丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
下半年以來(lái)，多個(gè)高規格“座談會(huì )”召開(kāi)定調下半年樓市，隨后杭州、沈陽(yáng)、成都等“被點(diǎn)名”的熱點(diǎn)城市紛紛升級樓市調控。
9月14日，參加中央房地產(chǎn)工作座談會(huì )的最后一個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成都出臺“房產(chǎn)新政15條”，此外，9月12日，常州也出臺新政，市區限售4年；二套房貸最低首付提高至60%。截至目前，已經(jīng)超11城發(fā)布或緊或松新政13條，其中，杭州兩個(gè)月來(lái)連發(fā)多條政策為樓市調控“打補丁”。
綜合已發(fā)布的政策主要內容來(lái)看，此輪調控的規范作用大于抑制作用。
以7月24日中央房地產(chǎn)工作座談會(huì )上“點(diǎn)名”的北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(cháng)沙10城為例，我們梳理了這10城樓市調控政策以及落戶(hù)政策，并重點(diǎn)分析十大城市哪個(gè)城市樓市調控政策最嚴格、哪個(gè)城市最好落戶(hù)，10城樓市發(fā)展前景如何？
本輪政策核心：遏制投機保護剛需
7-8月份，參加國務(wù)院、住建部座談會(huì )的城市名單一共有14個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(cháng)沙、長(cháng)春、銀川、唐山、常州。其中，沈陽(yáng)和成都參與了兩次座談會(huì )。目前已出臺收緊樓市調控的城市已有7個(gè)，分別為深圳、南京、杭州、寧波、沈陽(yáng)、常州和成都。
此輪政策的總基調是“遏制投機炒房，支持合理自住需求”，總體內容有收有放，政策層面不會(huì )從根本上對房地產(chǎn)做出非常嚴格的限制，而是針對樓市出現的具體問(wèn)題，采取措施解決問(wèn)題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，哪里有問(wèn)題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調控的常態(tài)。
綜合對比各地政策內容佐證了我一直以來(lái)的判斷。各地政策對合理自住需求適度寬松，比如把增加住宅土地供應放在了政策的第一條，以緩解部分供求緊張而造成的“萬(wàn)人搖”、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等狀況。
同時(shí)杭州、南京、成都等熱點(diǎn)城市紛紛加大對無(wú)房家庭房源傾斜比例，傾斜比例普遍在30%-80%之間，其中杭州規定無(wú)房家庭傾斜比例不低于50%。此外，南京也向無(wú)房家庭的剛性需求提供不低于30%比例的房源，而成都則提高了棚改、無(wú)房居民家庭優(yōu)先比例，其中棚改有限比例提高至20%，無(wú)房家庭優(yōu)先最低比例由棚改有限后剩余房源的60%。
但并非意味著(zhù)無(wú)房家庭就有炒房的空間，杭州規定房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無(wú)房家庭以?xún)?yōu)先購買(mǎi)方式取得的住房，自買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案之日起5年內不得上市交易。
從具體限制性?xún)热輥?lái)看，有7個(gè)城市涉及限購政策，但具體限制又有差別。
其中，寧波擴大限購區域，“市五區”本地人限購2套，外地人限購1套，但需提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險繳納證明。深圳也針對深戶(hù)家庭調整了落戶(hù)年限要求，落戶(hù)滿(mǎn)3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明，方可購買(mǎi)商品住房。
自7月25日深圳發(fā)布新政，給“假離婚炒房”打補丁以來(lái)，南京、無(wú)錫和東莞紛紛跟進(jìn)。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。南京和無(wú)錫則追溯到2兩年內的購房記錄。
值得注意的是，在發(fā)揮稅收調控的作用方面，包括深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)和成都紛紛調整了個(gè)人住房轉讓增值稅免征年限，均從過(guò)去的“滿(mǎn)2”調整為“滿(mǎn)5”。增值稅免征年限調整是今年各地調控的政策新動(dòng)態(tài)。
圖：7月-9月新出臺政策重點(diǎn)內容匯總
上海對單身限制更嚴格
新一輪的調控政策陸續發(fā)布，截至目前，十大城市普遍本地人限購2套，外地人繳滿(mǎn)一定年限的社?；騻€(gè)稅后限購1套。
限購政策最嚴格的仍然為四大一線(xiàn)城市，在限購套數相似的前提下，排除房?jì)r(jià)因素，外地人買(mǎi)房的門(mén)檻相對較高，北上廣深均設置外地戶(hù)籍連續繳納社?；騻€(gè)稅年限均為5年以上。杭州、南京、成都和寧波則要求3年內連續繳納2年以上，且成都明確要求“穩定就業(yè)”的限制。
值得一提的是，對于單身一族的限制來(lái)說(shuō)，上海明顯比其他城市更為嚴格。具體來(lái)看，本地戶(hù)籍單身分為三種情況：
1. 單獨名下有房，限購。
2. 單獨名下無(wú)房，本人和父母在2011年1月28日之前共有不超過(guò)2套（含2套），限購1套。
3. 單獨名下無(wú)房，本人和父母在2011年1月28日之前共有超過(guò)3套（含3套），限購。
重要的是，對于單身外地青年來(lái)說(shuō)，上海的政策將他們直接堵到門(mén)外，上海政策要求，外地戶(hù)籍家庭限購1套，單身限購。
從限貸政策來(lái)看，北京和上海均對無(wú)房、無(wú)商業(yè)貸款、公積金貸款記錄的首套房設置最低首付比例為35%，廣州和深圳與其他熱點(diǎn)二線(xiàn)城市一樣，均為30%，
