小姿 作者：黃小妹
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)
3月第一天，鄭州天氣回春轉暖，最高氣溫近20度。一紙調控放松政策，也令鄭州樓市陽(yáng)光肆意。
作為今年全國首個(gè)限購限貸全面放松城市，鄭州新政突破各種市場(chǎng)紓困邏輯，市場(chǎng)轉暖言論頻出。
監管層、地方、企業(yè)都在為地產(chǎn)的春天努力著(zhù)，放松調控、降息降首付之余，“并購”成為了主要利器。從監管層鼓勵為房企項目并購提供金融服務(wù)，到多銀行發(fā)力房地產(chǎn)并購債券，再到央企國企試水出手收購，一連串的“并購動(dòng)作”奔向共同目標：化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。
一組數據佐證。截至2月末，房企發(fā)行并購債融資38.2億元，銀行提供并購貸款融資額度480億元、發(fā)行并購債50億元，計劃發(fā)行100億元。
資金，市場(chǎng)注意力向“地產(chǎn)并購”匯聚，并購潮將興起？央企國企信托、基金、AMC等機構能否能為救世主？依托并購能否化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險？答案背后關(guān)乎地產(chǎn)的春天何時(shí)到來(lái)，風(fēng)財訊多方采訪(fǎng)，解析并購這把利器的“威力”幾何。
地產(chǎn)行業(yè)并購潮言論，可以追溯到2022年1月初。
市場(chǎng)消息顯示，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線(xiàn)”相關(guān)指標。
市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)表示，已經(jīng)出險的或資金壓力較大的企業(yè)可以通過(guò)項目的出讓拯救自身，地產(chǎn)行業(yè)或將出現并購潮。
億翰智庫研究總監于小雨分析，若僅僅不將并購貸計入“三道紅線(xiàn)”，其他因素保持原狀，如市場(chǎng)無(wú)起色，預售資金監管依舊嚴苛等，很難出現集中性的并購行為，項目之間的并購事件點(diǎn)狀發(fā)生或是大概率。
目前的市場(chǎng)狀況驗證了上述分析。今年以來(lái)，央國企并購出險房企項目的大幕拉起。
例如特區建發(fā)入股華南城，浙江國企出手救祥生，華潤先后并購禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，五礦信托接盤(pán)恒大多家地產(chǎn)公司，中海拿下世茂、雅居樂(lè )所持廣州亞運城股權，武漢城建、華發(fā)、首創(chuàng )置業(yè)相繼接盤(pán)融創(chuàng )武漢、昆明三個(gè)項目部分股權等。
從目前情況來(lái)看，當下行業(yè)并未出現明顯并購熱潮，并購還是僅限于部分房企之間，并購的對象集中于核心城市的較為優(yōu)質(zhì)的項目資源，項目收購與轉讓可能也以另一種合作方式存在。
“當前行業(yè)出現的并購行為，以合作伙伴收購權為主，主要還是基于自救考慮，以免被合作方風(fēng)險波及?！庇谛∮暾J為。
其中，分為兩種情況，其一、資金方與房企的合作，五礦信托收購中國恒大項目股權，實(shí)則這些資金方之前已經(jīng)占有一定項目股權，無(wú)論是債還是股，這些資金方總能夠從中獲得一定收益，但當中國恒大暴雷，經(jīng)營(yíng)受阻，與恒大捆綁的資金方也必然受到波及，盡管恒大也在竭盡所能尋求脫困之大道，但成效尚未顯現，所以，與其焦灼等待，不如親自下場(chǎng)自救，收購之后，交由五礦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，消費者信任度更強，如此脫困的確定性反而更高。
其二、房企之間的合作，像美的置業(yè)收購正榮地產(chǎn)位于天津的幾個(gè)項目股權。
關(guān)于信托公司接盤(pán)地產(chǎn)項目公司的情況，IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜分析稱(chēng)，存在兩種情況，一種是為了保復工和保交樓而在政府協(xié)調下，以封閉資金管理的形式新進(jìn)入地產(chǎn)項目公司來(lái)盤(pán)活項目，因為信托有著(zhù)更為靈活的進(jìn)入方式來(lái)解決項目達不到銀行資金進(jìn)入的條件；另外一種情況就是之前信托已經(jīng)深陷其中而無(wú)法自拔脫身，只能接盤(pán)項目并設法盤(pán)活項目以保證信托資金的安全。
關(guān)于并購潮是否會(huì )興起？天風(fēng)證券分析師韓笑認為，本輪逆周期出現并購潮難度較大。來(lái)自中國及海外的數據顯示，并購浪潮常發(fā)生在經(jīng)濟持續高速增長(cháng)時(shí)期，罕見(jiàn)逆周期收并購高潮；收并購市場(chǎng)與招拍掛市場(chǎng)在熱度上具有較強的一致性，在招拍掛市場(chǎng)冷淡的當下，優(yōu)質(zhì)房企對于收并購的態(tài)度可能同樣趨于觀(guān)望。
