作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年上半年，CRIC監測的80家典型上市房企整體實(shí)現營(yíng)收收入26839億元、營(yíng)業(yè)成本21039億元，營(yíng)收和營(yíng)業(yè)成本的增速中位值分別為30.9%和40.9%。

數據上看，雖然營(yíng)收增幅較去年同期有明顯回升且處在歷年較高水平，但這一數字不具備可持續性。主要原因在于，2020年上半年受疫情影響，項目竣工及交付結轉普遍延遲、收入無(wú)法如期確認、上半年整體結算基數較低。

但仍有三成房企毛利同比降低，房企利潤空間持續遭受擠壓，行業(yè)利潤增速自2019年出現拐點(diǎn)并表現出下行趨勢。

上半年，行業(yè)80家典型上市房企毛利潤、凈利潤、歸母凈利潤的增速中位值分別為12.5%、10.6%和6.0%，利潤增速明顯低于營(yíng)收增速且處在歷年來(lái)的較低水平。

圖：2017-2021年上半年行業(yè)典型上市房企營(yíng)收、利潤規模及增速（億元）

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

近年來(lái)，行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力，其中利潤率指標變化最為直觀(guān)。

CRIC數據顯示，今年上半年80家典型上市房企毛利率中位數僅為21.7%，同比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)。凈利率和歸母凈利率中位數分別降低0.6和1.7個(gè)百分點(diǎn)至9.3%和6.5%。三大核心指標均呈現下行趨勢，上半年降幅較2020年進(jìn)一步擴大。

值得注意的是，與歷年相比，行業(yè)整體的利潤率指標均已降至2015年以來(lái)的歷史最低水平。

當前，針對房企投、融兩端的調控力度不斷加強，疊加市場(chǎng)下行的預期，企業(yè)利潤空間和盈利水平持續受到擠壓，上半年多數企業(yè)的利潤率水平呈不同程度的下行。毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到58家和49家，近半數房企毛利率和歸母凈利率雙降。

圖：2015-2021年上半年行業(yè)典型上市房企整體利潤率水平及變動(dòng)

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

盡管房企盈利壓力越來(lái)越大，但從上半年數據表現來(lái)看，部分房企利潤增長(cháng)表現亮眼。

從今年上半年高利潤率房企來(lái)看，具備較強的商業(yè)、城市更新等復合屬性，非核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益在增加利潤方面也起到了重要的作用，這也反映出當前多元業(yè)務(wù)對于平滑利潤率的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)利潤率、周轉率進(jìn)入下行期，杠桿管控嚴苛，房企要維持高ROE面臨相當大的壓力。

CRIC數據顯示，今年上半年行業(yè)80家典型房企ROE中位數為5.86%，低于2020年同期6.33%。企業(yè)ROE普降，下降房企占比近6成。作為衡量企業(yè)運營(yíng)水平、經(jīng)營(yíng)結果的重要指標，未來(lái)房企ROE水平以及穩定性將更加取決于企業(yè)自身業(yè)務(wù)模式、盈利模式、增長(cháng)模式的創(chuàng )新。

上半年行業(yè)整體盈利表現不佳，從中期業(yè)績(jì)會(huì )上各大上市房企對行業(yè)利潤的預期來(lái)看，多數房企認為短期內企業(yè)盈利水平承壓、毛利率下降已是行業(yè)趨勢。

隨著(zhù)2017和2018年的高價(jià)地逐步去化完畢、土地市場(chǎng)價(jià)格預期趨穩，長(cháng)期來(lái)看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或將略有回升，穩定在20%-25%之間的水平。

未來(lái)，行業(yè)前期高增長(cháng)階段的高額回報很難再實(shí)現，企業(yè)“穩利潤”需從運營(yíng)管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手，審慎理性拿地、優(yōu)選項目，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量及運營(yíng)管理效率。同時(shí)加強產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品適銷(xiāo)性，在日趨激烈的市場(chǎng)競爭中不斷提升企業(yè)自身的核心競爭力。

此外，非核心業(yè)務(wù)收益對利潤的提升也起到重要作用。

隨著(zhù)土地及金融紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)步入管理紅利時(shí)代，房企更加重視“向管理要效益”。尤其是在行業(yè)利潤規模增長(cháng)壓力凸顯的背景下，銷(xiāo)管費用作為直接影響當期損益的重要變量，成為各大房企開(kāi)啟精細化管理、實(shí)現提效的一大抓手。上半年典型上市房企中，超七成房企的銷(xiāo)管費率同比下降。

此外，為對沖調控風(fēng)險、優(yōu)勢互補提升競爭力，行業(yè)合作加深，半數企業(yè)合聯(lián)營(yíng)收入占比提升，上半年典型上市房企中，有25家房企聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)投資收益同比增長(cháng)，其中13家房企增幅超過(guò)100%。

投資物業(yè)及酒店運營(yíng)作為房企多元發(fā)展板塊的一部分，已成為大部分房企的業(yè)務(wù)選擇之一，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，助力房企總體收入的提升。2021年上半年，疫情修復期下大部分房企的投資物業(yè)板塊收益顯著(zhù)回升，80家典型上市房企中超過(guò)六成房企的投資物業(yè)租金及酒店運營(yíng)收入同比提升，其中增幅超過(guò)50%的達22家。

總體而言，毛利率下降已是行業(yè)趨勢，短期內行業(yè)整體盈利水平仍面臨較大的下行壓力。但隨著(zhù)2017、2018年的高價(jià)地逐步去化完畢、土地市場(chǎng)價(jià)格預期趨穩，長(cháng)期來(lái)看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或將略有回升。

未來(lái)，企業(yè)“穩利潤”需從運營(yíng)管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手，審慎理性拿地、優(yōu)選項目，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量及運營(yíng)管理效率，同時(shí)加強產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品適銷(xiāo)性，挖掘利潤空間、不斷強化自身的核心競爭力。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 重點(diǎn)房企利潤率創(chuàng )近6年最低，行業(yè)盈利水平承壓