丁祖昱評樓市 作者：編輯部、CRIC研究
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2022年開(kāi)年，全國土地市場(chǎng)在集中供地暫緩、疫情反復等諸多因素影響下，迎來(lái)了低開(kāi)走勢。全國土地市場(chǎng)成交規模迎來(lái)周期性下滑，首月成交規模較去年同期“腰斬”，成交均價(jià)跌至2019年以來(lái)最低。而春節后首周，大部分城市的土地市場(chǎng)仍未正式恢復運轉，供應和成交規模均處于近一年內低位。
01 供求規模環(huán)比雙雙大降
2022年1月全國土地市場(chǎng)供應建面周期性回落，CRIC統計數據顯示，當月全國經(jīng)營(yíng)性土地供應總建筑面積僅為9485萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%。土地供應量是2019年以來(lái)最低的一個(gè)月。
集中供地之下，多個(gè)城市的土地供應節奏發(fā)生改變，1月份土地供應量明顯不及以往同期。重點(diǎn)22城中，只有北京率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，值得注意的是，2022年首輪集中供地，北京進(jìn)一步強化了現房銷(xiāo)售預期，有9宗地需要競現房銷(xiāo)售，比例較2021年第三批明顯增加。
從春節首周供應情況來(lái)看，供應規模較去年同期仍有較大差距，重點(diǎn)監測城市的土地總供應建面為447萬(wàn)平方米。
受季節性因素和集中供地階段性“斷供”的影響，1月全國土地市場(chǎng)成交規模環(huán)比大幅減少，同比去年同期也有明顯的差距。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積僅為7851萬(wàn)平方米，環(huán)比大降84%，同比下降52%。
與此同時(shí)，平均地價(jià)降至1905元/平方米，是自2019年以來(lái)首次回落至2000元/平方米以下。主要原因在于集中供地城市顯著(zhù)減少，高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯下滑所致。各能級城市平均地價(jià)均明顯走低，三四線(xiàn)城市降幅相對較窄，本月平均樓板價(jià)達1511元/平方米，環(huán)比下降8%，同比也僅下降了13%。
圖：CRIC監測城市經(jīng)營(yíng)性用地
月度供求量?jì)r(jià)走勢（單位：萬(wàn)平方米，元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
02 多城土地市場(chǎng)明顯遇冷
從開(kāi)年至今的土地成交情況來(lái)看，土地市場(chǎng)仍然延續2021年的下行，地方城投平臺公司托底仍是主流，除了寧波、杭州等有一定熱度外，多個(gè)城市持續遇冷。
首月全國土地成交平均溢價(jià)率為4.0%，環(huán)比略有回升，但整體仍處于低位。
各能級城市表現略有差異，除了二線(xiàn)城市溢價(jià)率環(huán)比上漲外，一、三線(xiàn)城市溢價(jià)率環(huán)比均下滑。具體來(lái)看，二線(xiàn)城市由于成交主力寧波第三批集中土拍熱度明顯回升，助推整體溢價(jià)率環(huán)比上漲3.2個(gè)百分點(diǎn)，升至5.6%；一線(xiàn)城市則由于成交地塊均為商辦用地溢價(jià)率降至冰點(diǎn)；三四線(xiàn)城市溢價(jià)率也進(jìn)一步走低，平均溢價(jià)率僅為3.6%。
從周度數據來(lái)看，春節后首周受上海、杭州多宗商辦地高溢價(jià)成交拉動(dòng)，平均溢價(jià)率回升至8%，創(chuàng )2022年重點(diǎn)監測城市近一年來(lái)周度成交溢價(jià)率新高。
圖：CRIC監測城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢圖
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
資金流仍面臨較大壓力的房企拿地意愿不強，開(kāi)年首月流拍現象較去年年末有所加重，流拍率升至24%。
具體城市來(lái)看，大部分流拍地塊集中在樓市處于調整周期的城市，如大連、哈爾濱、揭陽(yáng)等，并且這些地塊多為含宅地塊，以大連為例，1月份主城區計劃出讓的5幅宅地全部因無(wú)人競價(jià)而流拍，土地市場(chǎng)明顯遇冷。
圖：重點(diǎn)監測城市的經(jīng)營(yíng)性用地流拍率走勢圖
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
03 首輪集中土拍或再迎調整
值得注意的是，1月集中供地22城土拍正式收官，在出讓條件進(jìn)一步放松之下，寧波成為傳統成交淡季中唯一保持熱度的城市，不僅溢價(jià)率超過(guò)杭州成為22城第三輪土拍首位，還出現了多宗地觸頂搖號的火熱局面，樓市的先行領(lǐng)導和穩定作用逐漸顯現出來(lái)。
目前很多房企面臨的情況是，很多地塊拿到可能會(huì )面臨虧損，市場(chǎng)行情也不明朗，項目銷(xiāo)售之后短期內拿不到錢(qián)，融資端受限，因此房企補倉或拿地的意愿降至最低，短期內仍然是觀(guān)望。
而且，2022年會(huì )出現大量收并購及項目合作的機會(huì )，將進(jìn)一步縮減拿地熱情，土地成交端在2022年上半年預計也難有明顯回暖。
今年首輪集中土拍很重要，如果在土地價(jià)格方面做一些調整、讓利，讓企業(yè)有較為合理的利潤空間，將吸引民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入，房企投資也將會(huì )迎來(lái)結構性回暖。因此，首輪集中供地對市場(chǎng)信心恢復至關(guān)重要。實(shí)際上，土地市場(chǎng)穩定是房地產(chǎn)樓市逐漸穩定的前提，房企投資力度的修復仍需要至少三個(gè)月左右的修復時(shí)間。
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