規模增長(cháng)達150%。下沉也意味著(zhù)租金回報率降低，瘋狂的擴張為2020年資金鏈出問(wèn)題埋下隱憂(yōu)。

與規模增長(cháng)相反的是，蛋殼的“貼錢(qián)”模式導致企業(yè)連續三年虧損，虧損金額持續擴大。 

財報顯示，2017-2019年，蛋殼公寓虧損額增長(cháng)迅猛，從2億多元飆升至近35億元。2020年一季度，虧損達12.30億元，單季虧損創(chuàng )下近年新高。

圖：2017年-2020年1季度蛋殼公寓虧損情況

數據來(lái)源：蛋殼公寓

與高速擴張的分散式長(cháng)租公寓不同，集中式長(cháng)租公寓擴張速度相對較慢，其中部分采取與業(yè)主方簽訂長(cháng)期的整租協(xié)議后運營(yíng)的輕資產(chǎn)模式，也有部分采取購買(mǎi)物業(yè)進(jìn)行更新改造或者是取得土地后開(kāi)發(fā)運營(yíng)的重資產(chǎn)模式，這就使得集中式長(cháng)租公寓在某種程度上獲取房源的難度與整體投入都相對較高。但這并不代表集中式長(cháng)租公寓就沒(méi)有風(fēng)險。

無(wú)論是集中式長(cháng)租公寓還是分散式長(cháng)租公寓，其中最大的問(wèn)題都是在于對規模的盲目追求，從而導致獲取房源成本過(guò)高，自身現金流承壓。

數據顯示，在上半年疫情影響下，不少規模品牌集中式長(cháng)租公寓企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始放慢規模擴張速度以規避風(fēng)險。

以萬(wàn)科泊寓為例，在政策利好和資本熱潮影響下，2017-2019年規模型企業(yè)進(jìn)入快速擴張規模的發(fā)展階段，單月開(kāi)店數量一度超過(guò)3000間。2020年在疫情影響下規模擴張速度開(kāi)始放緩，轉而提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率。同樣，龍湖冠寓近三年整體出租率提升，上半年攀升至85.3%，企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效率提升，上半年開(kāi)業(yè)房間僅4000間，規模擴張放緩。

受整體市場(chǎng)融資規模限制，長(cháng)租公寓運營(yíng)商在自身現金流壓力下，選擇放棄規模追求利潤，經(jīng)營(yíng)由數量轉向質(zhì)量發(fā)展。這對于行業(yè)而言，是一個(gè)很有代表性的信號。 

在目前行業(yè)發(fā)展初期，長(cháng)租公寓市場(chǎng)和企業(yè)需要這樣慢慢的沉淀。

長(cháng)租公寓行業(yè)的“爆雷”是行業(yè)誕生以來(lái)一直存在的問(wèn)題，但從2019年初至今，市場(chǎng)下行趨勢明顯，租賃行業(yè)逐漸變成低毛利行業(yè)，加上今年7、8月，各地政府密集發(fā)布相關(guān)政策，部分抗風(fēng)險較弱的長(cháng)租企業(yè)預知到風(fēng)險，提前跑路。

“爆雷”事件，反應出長(cháng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式中隱藏的痛點(diǎn)，即資金投入大、運營(yíng)周期長(cháng)、回報率低。需要注意的是，企業(yè)規模越大，企業(yè)所擔的風(fēng)險也就越大。因為規模越大，就需要企業(yè)同時(shí)搶占供應和需求市場(chǎng)，原本長(cháng)租公寓只是簡(jiǎn)單的賺“租金差”的商業(yè)模式，但租金貸抬高了經(jīng)營(yíng)杠桿率，很容易變成不賺錢(qián)的事情，同時(shí)能夠造成資金鏈斷裂的致命性問(wèn)題。

在行業(yè)發(fā)展初期，市場(chǎng)端進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，長(cháng)租公寓運營(yíng)企業(yè)無(wú)序擴張、野蠻生長(cháng)，導致資金鏈惡意違約；而市場(chǎng)制度建設仍有空白。此次蛋殼公寓“爆雷”，恰恰給長(cháng)租市場(chǎng)敲響了警鐘，在規?；瘮U張的同時(shí)，要注意維護企業(yè)安全邊際。 

未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間，租賃行業(yè)將進(jìn)入市場(chǎng)監管加強的狀態(tài)。資金監管將是重要的領(lǐng)域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控高進(jìn)低出、長(cháng)收短付、租金貸等市場(chǎng)亂象。

對于企業(yè)而言，任何行業(yè)在發(fā)展初期都是不盈利的?，F如今的長(cháng)租公寓正如早期的共享單車(chē)、滴滴，拼資金、拼實(shí)力、拼規模是行業(yè)早期階段的正常表現，“大浪淘沙”之后，行業(yè)逐漸走向成熟后將形成兩端分化現象，中端企業(yè)會(huì )逐漸退出，行業(yè)最終將達到多方制衡的健康狀態(tài)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 蛋殼爆雷為行業(yè)敲響警鐘，如何才能走出陣痛期？