丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從一季度停擺，到二、三季度逐步回暖，到四季度調控趨嚴，在疫情影響下，整體市場(chǎng)在疫情影響受挫后復蘇，全年行業(yè)銷(xiāo)售規模再創(chuàng )新高。
市場(chǎng)分化繼續加劇，東部一枝獨秀，中部、東北地區的部分二三線(xiàn)城市成交規模萎縮。房企融資收緊后，新開(kāi)工、土地購置面積均“先升后降”，開(kāi)發(fā)投資額增速收窄，在施工、竣工等建安投資下延續高位。
預判2021年，我們認為，“房住不炒”的主基調下穩定市場(chǎng)投資、銷(xiāo)售預期仍是首要目標。
一方面改善需求釋放下商品房銷(xiāo)售規模預計將高位保持，一二線(xiàn)核心城市市場(chǎng)走俏，部分弱三四線(xiàn)回調壓力加大；
另一方面，融資收緊下新開(kāi)工與土地購置面積料將繼續保持低位，核心城市項目開(kāi)工與熱點(diǎn)土地爭奪將是房企關(guān)注重點(diǎn)，受此影響下開(kāi)發(fā)投資額增速預期將邊際收窄，但整體規模仍將維持在較高水平。
2020年全國商品房銷(xiāo)售面積、金額在疫后體量逐月快速回升，增速則經(jīng)歷了先升后降的總體趨勢。國家統計局數據顯示：全年商品房銷(xiāo)售面積、金額達176086萬(wàn)平方米和173613億元，累計同比上漲2.6%和8.7%。
疫后購房需求的釋放以及貸款資金層面的寬松使得商品房銷(xiāo)售規?？焖僭鲩L(cháng)，單月銷(xiāo)售面積、金額均逐月環(huán)比上揚，6月、9月、12月三個(gè)銷(xiāo)售節點(diǎn)規模也均創(chuàng )近兩年內新高。
同時(shí)由于并非全國普漲，局部區域、能級間分化加劇下，部分城市2020年下半年市場(chǎng)已較為艱難，至年末已出現疲態(tài)。
據CIRC統計數據，全年長(cháng)三角城市群與粵港澳城市群商品住宅成交量分別同比增長(cháng)5%、4%，領(lǐng)先其余主要城市群。以沿海區域為主東部地區成為全國商品房銷(xiāo)售規模增長(cháng)主要支柱。中部及東北地區新房銷(xiāo)售表現則繼續走冷，全年銷(xiāo)售面積同比降幅分別仍有1.9%和5.8%。
在整體逐步回升、局部分化加劇的特征下，2020年全國商品房銷(xiāo)售規模再創(chuàng )新高，市場(chǎng)整體好于2019年同期，但受局部區域分化加劇、部分城市市場(chǎng)嚴重下行拖累依舊嚴重。
數據來(lái)源：國家統計局
國家統計局數據顯示：2020年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額141443億元，同比增長(cháng)7%。單月開(kāi)發(fā)投資規模的收窄使得全年累計規模增速出現“降速”，前12月僅較前10月漲幅僅提高0.7pts。
2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度規模整體可以概括為“前增后穩”兩個(gè)階段。
“前增”階段，受疫情影響2020年初前2月開(kāi)發(fā)投資額同比降16%創(chuàng )近20年新低，第二季度在前期積壓的新開(kāi)工面積集中釋放以及土地市場(chǎng)的高熱回升下，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模與增速由底部快速回升，至6月創(chuàng )單月20年新高，同時(shí)前6月累計增速由負轉正。
“后穩”階段，第三季度末起“三條紅線(xiàn)”下融資環(huán)境不明朗，房企資金壓力逐漸增大。外加全國新房市場(chǎng)分化加劇，部分房企銷(xiāo)售回款效果不佳。房企對拿地及新開(kāi)工兩方面投資的持續減少。受中央融資“三條紅線(xiàn)”限制，房企當前迫切需要資金節流，9月起新開(kāi)工面積與土地購置面積已連續三月出現大幅度回落。受此影響下全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月規模環(huán)比“三連降”，這對投資增速也造成了一定下拉壓力。
我們認為房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開(kāi)工與土地購置的收緊起到了一定對沖作用，從而使得開(kāi)發(fā)投資額增速得以由增轉穩。
2020年房屋施工面積累計達926759萬(wàn)平方米，已超過(guò)2018年與2019年年底規模，同比增長(cháng)3.7%。由于竣工節點(diǎn)的即將到來(lái)，2020年房屋施工面積維持在歷史高點(diǎn)。
對比近年商品房銷(xiāo)售面積與竣工面積，仍存在較大差距，在建施工與竣工面積將持續提供高規模建安投資支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額整體規模。
數據來(lái)源：國家統計局
2020年房企新開(kāi)工面積主要呈現“先升后降”兩部分變化趨勢。在經(jīng)過(guò)第一季度疫情阻礙施工后，房企急于加快項目新開(kāi)工進(jìn)度彌補疫情停滯期延后的施工計劃，保障新房供應以延續疫后成交火熱行情。
這一期間全國多個(gè)城市下調了項目預售許可標準，也從側面促使了第二季度房屋新開(kāi)工面積激增。自3月起至6月房屋新開(kāi)工面積逐月?lián)P升，月開(kāi)工規模均超過(guò)2019年月平均，至6月更是達到歷年新高，環(huán)比大增28.7%，同比增8.9%。
下半年，由于局部新房市場(chǎng)銷(xiāo)售轉冷，部分房企資金面的緊張并未能通過(guò)銷(xiāo)售回款緩解，疊加融資收緊后房企靈活資金趨緊，因此房企對建安投資仍保持謹慎。第三季度起房屋新開(kāi)工面積同比增速快速回落，9月更是由高點(diǎn)轉跌1.95%。至四季度末，前12月房屋新開(kāi)工面積224433萬(wàn)平方米，下降1.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積164329萬(wàn)平方米，下降1.9%。
