作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

“三道紅線(xiàn)”壓頂，房企融資渠道明顯收緊，四季度土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率明顯下滑，降至12.0%，幾乎瀕臨一季度的“冰點(diǎn)值”。

加之人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布了房地產(chǎn)貸款新規，限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限，房企融資遭遇了供需雙向更加嚴格的監管，房企融資環(huán)境持續收緊。

2021年首周恰逢房地產(chǎn)金融新政落地的首次拍地，從市場(chǎng)熱度上來(lái)看，市場(chǎng)并未出現明顯走冷的現象。在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，反而出現一波土拍小高峰，杭州、徐州、寧波、金華均有超高溢價(jià)地塊成交，最高限價(jià)成交的地塊也不在少數。

具體城市而言，杭州成交量表現突出，一周成交金額高達289億元占2020年全年的12%；徐州市場(chǎng)熱度再次拉升，溢價(jià)率達130%。此外，嘉興、寧波、南寧、金華等市場(chǎng)熱度也保持較高水平，溢價(jià)率均在20%以上。房企競拍的主戰場(chǎng)依然集中在長(cháng)三角區域。

整體來(lái)看，土地市場(chǎng)熱度整體延續了四季度的低位運行，1月上半月，克而瑞研究中心重點(diǎn)監測的300城成交土地整體溢價(jià)率約為12.3%，與四季度平均水平基本持平。

圖：2020年1月起至今全國300城成交土地溢價(jià)率變動(dòng)情況

注：2021年1月數據截止1月15日。

以“三道紅線(xiàn)”分水嶺，典型一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)熱度發(fā)生明顯變化，根據溢價(jià)率變動(dòng)幅度指標，各大城市整體呈現出三種情況。

溢價(jià)率明顯上升的城市，典型如西安、銀川兩個(gè)城市，“三道紅線(xiàn)”出臺之后溢價(jià)率的增幅均在30個(gè)百分點(diǎn)以上。實(shí)際上，高溢價(jià)背后很大程度上受供地質(zhì)量和供地節奏的影響。其中西安較為典型，“三條紅線(xiàn)”出臺后，西安高新區CID板塊迎來(lái)多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，由于規劃定位高、配套完善，吸引碧桂園、招商蛇口、重慶華宇均以50%以上的溢價(jià)率在該板塊拿地；此外，西咸新區也因規劃利好，溢價(jià)率居高不下。銀川與之類(lèi)似，在優(yōu)質(zhì)土地供應大增的影響下，四季度溢價(jià)率明顯提升。

市場(chǎng)熱度變化不大的城市，包含福州、杭州、深圳、武漢、寧波等，溢價(jià)率變動(dòng)幅度在±2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?，“三道紅線(xiàn)”融資新規對其土地市場(chǎng)的影響并不明顯，其中杭州和福州兩城的溢價(jià)率還有小幅上漲，溢價(jià)率還保持在20%以上。

溢價(jià)率明顯下調的城市，比如北京、南寧、沈陽(yáng)、成都、廈門(mén)、貴陽(yáng)和合肥等城市，溢價(jià)率跌幅多在10個(gè)百分點(diǎn)以上。究其原因，主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊供地節奏以及出讓底價(jià)的不斷攀升造成的；以廈門(mén)為例，2020年全年島內共成交了4宗宅地，“三條紅線(xiàn)”出臺之前后，分別成交了2宗，但首宗成交地塊建面超后面三宗總和，此外，在限價(jià)不變的情況之下，出讓底價(jià)樓板價(jià)也在不斷的提升，因而造成了溢價(jià)率的下滑。

圖：典型一二線(xiàn)城市“820三條紅線(xiàn)“新政之后溢價(jià)率變化

注：為了研究對象更有針對性，城市選取標準:“三條紅線(xiàn)”出臺之前溢價(jià)率超過(guò)10%的城市。

數據來(lái)源：CRIC

值得注意的是，杭州、成都、南京、寧波等城市均受限價(jià)、競自持和搖號政策的影響，溢價(jià)率一定程度上被低估。以土地市場(chǎng)熱度較高的杭州為例，1月上半月，“最高限價(jià)+競自持”已成為杭州土拍市場(chǎng)的常態(tài)，在不計入自持成本的情況下，這半個(gè)月杭州溢價(jià)率已經(jīng)升至25%，較“三道紅線(xiàn)”之前的溢價(jià)率上升了4個(gè)百分點(diǎn)。

