丁祖昱評樓市 作者：CAIC城市更新中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
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近年來(lái)國內城市化進(jìn)程在不斷加快，據國家統計局數據顯示，2020年末中國常住人口城鎮化率已超過(guò)60%。與此同時(shí)，城市也面臨著(zhù)開(kāi)發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。
2020年12月21日，全國住房和城鄉建設工作會(huì )議首先提出，全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。
2021年3月，“十四五”規劃又明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，“城市更新”首次寫(xiě)入政府工作報告中，成為當下熱議的高頻詞。
01
TOP10房企積極布局城市更新
從TOP10房企的表現來(lái)看，疫情帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力在TOP10的業(yè)績(jì)中未能體現，頭部企業(yè)在3年內銷(xiāo)售金額逐年增加。在拿地方面，由于今年上半年全國重點(diǎn)22城實(shí)施“雙集中”土地供應新政，競爭激烈導致利潤空間過(guò)低，TOP10房企紛紛調整拿地策略：放緩公開(kāi)市場(chǎng)拿地的節奏。
但整體規模依然持續領(lǐng)先，土地儲備充足，發(fā)展更趨穩健，拿地金額與銷(xiāo)售比控制在35%-45%之間。相較2020年上半年，21年拿地銷(xiāo)售比同比上升6.1個(gè)百分點(diǎn)至40.9%。
受金融與土地集中度等監管政策影響，行業(yè)集中度加劇。TOP10房企2021年上半年拿地金額上限上漲42%至1230億元，下限上漲30%至641億元。同時(shí)隨著(zhù)公開(kāi)拿地難度升級，為保證穩健的土地儲地規模，頭部房企率先積極布局城市更新業(yè)務(wù)板塊，主要是通過(guò)參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項目建設獲取土地資源，2021年上半年TOP10房企城市更新項目占總土儲的5.69%-24.8%之間。
圖：TOP10代表房企城更占比及組織架構情況
數據來(lái)源：CAIC
從TOP10房企對城市更新項目的布局情況來(lái)看，為避免盲目的全國化布局造成的利潤壓縮，企業(yè)實(shí)力強勁的頭部房企開(kāi)始進(jìn)一步深耕高能級的一二線(xiàn)城市。但面對增量遞減，TOP10房企在優(yōu)質(zhì)土地的獲取上依然聚焦在非標拿地模式。
截止日前，TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新業(yè)務(wù)，除此之外，近50%房企涉獵長(cháng)三角城更，近30%進(jìn)駐京津冀、中原等城市群。
隨著(zhù)城市更新市場(chǎng)化程度逐步開(kāi)放，具備前瞻性的TOP10房企已經(jīng)先人一步占領(lǐng)高地，其中珠三角、長(cháng)三角參與比例較高。
02
TOP11-50房企布局珠三角占比達52.5%
為維持良好的財務(wù)指標，TOP11-50房企在3年內銷(xiāo)售金額增速保持在10%以上。在拿地方面TOP11-50房企土地儲備充足，拿地節奏維持穩定，2021年上半年拿地金額上限微增，同比上漲17%，至536億元。拿地金額與銷(xiāo)售比自2018年逐年下降，相較2020年，2021年半年度拿地銷(xiāo)售比同比上升6.8個(gè)百分點(diǎn)至27.5%。
隨著(zhù)公開(kāi)拿地難度逐漸升級，TOP11-50房企在愈發(fā)難以與頭部房企競爭的壓力下，相繼布局城市更新板塊，通過(guò)城市更新渠道維持土地儲備，其中粵系房企占比達20%，近9成的TOP11-50房企其城市更新占總土儲比例集中在15%-30%之間,其中富力占比頗高，達79%。
圖:TOP11-50代表房企城更項目占比及組織架構情況
資料來(lái)源：CAIC
從城市更新項目的布局情況來(lái)看，灣區作為房企城市更新的重點(diǎn)布局區域，TOP11-50房企中已布局珠三角占比高達52.5%。城市更新作為非標拿地模式備受房企關(guān)注，尤其在政策較為完整的珠三角，以較低價(jià)格拿到大量土地的拿地方式保證了企業(yè)利潤。TOP11-50房企有21家已布局城市更新板塊，其中76%集中布局在珠三角，除此之外，如富力、首開(kāi)、融信等少部分房企在長(cháng)三角、京津冀、中原城市群也有城市更新布局。
