作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

江蘇省是長(cháng)三角城市群中重要組成部分，以地理位置劃分蘇南、蘇中、蘇北三個(gè)區域，其中蘇南地區共有五座城市，包括省會(huì )南京以及地級市鎮江、常州、無(wú)錫、蘇州，蘇南地區是江蘇省經(jīng)濟最發(fā)達的地區，無(wú)論是省會(huì )南京以及蘇錫常經(jīng)濟體都是全國榜單中的?？?；蘇中地區共有三座城市，南通、泰州、揚州，蘇中地區以南通為首，南通近些年來(lái)發(fā)展迅速，如今更是踏入“萬(wàn)億俱樂(lè )部”，發(fā)展前景極佳；蘇北地區共有五座城市，包括徐州、連云港、宿遷、淮安、鹽城，蘇北地區以徐州為首，雖然蘇北的經(jīng)濟在江蘇排名靠后，但是放眼全國還是遙遙領(lǐng)先。 

具體來(lái)看，各區域樓市表現大相徑庭，從江蘇省各個(gè)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模來(lái)看，可以發(fā)現其主要分化成3個(gè)梯隊：蘇州、南京兩市為第一梯隊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在2500億以上；無(wú)錫、南通、常州、徐州、揚州五市為第二梯隊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在1000億左右；鹽城、泰州、鎮江、連云港、淮安、宿遷六市為第三梯隊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在400億上下。 

近幾年，受限于調控，曾經(jīng)作為絕對核心的蘇錫常一流蘇南頭部城市成交表現雖仍處高位卻不如以往。反觀(guān)蘇北強三線(xiàn)城市如徐州、淮安、鹽城等，相反經(jīng)濟發(fā)展較為落后的蘇北城市卻逆勢大漲，諸如鹽城、淮安等異軍突起。 

據CRIC監測數據顯示，17個(gè)江蘇省城市商品住宅成交面積同比漲幅前列幾乎被蘇中和蘇北城市包攬，鹽城、徐州、淮安等蘇北強三線(xiàn)城市同比漲幅均超10%，其中鹽城同比漲幅更是超30%。此外，徐州商品住宅成交面積近1500萬(wàn)平方米、淮安學(xué)區房帶動(dòng)房?jì)r(jià)“三級跳”等高光表現比比皆是。與之形成鮮明對比的是蘇南城市普遍同比回落，其中昆山同比回落近4成位列跌幅第一，其余蘇南城市均有不同程度回落，同比正向增長(cháng)的寥寥無(wú)幾。

圖：江蘇省各市2011年、2015年2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及近10年增長(cháng)率

數據來(lái)源：江蘇省統計局、CRIC整理

作為一直以來(lái)的經(jīng)濟強省，江蘇省內不僅催生了不少本土房企，也吸引了很多外來(lái)房企，特別是品牌房企在此不斷加碼布局，市場(chǎng)熱度不斷攀高。據統計，截止2020年底，50強房企已全部進(jìn)駐江蘇省，并且大部分在早期便有布局。即便是濱江、祥生和華夏幸福這樣的區域性房企，也在江蘇的多個(gè)城市有項目在售，而濱江集團是50強房企中最晚進(jìn)駐江蘇的房企。 

隨著(zhù)外來(lái)房企的入駐和持續擴張，本土房企的生存空間受到了擠壓。從2021年1-4月江蘇省房企流量銷(xiāo)售金額排行榜來(lái)看，基本是全國性品牌房企的天下，碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng )中國包攬榜單前三位，也是1-4月份僅有的3個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)超兩百億的房企。反觀(guān)蘇系本土房企，進(jìn)入榜單20強的只有中南、新城和弘陽(yáng)三家，且他們都在上海設有總部，正著(zhù)力進(jìn)行大跨度的全國擴張。此外，新城和中南雖保住了前十的地位，但相比碧桂園只有不到一半的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

表：2021年1-4月江蘇省房企流量銷(xiāo)售金額排行榜（單位：億元）

備注：標黃為蘇系本土房企，數據覆蓋13個(gè)地級市

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策系統

雖然外來(lái)規模房企積極進(jìn)駐，省內份額被擠占嚴重，但本土房企不甘示弱，土拍市場(chǎng)仍有身影。從房企在江蘇省13個(gè)地級市的投資額來(lái)看，拿地前列大部分是處TOP50行列的外來(lái)規模房企，但投資金額TOP20中仍有5家本土房企，分別是新城、中南、頤居建設、蘇高新和弘陽(yáng)。新城、中南和弘陽(yáng)從江蘇起家，逐步成長(cháng)為全國性規模房企，但在江蘇仍有一定規模的土儲占比。據CRIC統計，截止2020年底，這三家房企在江蘇省的土儲建面占比分別達29%、42%、56%，再結合2020年在江蘇招拍掛市場(chǎng)上的表現，表明他們仍將江蘇作為今后發(fā)展的重要根據地。

表：2020年江蘇省房企招拍掛拿地金額TOP20（單位：億元）

備注：標黃為蘇系本土房企，數據統計13個(gè)地級市的涉宅用地

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策系統

據CRIC統計，早在2016、2018年，南京和蘇州的地王樓板價(jià)就分別突破4.5萬(wàn)/平方米和3萬(wàn)/平方米，高于省內其他城市，近兩年熱度不減，仍有德信、大家等中小房企涌入。同時(shí)，至2020年4月30日，連云港、常州、無(wú)錫三個(gè)城市的地王樓板價(jià)也即將突破2萬(wàn)元大關(guān)，特別是無(wú)錫，在不久前結束的首次集中供地中，成交16宗地塊有12宗都被50強房企拿下，平均可比地價(jià)上漲30%以上。一方面由于棚改需求釋放，另一方面由于外來(lái)開(kāi)發(fā)商加速進(jìn)駐，其他城市的地價(jià)也出現了不同程度的上升，部分在2021年前四月刷新了原先的地王樓板價(jià)。

