作者：松柏長(cháng)青

來(lái)源：巴路君（ID:baluzhengguijun)

一、本輪房地產(chǎn)下行的性質(zhì)

本輪地產(chǎn)降溫到底是供給側導致的還是需求側導致，關(guān)系到我們對投資機會(huì )的判斷。

我們猜測，此輪房地產(chǎn)降溫是供給側引起的，之后供給側的問(wèn)題反作用于需求側加重了房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。

首先，頭部房地產(chǎn)企業(yè)出現信用問(wèn)題的時(shí)間早于需求側問(wèn)題。華夏幸福股票是在20年12月就開(kāi)始了暴跌，中國恒大是在21年3月之后開(kāi)始暴跌。而2021年4月30中央政治局會(huì )議對于地產(chǎn)仍然強調要防止以學(xué)區房名義炒作房?jì)r(jià)，并且重申房住不炒、不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。從這個(gè)角度來(lái)看，至少在4月30日之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為整體還是平穩甚至局部地區過(guò)熱的。

其次，此輪地產(chǎn)降溫前，房地產(chǎn)需求端數據好于前兩輪（2011、2014）。從圖中可以看到，在降溫前，當前房?jì)r(jià)上漲城市數目是明顯高于2011和2014年的。

圖：三輪房產(chǎn)降溫前房?jì)r(jià)上漲城市數目對比

數據來(lái)源：Wind.

再次，商品房待售面積處于近十年來(lái)最低水平。

基于上述三個(gè)方面的因素，我們大膽判斷，當前房地產(chǎn)行業(yè)的下行不是由于需求側引發(fā)的而是由于供給側引發(fā)的。

具體而言，因為按揭貸款發(fā)放過(guò)慢甚至暫停給了脆弱的房地產(chǎn)行業(yè)現金流沉重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之前賣(mài)出的期房還要靠按揭貸款來(lái)施工呢。這樣麻煩就來(lái)了，供給側的問(wèn)題會(huì )反作用于需求側。比如期房爛尾的擔憂(yōu)會(huì )動(dòng)搖住房消費者的購房信心。消費者的動(dòng)搖無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)的下行雪上加霜。因此政策的癥結在于，鞏固期房信仰，重塑住房消費者的購房信心。

二、此輪房地產(chǎn)下行帶來(lái)的投資思考

每一輪房地產(chǎn)下行都會(huì )帶來(lái)投資機會(huì )，這一次或許也不會(huì )例外。

12月6日政治局會(huì )議召開(kāi)。個(gè)人認為，此次政治局會(huì )議關(guān)于地產(chǎn)的表態(tài)是超預期的。

關(guān)于地產(chǎn)，最高決策層強調：“要推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。關(guān)鍵詞：保障性住房建設、合理住房需求、健康發(fā)展、良性循環(huán)。明年的地產(chǎn)政策將圍繞這四個(gè)關(guān)鍵詞展開(kāi)。這四個(gè)關(guān)鍵詞當中有兩個(gè)是新詞，一個(gè)是合理住房需求，一個(gè)是良性循環(huán)。這兩個(gè)新詞都是積極的，且含義相對寬泛。合理住房需求指向的是需求政策，良性循環(huán)可能針對的是房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

對于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，它的循環(huán)如下圖所示。

良性循環(huán)是什么很難界定清楚，但是不是什么是比較清楚的。

首先，不管怎么樣，良性和積極的、好的聯(lián)系在一起。

其次，合理的融資需求得不到滿(mǎn)足，大面積企業(yè)短期內面臨違約風(fēng)險，合理的購房需求按揭貸款需要排隊等，這些都不應該是良性循環(huán)。也就是說(shuō)，一切不正常的現象都不屬于良性循環(huán)的范疇。

根據房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)示意圖，促進(jìn)良性循環(huán)可以理解為“哪里不通疏通哪里”打通循環(huán)的堵點(diǎn)和薄弱環(huán)節。當前，房地產(chǎn)循環(huán)的主要環(huán)節都出現了不良的征兆：（1）土地流拍率高企；（2）多家頭部房地產(chǎn)企業(yè)都面臨違約跡象；（3）按揭貸款到7月就沒(méi)有額度了；（4）70個(gè)大中城市二手房環(huán)比上漲城市數目只有4個(gè)；（5）20個(gè)城市發(fā)布限跌令。如此等等都不能算是良性循環(huán)。

既然如此，針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策會(huì )不會(huì )多管齊下，針對各個(gè)環(huán)節的不良現象進(jìn)行治理呢？

與此同時(shí)，如果前文所認為的，當前地產(chǎn)的降溫是供給側誘發(fā)的而不是需求側引發(fā)的，也就是說(shuō)老百姓的剛需還在。如果政策到位，期房信仰沒(méi)有被打破，房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì )迎來(lái)一次比較大的、且比較快速的反彈呢？

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 房地產(chǎn)下行的性質(zhì)