作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

CRIC監測數據顯示，99家典型上市房企總有息負債規模增速近幾年呈現持續下降的趨勢，尤其是2020年8月，“三條紅線(xiàn)”提出后，更是呈現斷崖式下跌。 

數據顯示，2020年末99家房企的總有息債規模為77919億元，相比2019年僅增長(cháng)5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。

其中，有28家房企的總有息負債同比呈現下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達約61%（2019年該比例為54%）。 

可見(jiàn)，越來(lái)越多的房企都將控制負債規模作為了當前的主要目標。

圖：歷年99家房企總有息負債規模及增速情況（億元）

數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報告，CRIC整理

與此同時(shí)，不少房企通過(guò)借新還舊等方式，積極調整企業(yè)債務(wù)結構。截至5月底，房企在海內外發(fā)債融資總規模累計約4579億元，較去年同比下降5%，從單月來(lái)看，5月房企境內外共發(fā)行債券約590億元，同比微升4.8%，環(huán)比下降38.2%。其中境內發(fā)債規模達336億元，同比下降58.4%，環(huán)比上升2.2%；海外債方面，5月共發(fā)行254億元，同比上升70%，環(huán)比上升75%。 

截止2020年末，99家房企的長(cháng)短期債務(wù)比達2.15，較2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明顯改善；其中短期有息負債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來(lái)首次出現下滑；長(cháng)期有息負債較2019年上升了9%至53197億元。 

房企通過(guò)借新還舊調節自身債務(wù)結構，一方面，短期內能有利于達標現金短債比等紅線(xiàn)指標，滿(mǎn)足政策監管要求。另一方面，更多地利用長(cháng)期資金，也能使企業(yè)的未來(lái)決策更加從容。

圖：歷年99家房企長(cháng)短債務(wù)規模及比例情況（億元）

數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報告，CRIC整理

從具體房企來(lái)看，2020年在99家重點(diǎn)房企中，有52家房企的長(cháng)短期債務(wù)比出現不同程度的改善，其中融創(chuàng )、佳兆業(yè)、榮盛等房企，不僅控制了總有息負債規模的增長(cháng)，債務(wù)結構也優(yōu)化顯著(zhù)。

表：2020年債務(wù)結構優(yōu)化表現突出的重點(diǎn)房企

數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報告，CRIC整理

以佳兆業(yè)為例，2020年底，佳兆業(yè)總有息負債為1214.71億元，同比增長(cháng)4%；其中短期有息負債為230.69億元，同比減少28%；長(cháng)期有息負債為984.02億元，同比增長(cháng)15%；長(cháng)短期債務(wù)比從2019年的2.67大幅提升至4.27。這主要由于期內佳兆業(yè)累計發(fā)行34億美元的境外優(yōu)先票據，且發(fā)行期限普遍較長(cháng)，其中5年期占比44.1%，3年期占比23.5%（含3+N年的永續債），從而使債務(wù)結構得到優(yōu)化。

圖：近兩年佳兆業(yè)有息債務(wù)結構情況

數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報告，CRIC整理

進(jìn)入2021年，部分房企繼續加大債券贖回和借新還舊力度。據不完全統計，中國恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規模的債券。

其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉債。6月3日晚間，恒大集團召開(kāi)了年度戰略合作伙伴交流會(huì )，董事局主席許家印在會(huì )上表示6月底恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。

中國奧園也于上半年贖回了三筆公募境外優(yōu)先票據，規模超70億人民幣。正榮上半年以來(lái)積極通過(guò)以長(cháng)債置換短債的方式，不斷優(yōu)化債務(wù)結構，上半年共贖回三筆優(yōu)先票據。

圖：截至2021年6月16日重點(diǎn)房企債券贖回規模（包括永續債）（億元）

數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報告，CRIC整理

整體來(lái)看，由于獲取長(cháng)期負債相比短債，獲取難度更大。一般要對借款企業(yè)進(jìn)行詳細的信用評估，甚至資產(chǎn)抵押。在當前融資收緊的背景下，并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長(cháng)的長(cháng)期負債。能夠做到以新?lián)Q舊的房企仍然僅占少數。 

房企融資分化仍將持續，對于財務(wù)優(yōu)秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結構或將得到持續的優(yōu)化和改善，企業(yè)發(fā)展或將提速；而債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長(cháng)受限，與此同時(shí)，疫情走向和經(jīng)濟發(fā)展的不確定性導致了市場(chǎng)避險情緒升溫，民營(yíng)房企發(fā)債日漸艱難。

對于那些債務(wù)結構不理想的房企而言，當務(wù)之急是積極拓寬融資渠道，多元化融資，持續優(yōu)化自身的債務(wù)結構，增厚企業(yè)安全墊，降低融資成本。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從金融驅動(dòng)轉變?yōu)榻?jīng)營(yíng)驅動(dòng)，房企運營(yíng)方面應持續優(yōu)化組織架構，持續提高運營(yíng)能力，以實(shí)現強回款、控投資。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： “三條紅線(xiàn)”后，典型上市房企短期有息負債首次下跌