北京對二套房首付款比例要求最高，其中購買(mǎi)普通自住房首付比例不低于60%，非普通住宅首付款比例不低于80%，而上海購買(mǎi)二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。相對來(lái)說(shuō)，上海二手住宅方面的限貸要求較北京門(mén)檻較低，這意味著(zhù)上海實(shí)際對改善需求的家庭較為歡迎。
圖：10城政策匯總
沈陽(yáng)、杭州人才落戶(hù)門(mén)檻較低
事實(shí)上，人才新政被認為是變相松綁限購的信號，各地發(fā)布樓市限購政策的同時(shí)，緊接著(zhù)人才新政的放寬以支持人才購房消費。
綜合各地人才新政內容來(lái)看，一線(xiàn)城市人才標準認定門(mén)檻較高，且未出臺相關(guān)利好的補貼政策，盡管如此，其經(jīng)濟、人口、基礎配套本身就具備絕對優(yōu)勢，未來(lái)隨著(zhù)戶(hù)籍制度改革的持續推進(jìn)，落戶(hù)限制門(mén)檻的逐步降低，勢必會(huì )為一線(xiàn)城市帶來(lái)新的發(fā)展動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)也將逐步從增量時(shí)代過(guò)渡到存量時(shí)代。
熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，一方面各地集中調降人才落戶(hù)門(mén)檻，另一方面南京、杭州等地優(yōu)化人才購房資格。從人才標準、年齡限制等方面來(lái)看，10城中杭州和沈陽(yáng)門(mén)檻較低，其中杭州將人才標準放寬至專(zhuān)科35周歲以下，而沈陽(yáng)在今年4月初全面取消人才落戶(hù)限制。
上述10城中，杭州新增常住人口以55萬(wàn)人排在全國第一位，其次是深圳和廣州，分別以41.2萬(wàn)人和40萬(wàn)人位列第二第三。四大一線(xiàn)城市中北京上海增量有所減少，其中北京2019年末常住人口減少0.6萬(wàn)人，上海增量也僅為4.36萬(wàn)人。值得一提的是，沈陽(yáng)2019年末常住人口增量?jì)H為0.6萬(wàn)人，相較于同等水平的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，差距較大，因此可以理解沈陽(yáng)全面取消落戶(hù)限制這一舉措。
圖：2019年末10城常住人口增量（萬(wàn)人）
數據來(lái)源：統計公報及統計年鑒
人口是一切經(jīng)濟活動(dòng)的基礎，人口的流動(dòng)會(huì )引發(fā)區域興衰和產(chǎn)業(yè)更迭，也為城市帶來(lái)更多的額住房需求。以新增常住人口第一位的杭州為例，大量的新增常住人口以及持續的人口流入，將對順利產(chǎn)生對樓市未來(lái)成交的增益。近一年來(lái)，杭州商品住房成交量?jì)r(jià)一路走高，并且以超強的動(dòng)能迅速從疫情中走出來(lái)。
從新建商品住宅表現來(lái)看，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后，至3月迅速恢復，成交面積同比增長(cháng)7.72%，前5月杭州就出現4個(gè)“萬(wàn)人搖”項目，成交量在6月達到高峰，當月成交面積達到202萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)64.86%，創(chuàng )近三年來(lái)新高。
二手房市場(chǎng)熱度持續高漲，4月、6月和7月三月二手房成交套數破萬(wàn)，達到10595套，均價(jià)33839元/平方米再創(chuàng )新高。
圖：2019年8月-2020年8月
杭州新建商品住宅供求量?jì)r(jià)
數據來(lái)源：CRIC
圖：2019年8月-2020年8月
杭州二手住宅成交量?jì)r(jià)
數據來(lái)源：CRIC
杭州并非個(gè)例，相對寬松的人才落戶(hù)政策對樓市刺激效果已有不俗的收效。結合當前居民購買(mǎi)力足以匹配職業(yè)需要，未來(lái)這些城市將隨著(zhù)城鄉融合發(fā)展的進(jìn)程產(chǎn)生大量人口增量，且將長(cháng)期促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟、財政和就業(yè)有著(zhù)至關(guān)重要的影響，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩定器，總體來(lái)看，政策調整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)。
自2016年新一輪樓市收緊政策以來(lái)，至今已過(guò)了4年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了相當長(cháng)時(shí)間的調整期，房住不炒政策主基調下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益穩定健康發(fā)展。今年7月以來(lái)，尤其是中央房地產(chǎn)工作座談會(huì )召開(kāi)之后，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，實(shí)現“三穩”預期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩健康發(fā)展再被重提。
政策出臺與房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出很強的周期性特征，政策調整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)，從以往經(jīng)驗看，政策出臺的基本邏輯大致相同：市場(chǎng)一過(guò)熱，調控政策就緊隨其后。
過(guò)去三年，歷史都在簡(jiǎn)單重復。政策調整周期基本從3月份開(kāi)始，這時(shí)候一般是全年市場(chǎng)較為活躍的時(shí)期，接下來(lái)的三季度迎來(lái)一系列的市場(chǎng)調整。盡管市場(chǎng)熱度上升的原因和背景不同，但政策調整的邏輯相同，都是市場(chǎng)過(guò)熱。綜合以往經(jīng)驗，在此次金融政策出臺以后，市場(chǎng)將會(huì )出現新的調整。
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