丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
按照往年的慣例，春節假期這個(gè)時(shí)段往往是全年冰點(diǎn)，但借助“就地過(guò)年”的機會(huì )，一線(xiàn)城市人口流動(dòng)減弱，剛需、改善迎來(lái)一波集中釋放。房企也紛紛提出了“春節不打烊”的口號，安排項目銷(xiāo)售人員通過(guò)調班、輪休等方式輪流在崗，調整供貨節奏，搶占銷(xiāo)售“窗口期”。
從成交來(lái)看，整體成交表現出“淡季不淡”的特征，30個(gè)重點(diǎn)城市在春節周（2021年2月11日-2月17日，下同）總成交量更是創(chuàng )3年來(lái)新高。分城市來(lái)看，總體呈現出“強者恒強，弱者持弱”的分化特征。
值得注意的是，春節期間上海、深圳和北京紛紛加強市場(chǎng)監管釋放出一定的信號意義，全面落實(shí)“房住不炒”，穩定市場(chǎng)預期。鑒于現階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預計未來(lái)樓市冷暖變化將與信貸資金管控強度緊密正相關(guān)。
46城春節兩周供應同比降3成
受“就地過(guò)年”影響，2021年春節假期房企推盤(pán)積極性普遍不高，尤其是三四線(xiàn)城市推盤(pán)積極性更是下降。據CRIC數據顯示，重點(diǎn)監測的46個(gè)城市在春節兩周（2021年2月4日-2月17日，下同）的新增供應量有了明顯回落，較2020年同期下降了35%，與2019年同期相比降幅也達到了28%。
推盤(pán)積極性不高，與河北、黑龍江等省份新冠疫情“反撲”，中央強調“就地過(guò)年”密切相關(guān)。部分房企看淡春節樓市，推盤(pán)力度均有回調，與此同時(shí)，在推廣時(shí)同樣弱化了“返鄉置業(yè)”的口號。據CRIC監測，2021年春節期間，TOP30房企中僅有世茂、金科等少數房企推出了區域聯(lián)動(dòng)的返鄉活動(dòng)，多數都是以項目層面推出。
春節“返鄉難”的情況下，給一二線(xiàn)城市帶來(lái)了機會(huì )。房企也調整自身供貨節奏，著(zhù)力加碼留人能力較強的省會(huì )二線(xiàn)城市。長(cháng)沙、合肥、杭州、成都、廈門(mén)等二線(xiàn)城市春節兩周供貨量較2019年同期均有了穩步上揚，漲幅基本都在30%以上，其中廈門(mén)更是達到134%。
表：2021年春節期間46個(gè)重點(diǎn)監測城市
商品住宅新增供應面積及其變化（單位：平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
一線(xiàn)城市購房需求仍然“堅挺”
一線(xiàn)城市在春節期間表現可圈可點(diǎn)，2021年春節兩周成交量增幅較2020年和2019年同期均大幅上漲50%以上。
具體到城市來(lái)看，北京、廣州、深圳延續了春節前的高熱度，春節2周累計成交量較2020年和2019年同期漲幅均超過(guò)45%，創(chuàng )近3年來(lái)春節同期成交新高。主要原因在于，“就地過(guò)年”背景下，一線(xiàn)城市人口流動(dòng)性大幅減少，加之新冠疫情得到階段性控制，多數售樓處在春節期間均保持“不打烊”狀態(tài)，也刺激了一波購房需求得到集中釋放。
以北京為例，2021年春節兩周累計成交接近20萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)267%，與2019年同期相比上漲69%。
從春節期間多個(gè)項目迎來(lái)“小陽(yáng)春”，中駿云景臺項目負責人向我們透露一組數據，春節7天時(shí)間，中駿云景臺共成交42套，成交金額達到9660萬(wàn)元。從春節到目前他一直在案場(chǎng)，他認為北京市場(chǎng)正穩步向上，對于項目而言更需要積極加推，把握好銷(xiāo)售窗口期。
“和春節之前相比成交數據基本持平，我們一周去化正常在50套左右?！鄙鲜鲰椖控撠熑吮硎?，“由于春節期間沒(méi)有做任何促銷(xiāo)動(dòng)作，整體表現仍然好于預期?！?/p>
表：2021年春節期間一線(xiàn)城市
商品住宅成交面積及其變化（單位：平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
返鄉置業(yè)需求削弱但整體熱度不減
受“就地過(guò)年”影響，三四線(xiàn)城市返鄉置業(yè)需求被消弱，行情本不被看好，但從實(shí)際成交情況來(lái)看，總體成交熱度超乎預期，19個(gè)重點(diǎn)城市春節周成交量較2020年同期“翻番”，較2019年同期增幅也達到了48%。
其中，保持較高熱度的三四線(xiàn)城市集中在東南沿海一帶，典型如溫州、佛山、淮安、莆田、東莞等成交保持高熱狀態(tài)。
以東莞、佛山為例，兩座城市本身作為“打工者天堂”，務(wù)工人員除了廣東本省以外，大部分分布在廣西、湖南、江西等多個(gè)中部省份，今年的“就地過(guò)年”無(wú)疑帶動(dòng)了一批剛需自住需求的集中釋放，使得兩地春節成交顯著(zhù)好于2020年和2019年同期。其中，佛山春節兩周累計成交21萬(wàn)平方米，同比2020年同期增長(cháng)39%，較2019年同期增長(cháng)11%。
此外，仍有一部分三四線(xiàn)城市受到影響。典型如南寧、大連、茂名、惠州等城市迎來(lái)階段性回調，整體成交轉淡。實(shí)際上，這類(lèi)城市從去年以來(lái)樓市進(jìn)入下行周期，春節成交慘淡也在預料之中。
對比三四線(xiàn)城市，二線(xiàn)成交成交表現略顯遜色，春節前一周（2021年2月4日-2月10日）成交熱度較高，不過(guò)春節周則出現穩步回調，表現甚至不及去年新冠疫情同期。累計兩周數據來(lái)看，較2020年和2019年僅增長(cháng)了24%和29%，低于30城平均水平。
城市之間分化日益明顯，整體表現出“強者恒強，弱者持弱”的典型特征。
從2021年春節期間的成交表現來(lái)看，整體好于市場(chǎng)預期，隨著(zhù)疫情得到階段性控制，成交也將恢復新常態(tài)。因此我們認為，2021年行業(yè)規模大概率高位持穩，不同城市間分化依舊會(huì )持續加劇。
具體而言，四大一線(xiàn)城市樓市最具韌性，調控層層加碼，圍堵抑制投機需求的同時(shí)，剛需自住需求大概率得到進(jìn)一步釋放。二線(xiàn)城市則將迎來(lái)此消彼長(cháng)的輪動(dòng)行情，整體成交維穩。對于絕大部分缺乏基本面支撐、長(cháng)期人口凈流出的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，樓市仍將延續低迷走勢。
值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有風(fēng)向標意義的京滬深三地在春節期間紛紛加強市場(chǎng)監管，也給市場(chǎng)敲響警鐘，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著(zhù)轉暖，一旦出現市場(chǎng)過(guò)熱的征兆，市場(chǎng)監管必然會(huì )加強，以進(jìn)一步規范房地產(chǎn)交易秩序，房地產(chǎn)行業(yè)仍然要緊繃“房住不炒”這根弦。
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