一夜之間，我們就與東京的一處建筑工地毗鄰而居。這可一點(diǎn)都不有趣。工地每周工作6天。要是在倫敦、巴黎或是三藩市，肯定會(huì )引發(fā)居民憤怒的抗議潮——請愿書(shū)、警告社區從此特色不再、甚至可能會(huì )鬧出一、二樁官司。地方選舉因選民減少支持而敗北，等等不勝枚舉。

然而在我們社區，當地居民卻集體緘默，與東京港區（Minato ward）規劃局局長(cháng)野口隆彥（Takahiko Noguchi）的一番談話(huà)道出了其中原由：“日本法律對拆除住房并無(wú)任何限制?！彼f(shuō)，“居民有權自由處置自己名下的地產(chǎn)，因此，社區居民無(wú)權阻止其開(kāi)發(fā)利用?！?/p>

以下是不可思議的事實(shí)：2014年，總人口1330萬(wàn)、幾無(wú)空余建筑用地的東京都新開(kāi)工住房數為142417戶(hù)，超過(guò)了整個(gè)加州的許可建房數（83657戶(hù)），也超過(guò)了英國全國（總人口5430萬(wàn)）的新開(kāi)工數（137010戶(hù)）。

東京街頭

東京新開(kāi)工住房數穩步上升，這與更加不同尋常的事實(shí)緊密關(guān)聯(lián)。與西方大城市房?jì)r(jià)暴漲形成強烈反差的是：東京的房?jì)r(jià)基本原地踏步走。離譜房?jì)r(jià)造成西方城市畸形式發(fā)展：導致年輕人與老年人對立、富者更富以及剝奪人才涌向好工作云集地段的機會(huì )。

這并非人口不斷減少造成的結果。日本與其它國家一樣，也經(jīng)歷了“回歸城市”潮。位于東京中心地段、面積20平方公里、寸土寸金的彈丸之地港區，過(guò)去20年總人口從14.5萬(wàn)增至24.1萬(wàn)，大約增加了10萬(wàn)人，大幅增長(cháng)66%。

在總面積121平方公里的三藩市，過(guò)去20年，也增加了約10萬(wàn)人（總人口從74.6萬(wàn)增至86.5萬(wàn)），增長(cháng)了12%。然而，三藩市與倫敦的房?jì)r(jià)過(guò)去20年分別飆升了231%與441%，東京港區在人口增加的同時(shí)，20年間房?jì)r(jià)僅僅增長(cháng)45%，而多數漲幅還是日本央行（Bank of Japan）2013年推出大規模貨幣刺激政策所致。

東京的街頭巷尾并無(wú)煩人的房?jì)r(jià)熱議，因為房?jì)r(jià)多年來(lái)增長(cháng)不多。買(mǎi)房還是租房并不是了不得的人生大事。相反，日本政府不斷向國民交付品質(zhì)穩步提高、地處不同地段的更多房源。

而在很多國家，城市住房已演變成現今最重大的社會(huì )與經(jīng)濟問(wèn)題。（如果更多英國人移居到首都倫敦，他們還會(huì )公投支持脫歐（Brexit）嗎？）因此，我們有必要深入研究東京為何有此了不起的成就、房源持續供應情況下的房?jì)r(jià)為何能保持基本不變以及從中可以吸取什么經(jīng)驗教訓。

與日本多數機構一樣，日本城市規劃最初完全借鑒西方模式?！拔覀兊囊巹澟c美國大同小異?！睎|京大學(xué)（University of Tokyo）城市工程學(xué)教授小泉岡田（Junichiro Okata）說(shuō)。

城市按不同功能劃分為商業(yè)區、工業(yè)區以及住宅區。商業(yè)區可按業(yè)主自己意愿建房：東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業(yè)區不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區，建房則有著(zhù)嚴格限制，很難獲得重新規劃的權限。

在分區規劃下，土地所有者擁有很多權力。事實(shí)上，日本憲法規定“擁有或持有的物權神圣不可侵犯”。私人開(kāi)發(fā)商不能強迫業(yè)主出售土地；地方政府也不能阻止個(gè)人開(kāi)發(fā)土地。諸位若想建一幢正面裝飾粉色貝殼的仿哥特式城堡，完全是自己說(shuō)了算。

在加州沿海城市，分區規劃已導致城市建設處于癱瘓狀態(tài)，新房供應難以為繼，原因是現有業(yè)主阻止進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。這與上世紀80年代的東京如出一轍。

“上世紀80年代，日本的房?jì)r(jià)因大肆投機而形成巨大泡沫，境況比同時(shí)期的倫敦與紐約更甚，日本許多經(jīng)濟學(xué)家都齊聲譴責規劃與分區政策，指其是減少房屋供應的罪魁禍首?！倍鄠惗啻髮W(xué)（University of Toronto）地理學(xué)教授索倫森（André Sorensen）說(shuō)，他就日本的規劃政策寫(xiě)了大量文章。