從房企土地購置規模來(lái)看，2020年與2019年一致，仍是“拿地小年”。據國家統計局數據顯示：全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬(wàn)平方米，同比下降1.1%。在整體規模上仍處于歷史較低位置。
上半年土地市場(chǎng)快速升溫，至年中前6月土地購置面積累計增速近乎回正。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續放出下，全國土地市場(chǎng)成交規模穩步增加。目前土拍市場(chǎng)出現“過(guò)熱”現象，部分城市土拍高溢價(jià)地塊頻出。下半年土地市場(chǎng)則再度回歸平靜，累計同比降幅連續5個(gè)月擴大。隨著(zhù)全國經(jīng)濟穩步復蘇，各地方政府也出手收緊了供地節奏并出臺一定調控措施。
融資收緊后，觸線(xiàn)“紅、橙”房企被迫縮減拿地計劃，上半年大局拓土擴規模的現象基本絕跡。綜合各方面原因，在下半年全國土地購置面積累計增速也將由升轉降。
值得一提的是，在“拿地小年”且融資環(huán)境不明朗下，房企對核心土地的關(guān)注與競爭絲毫未減。土地購置面積規模逐月降低，但房企對核心熱點(diǎn)地塊依舊迫切爭奪,土地地價(jià)持續攀高，前12月土地購置單價(jià)達6763元/平方米，同比增長(cháng)近20%。受此影響下，前12月土地成交價(jià)款達17269億元，同比增17.4%。
2020年整體商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售規模實(shí)現了正增長(cháng)，一轉2019年同比微跌的勢態(tài)。這主要得益于疫后信貸資金寬松下改善及豪宅產(chǎn)品需求得以釋放。但同時(shí)局部區域、能級市場(chǎng)的分化也愈發(fā)明顯，可以看到下半年部分城市房?jì)r(jià)同環(huán)比回落與銷(xiāo)售去化遇難凸顯熱市下“冷場(chǎng)陪跑”本質(zhì)。
我們認為2021年商品房銷(xiāo)售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續。同時(shí)房企在資金壓力下對銷(xiāo)售回款需求迫切，2021年將繼續加大營(yíng)銷(xiāo)力度，2020年集中出現的“以?xún)r(jià)換量、渠道導客”等現象均會(huì )延續，全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)也將保持穩中微漲，商品房成交金額繼續小幅上升。
對于分化加劇這一觀(guān)點(diǎn)，具體到不同能級城市間而言：
核心一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售規模仍有望保持穩步增長(cháng)態(tài)勢，主要源于這些城市整體基本面良好，人口凈流入使得本地購房需求基數龐大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支撐也使得居民購買(mǎi)力穩步提升，尤其隨著(zhù)改善需求逐漸釋放，以一線(xiàn)及核心二線(xiàn)為主仍將成為2021年商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售主要增長(cháng)點(diǎn)。
落戶(hù)放開(kāi)下強三四線(xiàn)迎來(lái)一定機遇，弱三四線(xiàn)面臨更大回調壓力。2020年多個(gè)省市已出臺政策徹底放開(kāi)人口落戶(hù)，農村轉移人口、產(chǎn)業(yè)凝聚人口或將產(chǎn)生新的剛性購房需求。部分強三四線(xiàn)城市受此利好下市場(chǎng)或將迎來(lái)增長(cháng)機遇。而弱三四線(xiàn)城市在棚改貨幣化安置退潮的負面效應與房?jì)r(jià)上漲下居民購買(mǎi)力已接近極限，同時(shí)部分城市已出現需求飽和現象，置業(yè)需求極度萎靡。因此2021年部分已然市場(chǎng)下行的弱三四線(xiàn)城市將面臨更大回調壓力。
預判2021年，我們認為土地購置面積增速仍會(huì )保持相對低位。在整體房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境沒(méi)有出現大幅寬松信號的情況下，資金面趨緊也會(huì )迫使房企拿地態(tài)度日趨謹慎。2020年下半年起商品房銷(xiāo)售表現不及預期也使得房企對后續拿地信心不足。疊加兩方面因素預計2021年房企拿地規模仍將繼續低水平。土拍市場(chǎng)的結構分化也將更加明顯，房企將更加熱衷于核心熱點(diǎn)地塊，未來(lái)優(yōu)質(zhì)土地仍將出現高溢價(jià)、多輪次成交現象。
2020年房企房屋新開(kāi)工面積在“三條紅線(xiàn)”出臺后便相應止升回落。下半年新房市場(chǎng)銷(xiāo)售表現不及預期使得房企對未來(lái)預期看淡。同時(shí)融資收緊下房企資金問(wèn)題短期內難以發(fā)生根本轉變，房企對開(kāi)工進(jìn)度與施工強度的抉擇將受到持續影響。由于2020年房企土地購置面積依舊呈負增長(cháng)，因此預計2021年可待開(kāi)發(fā)土地規模有限，將拖累新開(kāi)工指標，2021年新開(kāi)工面積規模將繼續低位，但相比于2020年同比有望正增長(cháng)，主要由于2020年規模較低且負增長(cháng)，前值較低。
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