作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

國家統計局數據顯示：1-8月，商品房銷(xiāo)售面積達到114193萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)15.9%，相較于2019年同期增長(cháng)12.1%，兩年平均增長(cháng)5.9%；商品房銷(xiāo)售額119047億元，同比增長(cháng)22.8%；比2019年1-8月增長(cháng)24.8%，兩年平均增長(cháng)11.7%。

值得注意的是，1-8月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增速分別較1-7月收窄5.6、7.9個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是連續第8個(gè)月增速回落。

單月來(lái)看，8月，全國新房銷(xiāo)售規模同、環(huán)比進(jìn)一步回落，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為12545萬(wàn)平方米和12617億元，環(huán)比分別下降4%和7%。銷(xiāo)售面積同比降幅擴大7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%，較2019年同期也下降4%。

通過(guò)對比年內和歷年基數，8也新房銷(xiāo)售已出現明顯降溫，各地區市場(chǎng)表現均遭遇不同程度的遇冷，其中東部地區降溫尤為顯著(zhù)。

1-8月，東、中、西部及東北地區商品房銷(xiāo)售金額較1-7月同比增速分別回落9、8.3、4.8和7.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年樓市表現尤為亮眼的東部地區銷(xiāo)售增速回撤幅度最大。主要原因在于，二季度以來(lái)信貸政策、調控政策的收緊使得新房市場(chǎng)部分不合理需求得到抑制；部分房企“以?xún)r(jià)換量”使得觀(guān)望情緒蔓延，延緩了剛性需求的釋放。此外以一線(xiàn)及核心二線(xiàn)為首出臺的二手房市場(chǎng)指導價(jià)政策，二手房市場(chǎng)的消極壓力傳導至新房市場(chǎng)。政策等一系列因素的影響將在三季度陸續顯現于樓市。

全國月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢（單位：萬(wàn)平方米、億元）

數據來(lái)源：國家統計局

受部分城市在售項目“以?xún)r(jià)換量”影響，8月商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比降3%至10057元/平方米。

整體房?jì)r(jià)漲幅控制卓有成效，各能級一二手房?jì)r(jià)同比及環(huán)比漲幅均出現回落。其中，各線(xiàn)城市二手房銷(xiāo)售價(jià)格下跌最為顯著(zhù)，環(huán)比漲幅回落和繼續下降，這意味著(zhù)，熱點(diǎn)城市二手房指導價(jià)格政策的調控效果初步顯現。

從全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，8月份，一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%、0.2%和持平，漲幅比上月分別回落0.1、0.2個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.2%、環(huán)比上漲0.2%、環(huán)比下降0.1%，其中，一線(xiàn)城市中深圳環(huán)比下降0.4%，連續4個(gè)月下降；三線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格連續兩個(gè)月下降。

從房?jì)r(jià)漲跌城市數量來(lái)看，8月份70大中城市中有46城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，較7月減少5城。二手住宅方面，8月上漲城市27個(gè)，下跌城市34個(gè)，并創(chuàng )下2015年4月來(lái)除了疫情影響的2020年2月，二手房下跌城市首次超過(guò)上漲城市數量。

2019年1月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢

數據來(lái)源：國家統計局

2019年1月以來(lái)70城及各能級城市二手商品住宅價(jià)格指數同比走勢

數據來(lái)源：國家統計局

房企審慎態(tài)度下新開(kāi)工大幅減緩。

數據顯示，1-8月，房屋新開(kāi)工面積135502萬(wàn)平方米，下降3.2%，較1-7月降幅擴大2.3個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，1-8月房屋施工面積同比增速再度收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。

與此同時(shí)，單月新開(kāi)工規模降至疫后最低。8月全國房企房屋新開(kāi)工面積16554萬(wàn)平方米，環(huán)比降6%；較2020年和2019年同期分別下降16.8%和14.7%，是2019年以來(lái)月度最低值。

實(shí)際上，隨著(zhù)融資借款的收緊和銷(xiāo)售回款的降速，房企本年到位資金累計增速已連續8個(gè)月回落，加之各地區新房銷(xiāo)售表現遇冷，審慎預期之下，房企進(jìn)一步減緩項目新開(kāi)速度和施工強度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：國家統計局

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

房企拿地積極性有所減弱，土地購置面積和成交價(jià)款繼續走低。

1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬(wàn)平方米，同比下降10.2%；土地成交價(jià)款6647億元，下降6.2%；二者較1-7月降幅分別擴大0.9和1.4個(gè)百分點(diǎn)。8月受到多城二輪集中供地規則調整，一二線(xiàn)城市土拍量?jì)r(jià)均延續低位運行。同時(shí)受土地側調控進(jìn)一步深入影響，熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市8月土拍降溫明顯，如嘉興最近一輪土拍過(guò)半數地塊未達熔斷階段即成交，3宗宅地更是底價(jià)成交。

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款增速

數據來(lái)源：國家統計局

1-8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98060億元，較2020年和2019年分別增長(cháng)10.9%和15.9%；兩年增速漲幅較1-7月分別再度收窄1.8和0.62個(gè)百分點(diǎn)。

8月單月完成開(kāi)發(fā)投資額13165億元，環(huán)比增3.5%；同比僅微增0.3%，漲幅較7月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，9月大概率將由增轉跌進(jìn)入負增長(cháng)區間。

單月及累計投資規模增速雙雙收窄主要因是以施工和拿地為主的建安投資和土拓投資對整體規模的支撐進(jìn)一步失力。

但值得一提的是，房屋竣工面積成為開(kāi)發(fā)投資額一大支撐亮點(diǎn)。

8月全國房企房屋竣工面積4957萬(wàn)平方米，同比增速和累計同比增速雙雙增長(cháng)至26%和28%。一方面“交付大年”下房企具備剛性壓力，另一方面提速已售項目竣工可盤(pán)活預售資金監管賬戶(hù)內資金。因此房屋竣工面積持續發(fā)力，支撐8月整體投資規模環(huán)比小增。

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

數據來(lái)源：國家統計局

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

隨著(zhù)信貸、融資、土地等各方面調控的推進(jìn)，不合理購房需求得到較好抑制，短期來(lái)看樓市面臨一定下行壓力?！敖鹁陪y十”傳統銷(xiāo)售旺季表現預計不及往年?？紤]到剛需逐步釋放，多主體供應和多渠道保障之下，中長(cháng)期樓市規模將向好發(fā)展。

房企投資方面整體拿地情緒將更加理性冷靜，隨著(zhù)土地市場(chǎng)供給側調控進(jìn)一步深入，多個(gè)重點(diǎn)城市調整并升級了二輪集中土拍規則，熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市也紛紛跟進(jìn)，加強對地價(jià)、溢價(jià)率的管控。調整后多城宅地重新入市，屆時(shí)土地購置面積將重新成為開(kāi)發(fā)投資額的有力支撐。

受短期新房銷(xiāo)售及房企到位資金有限的影響，四季度房企對項目新開(kāi)工將繼續保持謹慎態(tài)度，減緩開(kāi)工進(jìn)度和降低施工強度將成為更多房企的選擇。但“交付大年”和資金回款壓力下，項目竣工面積將持續發(fā)力，并延續當前增速歷史高位水平。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 國家統計局：8月銷(xiāo)售量?jì)r(jià)齊跌，新開(kāi)工降至近三年新低！