以惠譽(yù)為例?；葑u(yù)的《企業(yè)評級標準》主要關(guān)注“現金能否自由地用于償付債務(wù)”，而不是能否用于經(jīng)營(yíng)用途。該框架性評級標準就明確指出，可用現金不得包含"經(jīng)營(yíng)性現金需求及其他無(wú)法自由用于償付債務(wù)的現金類(lèi)型"。

于小雨認為，在中國的房地產(chǎn)預售體系下，地方當局通常要求房企將預售款的一部分存入銀行監管賬戶(hù)，這部分資金可用于建設用途，所以大部分上市中資房企，將這部分款項計入不受限制現金。

隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”的實(shí)施，對“現金短債比”有了明確要求，并且現金并不含預售監管資金，部分房企開(kāi)始披露這部分資金，這引起了評級機構的“警惕”。

開(kāi)發(fā)商拿到地后，以項目的房子和其他資產(chǎn)作為抵押，從銀行等機構獲取資金；開(kāi)發(fā)到可銷(xiāo)售程度后，購房者給開(kāi)發(fā)商一部分現金、自己以房子為抵押向銀行貸款，開(kāi)發(fā)商拿到錢(qián)后還銀行并進(jìn)行其他活動(dòng)…

用作RMBS交易抵押品的房地產(chǎn)項目，如果沒(méi)竣工或延遲竣工，就會(huì )推高“抵押貸款違約率”，讓RMBS投資者和更多投資人、金融機構面臨風(fēng)險。

但RMBS交易文件通常不會(huì )披露涉及房企的名稱(chēng)，因此無(wú)法根據公開(kāi)信息判斷哪些RMBS交易對受困房企房地產(chǎn)項目的風(fēng)險敞口較大。

就像惠譽(yù)說(shuō)的，在授權債權人使用抵押品償還未償債務(wù)時(shí)，法院是否會(huì )將抵押預告登記視同正式抵押登記仍然存在不確定性。在部分中國本地RMBS交易中，未辦理正式抵押登記發(fā)放的貸款在資產(chǎn)總額中的占比可能高達80%。

大部分RMBS交易文件規定，對未完成正式抵押登記的房貸，發(fā)起機構可以回購資產(chǎn)，但這會(huì )導致投資者面臨發(fā)起機構的交易對手方風(fēng)險。

貝塔咨詢(xún)合伙人杜麗虹測算，截至今年中期，主要上市房企有26%的企業(yè)，短期內面臨資金缺口的壓力，有92.5%的企業(yè)面臨中期資金缺口壓力。

所以，當前86%的企業(yè)都面臨“資金來(lái)源無(wú)法覆蓋項目投資回收周期”的期限結構缺口，平均的期限缺口達到9個(gè)月，21%的企業(yè)面臨兩年以上的期限缺口。

杜麗虹認為，在“三道紅線(xiàn)”等政策環(huán)境下，房企為了減輕賬面債務(wù)負擔，增強融資能力，明股實(shí)債和表外負債問(wèn)題愈發(fā)嚴峻。

數據顯示，主要上市房企的少數股東權益在凈資產(chǎn)中的平均占比，已從2020年末的39%上升到2021年中期的42%。但少數股東應占利潤普遍低于權益占比，34%的企業(yè)少數股東的利潤占比不到權益占比的一半，還有部分企業(yè)由于少數股東不承擔虧損。

結果主要上市房企的凈資產(chǎn)中，“明股實(shí)債成分”平均占比從2020年的14%上升到2021年中期的21%。

表外銷(xiāo)售方面，主要地產(chǎn)企業(yè)平均有45%的合同銷(xiāo)售來(lái)自表外，有10%的企業(yè)表外銷(xiāo)售的貢獻比例大于70%；再加上合約負債中的融資成分，行業(yè)整體的隱性債務(wù)壓力被進(jìn)一步推升，觸發(fā)了評級機構的警報。

一位評級機構的人士告訴風(fēng)財訊，“國內的評級機構很內卷，下調會(huì )動(dòng)很多人的利益。但現在整個(gè)改革趨勢很明確，以后企業(yè)評級肯定更嚴格?！?br/>

于小雨認為，近期中央表態(tài)，主要是針對消費者端的房貸寬松，對企業(yè)來(lái)說(shuō)，政策不會(huì )有大幅的放寬。所以企業(yè)還是要追求“自?xún)?yōu)”，降低表外的東西，把基本面做好。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，信貸政策會(huì )有一波有體系和全面的放松動(dòng)作，對于房企的項目營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)投資等有些正面的影響，繼而利好現金流。但房企的各類(lèi)發(fā)債差異明顯放大，有些企業(yè)機會(huì )不多、業(yè)績(jì)改善不明顯會(huì )顯得很被動(dòng)。