圖：杭州土地市場(chǎng)熱度變化

注：2021年之后數據截止1月15日。

數據來(lái)源：CRIC

1月上旬土地市場(chǎng)熱度較12月有一定程度的上漲。究其原因，主要是杭州、寧波、成都等城市近期集中出讓了大量?jì)?yōu)質(zhì)宅地，在金融盡管層層升級的大背景之下，依然有部分地塊是房企競相追逐的“香餑餑”。

針對已出讓地塊的分布信息、區位和地塊屬性、建筑體量、配建情況以及地價(jià)水平等多個(gè)方面，我們總結出這些備受追捧的高溢價(jià)地塊的主要特點(diǎn)，共涉及5大方面。

從城市分布來(lái)看，高溢價(jià)地塊仍然主要集中在長(cháng)三角區域，其中斷供較久的杭州高溢價(jià)地塊數量尤其多。一二線(xiàn)城市中，高溢價(jià)或觸及最高限價(jià)成交的土地有26宗，其中杭州多達六成，數量達到17宗，有14宗地塊以“最高限價(jià)+競自持”競得，市場(chǎng)表現亮眼，最高限價(jià)成交已然成為常態(tài)。三四線(xiàn)城市中，湖州、徐州、金華、南通、衢州、紹興等城市也均有多宗高溢價(jià)地塊成交，最高限價(jià)成交的地塊也不在少數。

從區域和地塊屬性上來(lái)看，大部分地塊均位于主城區的涉宅地塊。對于部分市場(chǎng)熱度較高、前景較佳的城市，郊縣以及商辦地塊也保持較高熱度。同樣是杭州，其商辦地塊熱度也處于高位，最熱的地塊是江干區景芳三堡單元商業(yè)地塊，最終由濱江集團以122.3%高溢價(jià)奪得，同位于江干區的彭埠?jiǎn)卧虡I(yè)地塊溢價(jià)率也達到了60.2%，整體市場(chǎng)熱度維持在較高位。

從建筑體量上來(lái)看，建面多在5-10萬(wàn)平方米之間，規模適中。這類(lèi)地塊優(yōu)勢在于，既可以成片開(kāi)發(fā)，又能夠緩解成本過(guò)高給企業(yè)造成較大的資金壓力，大部分地塊的總價(jià)都在20億元以下。

從配建情況來(lái)看，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市多需要配建或者自持一定的比重，三四線(xiàn)城市一般不涉及配建。比如杭州，無(wú)論是濱江、拱墅和江干等主城區，還是蕭山、富陽(yáng)、臨安等郊縣，14宗宅地均需要一定比例的自持。

從價(jià)格水平來(lái)看，高溢價(jià)地塊通常是地價(jià)水平較高的地塊，呈現出“越貴越買(mǎi)”的趨勢。反之，地價(jià)越便宜反而鮮有被看好，通常是底價(jià)成交。

表：金融監管再度升級之后典型城市高溢價(jià)地塊特點(diǎn)分析

數據來(lái)源：CRIC

盡管房地產(chǎn)金融新政對房企的融資環(huán)境造成一定的壓力，但由于處在2021年開(kāi)端，受資金回籠、結算周期等影響，房企資金相對較為充裕，拍地積極性有了明顯提升，尤其是“斷供”一月有余的杭州，土地市場(chǎng)熱度明顯提升，“最高限價(jià)+競自持”已成為常態(tài)。

從1月上半月市場(chǎng)表現來(lái)看，市場(chǎng)并未明顯走冷，在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，市場(chǎng)熱度反而較12月還有小幅回升。

考慮到中央多次強調“房住不炒”，“三道紅線(xiàn)”還將持續發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，企業(yè)拿地態(tài)度將會(huì )更加謹慎，全年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上漲。

熱點(diǎn)城市區位好、配套佳、規模適中的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，仍然會(huì )是房企關(guān)注的重點(diǎn)，尤其是規劃利好的城市，典型如杭州、寧波、南通、紹興、徐州等城市，地價(jià)水平相對較高的稀缺宅地，競拍熱度還會(huì )延續高位。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 1月上旬高溢價(jià)地呈現5大特征，主城區宅地仍是焦點(diǎn)