03
僅11家TOP51-100房企布局城市更新
與TOP50房企不同，城市更新業(yè)務(wù)因對主體資本及渠道要求較高，僅11家TOP51-100房企積極布局城市更新業(yè)務(wù)板塊，城市更新項目建面主要集中在1000萬(wàn)平方米以?xún)取?/p>
TOP51-100房企在拿地方面多為深耕型，在政策及金融管控收緊趨勢下，上半年拿地策略較為激進(jìn)，拿地金額與銷(xiāo)售比由2018年的47%上升至71.67%。相較于前50房企，后50房企覆蓋城市更新業(yè)務(wù)的企業(yè)主要聚焦在廣東本地房企以及國企。
圖: TOP51-100代表房企城更項目建面（萬(wàn)㎡）及組織架構情況
資料來(lái)源：CAIC
從城市更新項目的布局情況來(lái)看，TOP51-100中涉及城市更新業(yè)務(wù)的廣東本地房企，城市更新是其主要的業(yè)務(wù)板塊，因此79%房企在珠三角布局城市更新業(yè)務(wù)，除此之外，42%房企涉獵川渝等其他城市群城更，21%房企進(jìn)駐長(cháng)三角城市群。
04
城市更新的熱點(diǎn)區域集中在珠三角
從TOP100房企的不同布局情況來(lái)看 ，珠三角大灣區成為了城市更新的熱點(diǎn)區域，因此，粵系房企在這方面有很強的地緣優(yōu)勢，從已具規模的房企來(lái)看，過(guò)半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。反觀(guān)大灣區之外的城市，城市更新主要集中在一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市。
在各大房企不斷加快布局的同時(shí)，城市更新的痛點(diǎn)也很明顯，項目體量較大，對資金要求高，需要處理的關(guān)系較為復雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰壓力較大，因此在項目獲取上，通過(guò)收并購或者合作兩種的方式，可以快速打開(kāi)新局面，既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔了后期開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險。
企業(yè)合作方面，2020年以來(lái)屢見(jiàn)不鮮，主要可分為三類(lèi)。一是尋找能補充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢、且有城市更新經(jīng)驗的本土企業(yè)合作，能幫助更快獲取項目。二是援引有資金實(shí)力或融資能力強的投資方，比如俊發(fā)與平安不動(dòng)產(chǎn)合作，平安不動(dòng)產(chǎn)作為中國平安旗下專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺企業(yè)，能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗的房企強強結合，比如花樣年和奧園，資源共享能實(shí)現1+1>2的效果
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、周轉慢，處于轉化期的大部分項目仍在沉淀資金，城市更新項目必須在轉化成有效土儲后才能貢獻業(yè)績(jì)。從近幾年表現來(lái)看，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項目成功轉化，并陸續開(kāi)盤(pán)貢獻銷(xiāo)售，并呈現出穩定轉化的趨勢釋放紅利。
隨著(zhù)中央和地方的政策逐步完善，預計未來(lái)轉化將進(jìn)一步提速。比如2021年3月開(kāi)始實(shí)施的《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》，改變了“雙百”制，規定舊住宅區簽約面積與簽約人數均達95%以上可征收，極大推動(dòng)城市更新進(jìn)程。
從目前來(lái)看，在城市更新的項目過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商已不再是單一的參與主體，甚至不是主要的參與主體。在增存賽道上，開(kāi)發(fā)商需要承載的是綜合實(shí)力，例如持有物業(yè)的運營(yíng)能力、招商資源庫的整合能力、產(chǎn)業(yè)企業(yè)的勾兌能力等等。而往往正是這些能力決定一家企業(yè)是否能夠成功介入城市更新。
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