作者：克而瑞資管

為盤(pán)整市場(chǎng)、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購企業(yè)，多家銀行紛紛向地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”，華潤置地、大悅城、碧桂園、美的置業(yè)等多家房企獲得超百億并購貸銀行額度。但房地產(chǎn)政策端的利好尚未帶來(lái)市場(chǎng)信心的明顯恢復。

2022年前2個(gè)月，在集中供地暫緩、疫情反復等因素影響下，全國土地市場(chǎng)低開(kāi)，成交規模下滑。1-2月房企拿地總額僅960億元，同比下降86%。

22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中僅北京完成首輪集中土拍，從土拍情況來(lái)看，北京此次計劃出讓18幅地，最終石景山首鋼東南區830等地塊因無(wú)人報價(jià)而遭遇流拍，其余17幅地均順利成交，共收金480億元。從拿地企業(yè)來(lái)看，央企、國企等現金流壓力相對較輕的房企仍在“挑大梁”。

不過(guò)，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭依舊十分激烈。17幅成交地塊中，有3幅觸及最高限價(jià)成交，分別是華潤競得的豐臺區紀家廟地塊、綠城競得的朝陽(yáng)區崔各莊地塊和建發(fā)競得的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。結合區位來(lái)看，這3幅地均位于熱門(mén)區域，同時(shí)還有規劃利好加持，因此備受房企青睞。尤其是昌平區中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，因臨近互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區，周邊需求旺盛、購買(mǎi)力也強勁，因而吸引了多達10家房企及聯(lián)合體競拍，最終由建發(fā)封頂價(jià)格競得，成交樓板價(jià)為38601元/平方米。

 2018-2022年1-2月房企拿地投資規模（億元）

數據來(lái)源：CAIC數據庫

 近一年房企拿地投資規模環(huán)比變化（億元）

數據來(lái)源：CAIC數據庫

1、房企發(fā)債總規模719億元，同比下降65%

2022年1-2月，央行在公開(kāi)市場(chǎng)累計實(shí)現資金凈投放7000億元，市場(chǎng)利率總體平穩。年末降準后，央行通過(guò)擴大逆回購力度、超額續作MLF（中期借貸便利）等偏松操作保持流動(dòng)性合理充裕。

1-2月央行公開(kāi)市場(chǎng)合計凈投放7000億

數據來(lái)源：CAIC數據庫

房企方面，2022年1-2月房企發(fā)債總規模719億元，同比下降65%。境內債券融資588億，同比下降47%。海外債方面，1-2月房企海外發(fā)行債券131億元，較去年年底略有恢復，但同比仍下降86%。為置換即將到期的海外債，大發(fā)地產(chǎn)、祥生集團等民營(yíng)房企以12-13%高息發(fā)行美元票據融資。

 近三年1-2月同期房企境內外發(fā)債規模（億元）

數據來(lái)源：CAIC數據庫

注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、

1港元=0.8137人民幣折算

融資成本方面，受益于國內穩中寬松的貨幣政策，1月、2月房企境內發(fā)債利率降至3.5%左右。海外債方面，國企、民企分化明顯，大發(fā)、祥生等民企海外發(fā)債成本居高不下，綠城中國1月發(fā)行的4億美元增信債券利率則僅有2.3%。

近12個(gè)月房企境內外發(fā)債總額（億元）&利率

數據來(lái)源：CAIC數據庫

注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、

1港元=0.8137人民幣折算

從房企發(fā)行債券的類(lèi)型分布來(lái)看，1-2月，房企發(fā)行一般中期票據324億元，占比超4成。

受疫情反復，當前市場(chǎng)不穩定因素較多影響，一般中期票據和超短期融資債券等久期較短的債券成為市場(chǎng)發(fā)行的絕對主力，占比分別為45%、11%，合計占比接近6成。

