作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售表現受疫情影響較大。在疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊下，無(wú)論是全國商品房的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額還是行業(yè)百強房企的業(yè)績(jì)規模，年內都保持了較長(cháng)時(shí)間的負增長(cháng)。其中，2020年全國商品房累計銷(xiāo)售面積的同比增速直至10月末才得以轉正。

具體來(lái)看，一季度TOP100房企整體的累計操盤(pán)業(yè)績(jì)規模同比下降20.1%，受疫情影響最為顯著(zhù)。二季度，市場(chǎng)逐步恢復，百強房企單月業(yè)績(jì)同比在4月轉正并穩步提升。下半年以來(lái)，隨著(zhù)項目施工進(jìn)度加快、企業(yè)供應增加，規模房企去化成效顯著(zhù)。TOP100房企第三季度單月操盤(pán)業(yè)績(jì)同比增速均維持在25%以上，并在8月達到年內30.7%的高位。

從整體來(lái)看，雖然房企年內供貨和銷(xiāo)售節奏后移、下半年供應量顯著(zhù)提升，累計業(yè)績(jì)增速也在7月實(shí)現轉正，但四季度市場(chǎng)整體的下行壓力猶存、去化率承壓。

2020年，百強房企各梯隊銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻同比提升。其中，TOP10和TOP30房企操盤(pán)金額門(mén)檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。TOP50房企競爭格局加劇，操盤(pán)金額門(mén)檻670.1億元，同比增幅最高達26.8%。另截至12月末，TOP100房企操盤(pán)金額門(mén)檻也同比增長(cháng)9.4%至220.9億元，而TOP200房企門(mén)檻提升幅度不大。

截至2020年末，全口徑千億房企數量相比去年增加9家至43家，規模為800-1000億的房企數達到12家，800億以上房企梯隊繼續擴容。

從2020年房企的目標完成情況來(lái)看，絕大部分在年內設定了業(yè)績(jì)目標的規模房企，均完成了年度業(yè)績(jì)目標。其中，自二季度以來(lái)，有部分規模房企積極抓住銷(xiāo)售窗口期、加速去化，在11月就提前完成全年目標。

從整體來(lái)看2020年規模房企的業(yè)績(jì)目標完成情況不及2018、2019年同期。目標完成度超110%的房企數量不及2019年，目標完成度在90%-100%之間的房企數量也有所提升。一方面，年內疫情對企業(yè)全年的推貨和銷(xiāo)售節奏影響較大。另一方面，四季度市場(chǎng)下行壓力猶存，規模房企單月業(yè)績(jì)同比增速放緩，部分企業(yè)貨值去化與目標完成承壓。

從企業(yè)表現來(lái)看，年內房企除了在一季度疫情期間紛紛通過(guò)開(kāi)拓線(xiàn)上銷(xiāo)售渠道促進(jìn)項目認購簽約。國慶、中秋雙節期間規模房企也從營(yíng)銷(xiāo)端持續發(fā)力，積極把握銷(xiāo)售窗口期、加大推貨力度、加緊去化。如恒大僅在“十一”期間通過(guò)全國范圍集團層面的線(xiàn)上售樓、折扣營(yíng)銷(xiāo)就實(shí)現了600億元左右的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

具體來(lái)看，截至2020年末百強房企中有超8成房企累計業(yè)績(jì)超去年同期，其中超4成企業(yè)的同比業(yè)績(jì)增速在20%以上。具體來(lái)看，在TOP20房企中恒大、綠城、華潤、招商、金茂累計業(yè)績(jì)規模的提升較為突出。此外，龍光、建發(fā)、美的置業(yè)、佳兆業(yè)、華發(fā)、濱江、時(shí)代、越秀等房企2020全年的業(yè)績(jì)同比增速也相對較高。

2020年，隨著(zhù)行業(yè)競爭格局加劇，各梯隊房企之間不同口徑的業(yè)績(jì)增長(cháng)也表現出一定的差異。

一方面，TOP50房企更注重自身規模的高質(zhì)量發(fā)展，2020年TOP50各梯隊的操盤(pán)業(yè)績(jì)增速較全口徑都較高。而對于TOP51-100梯隊房企，業(yè)績(jì)規模仍處于企業(yè)戰略發(fā)展的重要位置。年內中小規模房企更多地通過(guò)項目合作謀求全口徑業(yè)績(jì)的增長(cháng)空間，全口徑業(yè)績(jì)增速達22.8%，顯著(zhù)高于操盤(pán)和權益口徑。

另一方面，當前市場(chǎng)背景下，隨著(zhù)更多的中小規模企業(yè)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)提升全口徑業(yè)績(jì)規模，其整體的項目操盤(pán)和權益比例也相應降低。2020年在TOP51-100梯隊房企中，銷(xiāo)售操盤(pán)比、銷(xiāo)售權益比降低的房企個(gè)數為26家和36家，占比分別達到52%和72%且高于其他梯隊房企。

我們認為，中小規模房企在加大杠桿或提高項目合作比例謀求全口徑規模提升的同時(shí)，也不應忽視企業(yè)規模的增長(cháng)質(zhì)量。在長(cháng)期的行業(yè)競爭中，自身的項目品質(zhì)、產(chǎn)品打造、品牌價(jià)值、組織管控能力也是企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。

2020年，在年內疫情對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響下，部分規模房企業(yè)績(jì)增速較2019年進(jìn)一步放緩，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加劇。具體來(lái)看，我們選取了45家規模上市房企（主要集中在TOP50），通過(guò)其2018年至2020年的業(yè)績(jì)表現計算可比口徑下的業(yè)績(jì)增速。

截至2020年末，這部分規模上市房企的全口徑業(yè)績(jì)增速從2019年的19%放緩至12.6%。45家企業(yè)中，30家房企增速有明顯放緩，4家房企業(yè)績(jì)轉向負增長(cháng)。作為目前行業(yè)百強中的領(lǐng)軍企業(yè)，這部分規模上市房企業(yè)績(jì)增速的放緩也是目前行業(yè)壓力加劇的信號。

在三條紅線(xiàn)的壓力下，房企投資和規模擴張的動(dòng)能將進(jìn)一步降低。房企在今年普遍規模降速、部分負增長(cháng)的情況下，2021年企業(yè)增速將普遍下降，不排除將出現更多業(yè)績(jì)負增長(cháng)的企業(yè)，甚至龍頭房企。

綜合來(lái)看，在目前的行業(yè)競爭格局下，大型房企增速放緩、經(jīng)營(yíng)壓力加劇。同時(shí)，隨著(zhù)市場(chǎng)資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，中小規模房企的增長(cháng)空間也進(jìn)一步受限、規模競爭壓力提升。特別是今年9月在房地產(chǎn)資產(chǎn)新規“三道紅線(xiàn)”試行后，企業(yè)融資端進(jìn)一步收緊、對投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售節奏都產(chǎn)生了一定影響。未來(lái)高杠桿、高負債運營(yíng)模式無(wú)法持續，倒逼房企平衡財務(wù)杠桿、提升運營(yíng)管控效率、深化銷(xiāo)售渠道、提速現金回流。

展望2021年，在行業(yè)增速放緩的大背景下，無(wú)論是疫情的沖擊，還是“三道紅線(xiàn)”都更加考驗房企的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。對于房企而言，防范風(fēng)險，更好地適應市場(chǎng)調整是第一要務(wù)。預計未來(lái)，現金充裕、財務(wù)穩健的房企將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)資源和發(fā)展機遇，一些央企、國企的優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。

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原標題： 挑戰2021丨房企篇：千億房企增至43家，整體業(yè)績(jì)增速放緩