作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

從政策角度而言，一直以來(lái)上海的調控政策最為嚴格，但仍有部分購房者以假離婚等投機行為獲取購房資格，鉆政策的漏洞。此次上海為打擊假離婚增加購房資格的現象，規定夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

實(shí)際上，在2020年下半年以來(lái)，深圳、成都等多個(gè)城市已明確離婚年限，堵上假離婚的漏洞，不同的是，部分城市規定年限為2年，而上海升級為3年，整個(gè)時(shí)間周期相對較長(cháng)，從這一角度來(lái)看政策也相對更為嚴格。 

此外，《通知》強調調整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。意味著(zhù)，通過(guò)稅收的形式，增加二手房的交易稅費成本，防范部分房東房源“快買(mǎi)快賣(mài)”的現象，抑制投資需求，有助于促進(jìn)二手房交易的穩定。 

政策需求端同樣做出抑制，嚴格執行差別化住房信貸政策，實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個(gè)人住房貸款審慎管理，對購房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 

事實(shí)上，對購房人首付資金來(lái)源核查對購房需求是很大的抑制，但具體力度還要看執行層面。政策中首次提到了“房貸集中度”的概念，后續銀行在貸款方面勢必需要更為保守，部分熱度較高的樓盤(pán)，在貸款方面或將面臨收緊的可能。 

政策在堵投機的同時(shí)，也增加了對無(wú)房家庭的傾斜。比如嚴格執行商品住房銷(xiāo)售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項管理制度；完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購房需求等。值得注意的是，政策并未明確“無(wú)房家庭”比例。 

在供應端，政策明確優(yōu)化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城加大供應力度。堅持房地聯(lián)動(dòng)機制。同時(shí)，通過(guò)租購并舉、加快推進(jìn)舊區改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。

過(guò)去五年，上海商品住宅供地僅約為500萬(wàn)平方米/年（商品住宅計容建面），導致增量供應持續的疲軟無(wú)力，因此從中長(cháng)期來(lái)看，通過(guò)增加土地供應穩定預期，這對行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，同時(shí)多渠道增加供應能夠有效緩解目前較為緊張的供求矛盾。 

當然，市場(chǎng)秩序的規范很重要，近期部分樓盤(pán)、二手房被炒熱，很大程度上是部分自媒體、中介為了自己的目的利益，攪亂了市場(chǎng)，誤導市場(chǎng)預期。

從具體實(shí)施過(guò)程來(lái)看，政策仍然有一部分細化和調整空間。

比如，優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購房需求層面，讓無(wú)房戶(hù)優(yōu)先搖號，是否會(huì )存在投資人找“無(wú)房戶(hù)”購買(mǎi)搖號名額，然后以無(wú)房戶(hù)的名義買(mǎi)房后，再炒房變現的問(wèn)題。 

因此，我們建議此項規定應該做出細化，比如在市場(chǎng)均價(jià)或低于市場(chǎng)均價(jià)的此類(lèi)中低價(jià)普通商品房考慮到住房保障性，可以實(shí)行無(wú)房戶(hù)優(yōu)先，如單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以下的項目無(wú)房戶(hù)具備優(yōu)先購買(mǎi)權等。但是高端的項目沒(méi)必要無(wú)房戶(hù)優(yōu)先，實(shí)際上無(wú)房戶(hù)一般屬于剛需群體，消費能力有限，一旦高端項目對無(wú)房戶(hù)放開(kāi)，很容易形成“代持”炒房的亂象。 

此外，除了政策限制措施之外，新房限價(jià)應適度放開(kāi)。 

過(guò)去幾個(gè)月，上海排隊買(mǎi)豪宅現象不斷，頻現豪宅搶購潮，核心還是在于高端限價(jià)問(wèn)題，一二手豪宅價(jià)格倒掛嚴重，政策限價(jià)反而加大了人為的炒房空間，從穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯來(lái)看，是不合理的。 

解決價(jià)差的源頭問(wèn)題，就能有效的抑制投機性的需求進(jìn)入，而總需求的降低又會(huì )同時(shí)抑制價(jià)格的上漲。 

因此，我建議單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅項目嘗試逐步放開(kāi)限價(jià)，這樣一手房和二手房之間沒(méi)有差價(jià)，讓這些產(chǎn)品在價(jià)格高位零星成交，炒房空間不存在了，也就不會(huì )有樓市中恐慌性搶購的局面，市場(chǎng)也會(huì )進(jìn)一步回歸穩定有序發(fā)展。

整體來(lái)看，此次上海樓市調控政策的出臺還是非常到位且有針對性，對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的問(wèn)題及時(shí)響應，一定程度上，上海也打響了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控第一槍?zhuān)瑢τ诮酉聛?lái)各大城市的表現具有很強的警示作用和引導意義。

至于后續政策的實(shí)施效果仍然待于進(jìn)一步觀(guān)察，但短期內勢必會(huì )對市場(chǎng)部分成交產(chǎn)生比較大的影響。在上海樓市“虛火”上澆一些冷水，讓市場(chǎng)冷靜一下，也將更有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的穩定和健康發(fā)展。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 重磅！上海加碼樓市調控，“假離婚”買(mǎi)房行不通了！