今年頭兩個(gè)月，房企債券1-3年（含）、3-6年（含）發(fā)行規模較大，發(fā)行量分別占38%、34%。

企業(yè)方面，萬(wàn)科地產(chǎn)1-2月發(fā)行3筆一般中期票據，合計融資80億，為各房企發(fā)債規模之首。

房企發(fā)債TOP10房企中，國企占據7席，僅有禹洲、龍湖、濱江等少數經(jīng)營(yíng)穩定民營(yíng)房企發(fā)債超20億元。祥生集團通過(guò)祥生控股及關(guān)聯(lián)海外子公司成功發(fā)行兩筆美元債，合計融資2.21億美元，其13%的高票息也為今年至今房企發(fā)債利率榜首。

2022年1-2月房企發(fā)行各類(lèi)型債券規模&利率

數據來(lái)源：CAIC數據庫

注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、

1港元=0.8137人民幣折算

2、并購貸款春風(fēng)至，民企融資占比回升

受益于寬松的貨幣大環(huán)境，今年前兩個(gè)月，國資房企平均發(fā)債利率持續走低，2月下探至3.11%。民企發(fā)債融資利率則略有起伏，1月沖高至7.08%后，2月回落至5.01%。

1、2月，房企發(fā)債主體數量分別為30、28家，較12月略有下滑。其中，25%為民營(yíng)房企，與12月相差不大。

近期，為盤(pán)整市場(chǎng)、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購企業(yè)，多家銀行紛紛向地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”，積極響應監管層鼓勵商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)收并購的號召。華潤置地、大悅城分別獲得200億元、碧桂園、美的置業(yè)分別獲得150億元銀行并購貸額度。眾機構中以招商銀行支持力度最大，已發(fā)放超500億元并購貸融資額度。

近12個(gè)月房企發(fā)債主體數量變化按月

2022年1-2月，國資房企仍為境內外發(fā)債主力，民營(yíng)房企發(fā)債融資占比略有上升，由Q4的15%升至28%，接近去年Q3水平。為應對即將到期的海外債，禹洲集團發(fā)行1年期7.81%票息4.53億美元新票據以交換本金總額為4.77億美元的交換票據，為民企1-2月債券融資單筆規模最高。

與此同時(shí)，據CAIC統計，2022年二季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1865元，其中海外債約為889億元。二季度，民企約有764億海外債即將到期，約占二季度到期海外債總規模的85%。境內方面，民企另有約408億債券即將到期。二季度，民營(yíng)房企面臨境內外超千億債券到期，這中間，佳兆業(yè)、華夏幸福、中國恒大均有百億規模債券到期。

今年下半年，債券到期規模超百億的民營(yíng)房企有4家，分別為中國恒大，富力地產(chǎn)、世茂集團和陽(yáng)光城。其中，陽(yáng)光城下半年將有106億債券到期，而2月，陽(yáng)光城向監管機構匯報，現金流已枯竭，或遭金融機構“擠兌”，需重點(diǎn)關(guān)注。

一年內核心房企到期境內債券VS海外債

數據來(lái)源：CAIC數據庫

注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、

1港元=0.8137人民幣折算

總體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著(zhù)巨大壓力。從市場(chǎng)層面來(lái)看，受政策利好影響，部分熱點(diǎn)城市城市已有回暖跡象，如四大一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格普漲，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，東南沿海核心二三線(xiàn)城市和基本面良好的內陸二線(xiàn)城市已出現回暖苗頭，武漢、杭州、青島、揚州等為典型代表。

但由于前期調控加碼、房企暴雷、項目降價(jià)等原因，使得購房者信心備受打擊，短期內觀(guān)望情緒濃厚，疊加3月以來(lái)上海、深圳等熱點(diǎn)城市疫情反復等影響，購房需求或被推遲。但熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區域依然還是購房者爭搶的熱點(diǎn)，對于房企而言，“抓回款”仍將是接下來(lái)的第一要務(wù)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 并購貸春風(fēng)難解春寒，房企拿地融資規模均觸冰點(diǎn)