2019 年 8 月第十三屆全國人大常委會(huì )第十二次會(huì )議表決通過(guò)關(guān)于修改《土地管理法》的規定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，從根本上掃除了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地直接入市出讓的法律障礙。其法律政策修改流程如下所示：

新修訂的土地管理法的核心內容主要體現在四個(gè)方面：直接入市交易、可融資、抵押、后續可轉讓及市場(chǎng)化企業(yè)參與拿地。具體而言，刪除了“從事非農業(yè)建設必須使用國有土地或者將原集體土地征為國有的規定，增加規定了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地在滿(mǎn)足一定條件的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使同時(shí)使用者在取得集體經(jīng)營(yíng)性建設用地之后還可以轉讓、互換、出資或抵押等方式進(jìn)行再次轉讓或融資”。

01

針對集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的入市程序來(lái)說(shuō)，需要明確其相應的入市主體、入市前提、用途管制、定價(jià)方式與收益分配等五個(gè)方面的規定。

根據相關(guān)法律法規所確立的原則，允許其首次入市的法定主體為集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的所有權人。而再次入市的，允許的入市主體即為已經(jīng)取得集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權的使用權人?；厮菁w經(jīng)營(yíng)性建設用地的所有權與入市主體的匹配形式， 主要存在三種情形，分別如下對應所示：

在實(shí)操中，入市主體一般由經(jīng)濟合作組織實(shí)施入市，或委托股改后的有限公司代為上市。

根據本次修訂的《土地管理法》，擬通過(guò)出讓、出租等方式入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地須至少滿(mǎn)足以下4項前置條件：

1）擬入市的土地應當是經(jīng)過(guò)土地利用總體規劃、城鄉規劃所確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，且需在每年的土地利用年度計劃中作出相應安排。

2）擬入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地應該依法登記。

3）擬入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，應當簽訂書(shū)面合同。

4）集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、出租等，應該當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

即集體經(jīng)營(yíng)性建設用地是否可以用于開(kāi)發(fā)商品住宅呢？

根據《土地管理法》修訂內容可知，目前法律所允許的入市用途僅為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并未明確涉及住宅類(lèi)用途。關(guān)于住宅類(lèi)項目應用目前存在以下兩種嘗試：

嘗試 1：2017 年 8 月，原國土資源部會(huì )同住建部確定了首批 13 個(gè)城市試點(diǎn)開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房。

嘗試 2：2018 年 12 月，北京市規劃和自然資源委員會(huì )首次嘗試利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設共有產(chǎn)權住房。

因此總結集體經(jīng)營(yíng)性建設用地用途，如下圖所示：

關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的入市價(jià)格，原則上根據相關(guān)法律條文約定，需要與國有建設用地“同等入市、同權同價(jià)”，但由于集體經(jīng)營(yíng)性建設用地市場(chǎng)發(fā)育遠遠不夠， 尚未形成完善的土地供求競爭機制，實(shí)操中目前出讓的集體土地地價(jià)水平普通偏低， 因此相較國有建設用地來(lái)說(shuō)存在較大的價(jià)格優(yōu)勢。

開(kāi)發(fā)商支付相應的土地款后，該筆資金的流入方分別為政府——村集體——村民。

每個(gè)環(huán)節的具體分配比例需依據相關(guān)法律條文來(lái)定。具體來(lái)說(shuō)，依據 2016 年 4 月財政部、國土部制定的《土地增值收益調節金征收管理制度》，農村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市，再轉讓環(huán)節，政府征收一定比例的調節金用以改善農村基礎設施配套等；村集體留下一定比例的發(fā)展基金后，將剩余收益分配給農民。

從計算公式的表達上來(lái)看：

土地增值收益 = 土地入市收益 – 取得成本 – 土地開(kāi)發(fā)支出；

調節金 = 土地增值收益 × 正式比例（20%~50%）

調節金上繳至縣一級地方政府國庫，納入一般公共預算管理，省、市不參與分成， 征收比例各地可根據實(shí)際情況調整。

02

目前房企介入集體租賃用地投資，目前相對成熟的有兩種路徑：

路徑1：集體經(jīng)濟組織（經(jīng)濟合作社或股改后的有限公司）與國企共同聯(lián)合開(kāi)發(fā)整體租賃住房。以北京市為例，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權入市采取區（鎮）級統籌方式，同時(shí)明確規定：集體經(jīng)濟組織在新成立的企業(yè)持股比例不低于51%，且應有保底分紅。

路徑2：集體經(jīng)濟組織（經(jīng)濟合作社或股改后的有限公司）或開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛、協(xié)議出讓等模式獲取土地使用權。在背景導入中的北京大興區瀛海鎮集體建設用地，用于建設共有產(chǎn)權房的項目，即是按照此種路徑實(shí)現入市出讓。

“路徑1”典型案例：與集體經(jīng)濟組織的聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式

在上述模式中，大興區采取集中統籌方式，成立區級有限公司與國企聯(lián)合體共同聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

“路徑2”典型案例：招拍掛拿地，獨立開(kāi)發(fā)

在上述模式中，大興區采取集中統籌方式，成立區級有限公司獨立完成地塊拆遷、騰退等一級整理工作，最終待地塊收儲后到二級市場(chǎng)獨立摘地。

集體經(jīng)營(yíng)性用地入市目前尚處于初期發(fā)展階段，對于很多事項需要待相關(guān)法律法規出臺來(lái)進(jìn)一步明確