柏文喜認為，地產(chǎn)并購目前只是熱在政策層面，在具體實(shí)施和市場(chǎng)響應度方面反而相對謹慎，這一方面與出現房企對優(yōu)質(zhì)項目的惜售心理和市場(chǎng)的“二手車(chē)效應”有關(guān)，另一方面也與樓市尚未回暖以及市場(chǎng)信心尚待恢復有關(guān)，還需要在具體的政策層面加大引導與支持力度。
02 地產(chǎn)央國企，難言救世主
并購潮并未出現，央企國企成了收購主體，信托、基金、AMC等機構亦在列，他們能否成為地產(chǎn)救世主？
央企國企方面，于小雨分析，即使央國企有優(yōu)勢，但央國企的并購并未大范圍出現，根源還在于市場(chǎng)行情的冷淡，新房、二手房銷(xiāo)售都極其慘淡，企業(yè)回款并不理想，再疊加預售資金強監管，企業(yè)對于項目資金的自由調度能力基本喪失。
機構數據顯示，2月份百強房企僅實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%，同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。
億翰智庫數據顯示，2月各個(gè)梯隊房企的門(mén)檻值下跌，跌幅均在40%以上，TOP10房企門(mén)檻值剛過(guò)200億，同比下跌50.2%，這一數值已經(jīng)創(chuàng )下除2020年外近五年（2018-2022年）門(mén)檻值的新低。
從外部來(lái)看，于小雨表示，企業(yè)當前所面臨的融資環(huán)境并未改善，僅有的寬松帶有更多的定向性，政策本身的受益群體極其有限，所以當銷(xiāo)售不暢，即使融資環(huán)境全面寬松，市場(chǎng)秩序很難穩定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)很難改善，所以并沒(méi)有過(guò)高的意愿去做并購。
“如果市場(chǎng)回暖理想，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力減輕，不排除并購行為更多的發(fā)生，倘若行情始終沒(méi)有改善，行業(yè)的并購只可能是偶發(fā)，央國企不可持續去做并購?！?/p>
關(guān)于信托、信托、基金甚至于A(yíng)MC等機構是否會(huì )做更多并購，于小雨認為，都有很大的不確定性，拋去硬性的要求，信托，基金，包括AMC等機構即使有意愿去并購，有一定前提存在：其一、資產(chǎn)質(zhì)量是不是夠優(yōu)質(zhì)，回報率是不是滿(mǎn)足要求；其二、資產(chǎn)收購之后是不是能夠有比較暢通的退出機制；其三、即使能夠去做并購，能做的范圍有多大，資金又從何處來(lái)。
03 并購難度重重，風(fēng)險化解難言立竿見(jiàn)影
央企國企、信托、基金、AMC等機構拉起并購大幕，依托并購能否化解行業(yè)風(fēng)險？
天風(fēng)證券分析師韓笑認為，當下地產(chǎn)并購存在一些難點(diǎn)。并購貸方面，盡管近期監管層已多次表態(tài)支持并購融資，債券市場(chǎng)與銀行端也給予了積極響應和支持，但從實(shí)操層面看，金融端放松相對有限。
“房企并購資金通常來(lái)源于銀行、信托、地方 AMC 重組類(lèi)貸款及債券類(lèi)融資。其中，債券類(lèi)融資門(mén)檻最高，僅有部分優(yōu)質(zhì)頭部房企受益；銀行并購貸資金成本較低（利率通常在 6%-10%）但門(mén)檻相對較高，符合當前監管標準的合格標的相對較少；信托與地方 AMC 充足類(lèi)貸款雖然靈活性更強，但操作專(zhuān)業(yè)化程度高且融資成本相對較高，反向追高對收并購標的預期收益率的要求?！?/p>
柏文喜表示，行業(yè)風(fēng)險需要就具體企業(yè)的具體情況來(lái)進(jìn)行分析，是否可以依托并購來(lái)全面化解行業(yè)風(fēng)險而不可一概而論，一些負債率較低、資產(chǎn)質(zhì)量較好而僅僅因為流動(dòng)性問(wèn)題而陷入困境的房企通過(guò)企業(yè)并購即可解決問(wèn)題；一些高杠桿、高負債的出險房企，可能就需要通過(guò)項目并購來(lái)逐步化解風(fēng)險；而一些杠桿之上加杠桿、表外負債深重的房企可能就需要通過(guò)企業(yè)重整甚至破產(chǎn)清算來(lái)化解問(wèn)題與風(fēng)險。
于小雨分析，由于競爭的減弱，地方政府的讓利，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲取土地更能獲得穩定且確定的回報，而且由于并購市場(chǎng)本身就存在信息不對稱(chēng)的問(wèn)題，無(wú)論是企業(yè)還是資金端，都更傾向于公開(kāi)市場(chǎng)獲得資源，真正能夠通過(guò)并購化解風(fēng)險的資源總量實(shí)則有限，企業(yè)不該過(guò)多的將希望寄托于并購方，單靠并購很難化解行業(yè)風(fēng)險，并購并不能將企業(yè)帶出泥沼。
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