丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
11月16日，國家統計局公布了2020年1-10月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數據。1-10月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資116556億元，同比增長(cháng)6.3%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資86298億元，增長(cháng)7.0%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。
整體來(lái)看，前10月隨著(zhù)國民經(jīng)濟的穩定回復，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也出現了一定的增長(cháng)，主要是因為，每年的九、十兩月是房地產(chǎn)傳統旺季，隨著(zhù)“銀十”的的銷(xiāo)售增長(cháng)，前10月全國商品房銷(xiāo)售面積累計回正。
具體數據來(lái)看，1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積133294萬(wàn)平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)0.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降14.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降14.0%。商品房銷(xiāo)售額131665億元，增長(cháng)5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)8.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降12.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降15.8%。
同時(shí)，受今年8月底推出的“三條紅線(xiàn)”新規影響，房企土地購置明顯放緩，1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬(wàn)平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
10月銷(xiāo)售面積環(huán)比下降13%
國家統計局數據顯示：2020年10月全國商品房銷(xiāo)售面積16221萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13%，銷(xiāo)售金額16018億元，環(huán)比下降14%。同比來(lái)看，2020年10月銷(xiāo)售面積與金額分別比2019年10月增加15%和24%，今年的“銀十”發(fā)力明顯。
細分來(lái)看，各區域分化明顯，1-10月份，東部地區商品房銷(xiāo)售面積54532萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.0%，增速比1-9月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額73165億元，增長(cháng)11.1%，增速提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區商品房銷(xiāo)售面積37155萬(wàn)平方米，增長(cháng)1.0%，1-9月份為下降1.0%；銷(xiāo)售額27565億元，增長(cháng)3.6%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。
但另一方面，中部及東北部的新房銷(xiāo)售市場(chǎng)則明顯較冷，1-10月份中部地區商品房銷(xiāo)售面積36053萬(wàn)平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。東北地區商品房銷(xiāo)售面積5554萬(wàn)平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。
由此看來(lái)，東部、西部地區商品房市場(chǎng)的火熱是全國新房規模得以快速增長(cháng)乃至持平2019年的主要支撐，近期臺州、衢州、無(wú)錫、徐州、南京、東莞、咸陽(yáng)等熱點(diǎn)地市也出臺了一定政策以防止熱市下的炒房現象。另一方面中部、東北地區新房銷(xiāo)售規模遲遲未恢復同期水平，部分二三線(xiàn)城市甚至出現降價(jià)滯銷(xiāo)現象。
全國月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢（單位：萬(wàn)平方米、億元）
各能級房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅收窄
據全國商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看，10月商品房銷(xiāo)售均價(jià)已降至萬(wàn)元以下，為9875元/平方米，較9月環(huán)比再降2%。
據了解今年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價(jià)分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續四月穩站一萬(wàn)關(guān)口，其中8月單價(jià)最高為10540元/平方米，在9月單價(jià)出現了一定的回調后，2020年10月，全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)再次降至萬(wàn)元以下，我們曾說(shuō)過(guò)，考慮到疫情影響及“三條紅線(xiàn)”的壓力，進(jìn)入第四季度許多房企會(huì )有降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)作，全國房?jì)r(jià)也存在均價(jià)再次回到1萬(wàn)以下的可能。
從2020年10月的數據來(lái)看，可見(jiàn)在部分城市以?xún)r(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷(xiāo)售手段和目標。
從全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，10月除一線(xiàn)城市同比漲幅繼續擴大外，其余二三線(xiàn)城市新房及二手房房?jì)r(jià)均同、環(huán)比漲幅收窄。具體來(lái)看，10月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。
二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。
31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。
由此看來(lái)，各線(xiàn)城市一二手房房?jì)r(jià)基本延續了同比漲幅持穩、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢，具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷(xiāo)售價(jià)格已連續3個(gè)月以上環(huán)比回落。此外，鄭州、濟南、安慶等新房銷(xiāo)售價(jià)格出現同比回落，其中10月安慶降幅達3.2%。
2018年1月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢
數據來(lái)源：國家統計局
2018年1月以來(lái)70城及各能級城市二手商品住宅價(jià)格指數同比走勢
數據來(lái)源：國家統計局
開(kāi)發(fā)投資額同比增速擴大至13%
開(kāi)發(fā)投資方面，2020年1-10月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資116556億元，同比增長(cháng)6.3%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。
分區域來(lái)看，1-10月份，東部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61714億元，同比增長(cháng)7.1%，增速比1-9月份提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區投資23372億元，增長(cháng)2.4%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區投資26636億元，增長(cháng)8.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區投資4834億元，增長(cháng)5.6%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。
我們認為，這主要得益于房企對于房屋新開(kāi)工為主的建安投資的投入。與此同時(shí)，出于備貨沖刺年底銷(xiāo)售回款的準備，房企加大了房屋新開(kāi)工面積。
全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）
數據來(lái)源：國家統計局
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：國家統計局
“三條紅線(xiàn)”下土地購置降幅擴大
1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.0%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積621836萬(wàn)平方米，增長(cháng)3.8%。
房屋新開(kāi)工面積180718萬(wàn)平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積132481萬(wàn)平方米，下降3.3%。
房屋竣工面積49240萬(wàn)平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積35443萬(wàn)平方米，下降7.9%。
受中央融資“三條紅線(xiàn)”限制，房企迫切需要資金節流，但由于每年九、十兩月為傳統推盤(pán)旺季，再加上即將到來(lái)的年底銷(xiāo)售節點(diǎn)，項目新開(kāi)工與加大建安投資也成為了各大房企的必然決策，因此10月房屋新開(kāi)工面積同比單月由負轉正。
但由于今年整體市場(chǎng)分化明顯，部分房企資金面的緊張并未能通過(guò)銷(xiāo)售回款緩解，因此房企對建安投資仍保持謹慎，預計全年難將回正。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：國家統計局
據國家統計局數據顯示：前10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬(wàn)平方米，同比下降3.3%，降幅比前9月份擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)，連續4個(gè)月降幅擴大。受資金面監管收緊影響，房企對于土地購置更加審慎，土地購置面積規模逐月降低，但房企對核心熱點(diǎn)地塊依舊迫切爭奪,土地地價(jià)持續攀高，前10月土地成交價(jià)款同比增14.8%。
全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積增速
數據來(lái)源：國家統計局
我們認為，前10月房地產(chǎn)業(yè)繼續發(fā)揮經(jīng)濟穩定器作用，但中央“三條紅線(xiàn)”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，土地購置連續4月放緩，建安投資也趨于審慎。
商品房銷(xiāo)售來(lái)看，前10月全國整體商品房銷(xiāo)售面積、金額均回正，但區域間分化明顯，部分城市房?jì)r(jià)同環(huán)比回落、銷(xiāo)售去化困難。從CRIC監測數據來(lái)看，10月全國商品住宅供應面積同比降超15%明顯下滑，因此預計后續兩月新盤(pán)貨量可能不足，房企年底銷(xiāo)售回款仍有一定壓力，但全年商品房銷(xiāo)售面積、金額增速保持為正難度不大。
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