作者：真叫東坡

來(lái)源：巴路君（ID：baluzhengguijun）

本次新冠狀病毒肺炎雖然致死率不算高，但傳染性非常強，對經(jīng)濟的影響很大，2月份的PMI跌至35.7，企業(yè)的信心似乎并不足，這種情況下地產(chǎn)企業(yè)會(huì )受何影響呢？筆者嘗試對這一問(wèn)題進(jìn)行分析。

1.對房產(chǎn)銷(xiāo)售影響有多大？

在疫情期間，房產(chǎn)銷(xiāo)售肯定有重大負面沖擊，除湖北外，其它地區房產(chǎn)銷(xiāo)售的影響可能持續兩三個(gè)月左右。

從過(guò)往歷史來(lái)看，2003年的非典對當時(shí)處于上升階段的房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售影響很大，但對施工和投資的沖擊并不明顯。2003年中國商品房市場(chǎng)還在高速發(fā)展，2003Q1房地產(chǎn)領(lǐng)域從銷(xiāo)售到投資都出現了過(guò)熱跡象，一季度商品房銷(xiāo)售額同比增速達到45.2%，受非典影響，特別是疫情被國家重視并開(kāi)始全國嚴控以后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增速以及銷(xiāo)售面積均大幅下滑（如下面兩圖），受疫情影響嚴重的廣東、北京和香港概莫能外，而且香港中原城市指數報價(jià)跌至31.37的歷史最低點(diǎn)。今年和非典那年不一樣的是，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)在國內經(jīng)濟中占比比較大，居民杠桿率更高，如果居民收入受影響，導致地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑和斷月供，這個(gè)行業(yè)對經(jīng)濟帶來(lái)的沖擊可能會(huì )遠高于非典當年，畢竟02年我國的商品房市場(chǎng)才開(kāi)始大量起步，那時(shí)居民杠桿率更低，城市化進(jìn)程還在高速起步階段，而現在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售特別是銷(xiāo)售面積基本上已經(jīng)到了拐點(diǎn)，再疊加新冠肺炎疫情的影響，今年疫情期間，特別是2-4月份，房產(chǎn)銷(xiāo)售應該都是同比負增長(cháng)。

非典前后我國房地產(chǎn)施工面積、投資完成額和銷(xiāo)售額情況

數據來(lái)源：中金研報。

非典前后廣東省商品房銷(xiāo)售面積情況

資料來(lái)源：中指院數據

從克爾瑞發(fā)布的2月份全國主要房地產(chǎn)企業(yè)全口徑銷(xiāo)售情況來(lái)看，除恒大外，其余房企銷(xiāo)售同比均大幅下跌，平均跌幅接近50%。恒大的降價(jià)政策應該產(chǎn)生了一些積極作用，但是否有水份還要看有多少能轉化為報表預收，是否持續還要看3月份的銷(xiāo)售情況。

2.稅收繳納和土地購置有何影響？

地產(chǎn)企業(yè)的資金支出中，土地購置費、土地增值稅和企業(yè)所得稅是非常重要的三個(gè)方面，如果銷(xiāo)售不佳，支出能否減少或延緩呢？如果去年底或1月份拿的地，這部分面臨一定土地購置費支出壓力，當然部分地方ZF延長(cháng)了企業(yè)繳納土地購置費的時(shí)間。土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納對企業(yè)的影響相對有限，土地增值稅一般是按月度預繳，項目竣工結算時(shí)進(jìn)行匯繳清算，如果月度沒(méi)有施工或結算，那土增稅基本就不用繳納；企業(yè)所得稅一般是月份或季度預繳，第二年5月份之前進(jìn)行年度匯繳清算，即使以前少繳納了，現在也還沒(méi)有受影響的時(shí)間。

3.融資情況有何變化？

開(kāi)發(fā)型房企都是高杠桿運行，所以有息負債本息的支付壓力一直較大。由于銀行涉房貸款一般只有四證齊全的開(kāi)發(fā)貸和并購貸，而沒(méi)有流貸，同時(shí)地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)現在只能借新還舊，所以原有債務(wù)的滾動(dòng)就非常重要。在疫情發(fā)生后，銀行受到的指導是應續盡續，但原有債務(wù)還是需要按時(shí)償還，所以在銀行涉房貸款政策發(fā)生明顯變化前，房企的資金壓力仍然較大；而交易所和交易商協(xié)會(huì )對地產(chǎn)企業(yè)的融資政策有所放松，以前被關(guān)小黑屋的企業(yè)重新開(kāi)始活躍在公開(kāi)債券發(fā)行市場(chǎng)。從利率上來(lái)看，公開(kāi)市場(chǎng)的發(fā)債利率水平基本上都有所下降，以一年期的供應鏈ABS來(lái)看：碧XX前年發(fā)在6.2%，到了現在變成了4%左右；世X前年發(fā)在5.4%，現在3.6%；年前1年期7%的時(shí)X，現在5%以下，公司債直接放棄2年只發(fā)3年和5年期。搞得很多老司機都說(shuō)，現在真是下不去手??！

4.ZF對地產(chǎn)的政策有何變化？

我們想要確認的是ZF對地產(chǎn)的政策是否有放松？如果有，有多大程度的放松？根據筆者的觀(guān)察，中央和地方ZF對地產(chǎn)的政策上略有區別，部分地方政府想通過(guò)刺激房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)拉經(jīng)濟，但中央的政策還是房住不炒，央行和銀保監會(huì )也都表示房地產(chǎn)金融政策沒(méi)有調整和改變，遵循一城一策原則。中央的政策可以理解為救企業(yè)、保就業(yè)，但不過(guò)分刺激市場(chǎng)，對地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是托而不舉。 

一個(gè)好的觀(guān)察樣本：2月21日，河南駐馬店市發(fā)布新規，將職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%；同時(shí)，對在市中心城區、各縣城區購買(mǎi)首套居住房屋的人還給予補助，包括各類(lèi)人才補助200元/平、大中專(zhuān)以上畢業(yè)生補助150元/平，農民工補助100元/平。但好景不長(cháng)，2月28日，河南省委、省政府約談了駐馬店市人民政府，要求其提高政治站位，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，要求駐馬店市政府切實(shí)落實(shí)城市主體責任，保持房地產(chǎn)調控政策連續性、穩定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，實(shí)現穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期的三穩目標。

另外，一城一策的22個(gè)城市更是比較好能觀(guān)察中央涉房政策的樣本。以蘇州為例，2月28日，蘇州住建局發(fā)布通知，降低預售門(mén)檻，以前規定必須現房銷(xiāo)售的因疫情影響可以提前相應天數預售，不能按期竣工和交房的，可以按期順延，這樣的舉動(dòng)更多的是對以往過(guò)于嚴苛的涉房政策進(jìn)行糾偏，更多體現出保企業(yè)的目的，如此類(lèi)托而不舉的政策可能是未來(lái)相當長(cháng)一段時(shí)間內的涉房政策主基調。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 疫情下的地產(chǎn)企業(yè)