圖：江蘇省13個(gè)地級市地王成交樓板價(jià)（單位：元/平方米）

從房企排名來(lái)看，蘇系房企在百強房企中占據6席，其中新城中南兩大房企在2018年便實(shí)現了對江蘇13個(gè)地級市的全域布局，同屬全國規模TOP50的弘陽(yáng)離“做透大江蘇”也只差連云港一座城。紅星地產(chǎn)、港龍、朗詩(shī)、蘇寧置業(yè)、頤居建設對省內城市的布局也較為完善，數量過(guò)半。蘇高新、嘉宏、黑牡丹則據守大本營(yíng)，外拓城市僅為1-2個(gè)，但在起家城市的各個(gè)區基本都有項目分布。

表：截至2021年4月底品牌蘇系房企省內城市布局

備注：標黃為房企發(fā)家地

數據來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)、CRIC整理

表：截至2020年底部分蘇系房企在江蘇省內城市土儲建面分布情況

數據來(lái)源：企業(yè)年報、CRIC整理

從單個(gè)房企來(lái)看，紅星地產(chǎn)、新城控股、中南置地及朗詩(shī)地產(chǎn)的全國化布局水平較高，2020年江蘇省內銷(xiāo)售金額貢獻只占不到40%。其中頭部房企如新城控股和中南置地，較早走出江蘇省，開(kāi)啟全國化布局。紅星地產(chǎn)則是憑借其家居集團紅星美凱龍早年的商業(yè)布局，在建立初始階段就開(kāi)啟了全國化布局。朗詩(shī)地產(chǎn)則是在2007年走出江蘇省開(kāi)啟全國化布局，其后甚至走出國門(mén)在美國布局多個(gè)項目，加上總部多遷至上海，省內頭部房企基本上已經(jīng)擺脫了蘇系房企的標簽。但從長(cháng)三角區域的銷(xiāo)售占比來(lái)看，除了紅星地產(chǎn)和朗詩(shī)地產(chǎn)，其他房企的長(cháng)三角區域銷(xiāo)售占比都超過(guò)50%，可以看出蘇系房企整體側重布局長(cháng)三角區域，對長(cháng)三角的依賴(lài)度較高。

考慮到外拓省外市場(chǎng)的風(fēng)險，尤其當前整個(gè)長(cháng)三角市場(chǎng)熱度較高，我們判斷蘇系房企將持續深耕省內，擴大省內其他城市的土儲規模。

蘇系房企的投資展現出兩個(gè)特征，一是借助商業(yè)基因商住聯(lián)動(dòng)拿地，雙輪驅動(dòng)的新城，早年就以吾悅廣場(chǎng)為切入點(diǎn)，至今已開(kāi)業(yè)百余座，成功在國內商業(yè)地產(chǎn)占據一席之地；弘陽(yáng)2020年企業(yè)通過(guò)收并購和商住聯(lián)動(dòng)拿地的建面占比也達到了35%，商住聯(lián)動(dòng)拿地對企業(yè)的土地貢獻比率也很高；而蘇寧置業(yè)依托母公司電器銷(xiāo)售資源，紅星地產(chǎn)借助母公司家居資源，兩家公司有著(zhù)濃厚的商業(yè)基因，在拿地過(guò)程中都起到了助推作用。 

不僅僅是這些規模房企和擁有母公司強大商業(yè)資源的公司，江蘇的小型房企嘉宏集團也積極借助商住聯(lián)動(dòng)拿地：2018年至2020年間，企業(yè)在常州市通過(guò)招拍掛以及收并購的方式成功斬獲了4幅商住土地，均用于打造企業(yè)的星光系列商住綜合體。

另一個(gè)特點(diǎn)是積極與規模房企合作，抱團聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由于外來(lái)房企的持續進(jìn)駐，土地價(jià)格上漲，本土房企僅靠單打獨斗很難取得市場(chǎng)競爭優(yōu)勢，合作拿地能有效降低拿地成本、擴大銷(xiāo)售規模、分散風(fēng)險，也成為蘇系房企重要的拿地手段。

數據來(lái)源：CRIC整理

由于蘇系房企大本營(yíng)多在人口和經(jīng)濟條件皆比較好的蘇南區域，因此借由區域紅利，多數房企在創(chuàng )始初期深耕本省或長(cháng)三角區域，之后以長(cháng)三角為中心逐步向外擴張，并且早期外拓以市場(chǎng)容量更大，風(fēng)險系數更小的高能級城市為主。 

在“三道紅線(xiàn)”以及“集中供地”等嚴監管措施之下，企業(yè)想要實(shí)現規模突圍難度增加，行業(yè)競爭持續加劇，對房企的綜合能力也提出了更嚴格的考驗，因此我們建議蘇系房企從城市選擇、多元業(yè)務(wù)和投資方式等方面做好優(yōu)化。

在城市選擇上，省內高能級城市以做規模為主，重點(diǎn)掘金低能級城市。在多元化業(yè)務(wù)上，充分發(fā)揮雙輪驅動(dòng)優(yōu)勢，異地復制成功案例。在投資方式上，積極合作以尋求業(yè)績(jì)增長(cháng)，依托本土優(yōu)勢擴大政府合作。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 深度研究丨蘇系房企競爭激烈，百強占據6席