但是，正是上世紀80年代的房地產(chǎn)泡沫奠定了東京中心城區未來(lái)建房的基礎，日本森大廈株式會(huì )社（Mori Building）房產(chǎn)公司顧問(wèn)Hiro Ichikawa說(shuō)。樓市崩盤(pán)后，開(kāi)發(fā)商手中只剩高價(jià)屯積的寫(xiě)字樓地塊，而這些地塊當時(shí)已無(wú)人問(wèn)津。

上世紀90年代，地產(chǎn)商的不良貸款使日本金融機構瀕臨崩潰，于是政府放松了樓市開(kāi)發(fā)政策，最終以2002年出臺《城市復興法》（Urban Renaissance Law）而告終。該法給重新分區規劃大開(kāi)綠燈。寫(xiě)字樓地塊重新規劃為住宅區?！盀榱藥椭?jīng)濟從泡沫中恢復元氣，日本政府放松了城市開(kāi)發(fā)的監管?！盜chikawa說(shuō)，“多虧了當初的樓市泡沫，否則東京就會(huì )與現在的倫敦和三藩市一樣束手無(wú)策?！?/p>

過(guò)道與公共用地不計入公寓房建筑面積，導致公寓樓在現有區劃內越建越高，而如今正在討論中的議案則允許業(yè)主重建更大面積的住房，前提是他們必須拆掉按昔日地震標準建造的房屋。

這條法律從中央政府自上而下貫徹落實(shí)，允許業(yè)主拆舊建新意味著(zhù)他們能很快從中獲利?！俺鞘幸巹澐ㄒ约敖ㄖǘ加芍醒胝贫ā踔廖⑿〖毠澏紝?xiě)入了全國性法律?！睂镎f(shuō)，“地方政府在房屋開(kāi)發(fā)方面，基本沒(méi)啥發(fā)言權?！?/p>

“不重建這些房屋，我們就無(wú)法在地震中保護國民生命?！币翱诼┱f(shuō)，這反映了日本社會(huì )的主流觀(guān)點(diǎn)：所有建筑都是滿(mǎn)足一時(shí)之需，而且可隨意拆除，這是東京與西方大城市另一本質(zhì)差別?！皷|京目前還有很多舊建筑云集的地段，可以增加住房容積率?！?/p>

持續不斷的重建很好解釋為何東京住房新開(kāi)工率如此之高：住房的凈增加數量低于以往。但與我的隔壁鄰居一樣，重建通?？梢栽黾幼≌芏?。

但所有這一切都得付出代價(jià)，并非財政支出，而以其他形式“兌付”。一言以蔽之，包括東京在內的日本現代城市面貌往往奇丑無(wú)比，它們在視覺(jué)效果上對建筑并無(wú)統一協(xié)調，基本未留出空地，‘高質(zhì)量建筑’通常意味著(zhù)‘抗震效果好’。

東京有些年代更為久遠的反烏托邦式公寓樓與工業(yè)為主的西伯利亞可以說(shuō)不相上下。仿哥特式城堡并非異想天開(kāi)之作：諸位不妨可以造訪(fǎng)正對目黑區（Meguro）運河的Emperor情人旅館。最讓人掃興的莫過(guò)于東京郊區，一排排緊挨著(zhù)的廉價(jià)木質(zhì)活動(dòng)房。

“日本的規劃制度完全放任自流，它真的是崇尚無(wú)為而治；而且日本規劃制度是集權化與標準化至上。這意味著(zhù)它可靈活應對社會(huì )和經(jīng)濟的變化?！睂镎f(shuō)。

“另一方面，日本不太擅長(cháng)原樣復制某國某個(gè)特定城鎮。它無(wú)法建造出像英國或歐洲等國的迷人城市?！睂锵Ｍ醒胝艽蠓艡嘤诘胤秸?。

然而也不盡然。在私家住宅這一層面，如果諸位“視而不見(jiàn)”自己鄰家房子的話(huà)，那么東京充斥著(zhù)創(chuàng )新與美景。由于日本建筑師可以自由地建造房屋，因此該國不斷涌現普利茲克獎（Pritzker Prize）得主并非偶然。

日本的城市化——全向十字路口（“scramble” pedestrian crossings）、狹窄的街道、人口稠密以及異常發(fā)達的公共交通——毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )成為亞洲、乃至全世界的樣板。

最重要的是：東京又是公平的。丑陋的建筑里既住著(zhù)窮人，也住著(zhù)富人，廉租房同樣如此。而在倫敦及三藩市，美景人人都有份，只是有些人身處貧民窟欣賞它，而有些人則坐在九霄云天的豪華飛機中縱情俯瞰它。