丁祖昱評樓市 作者：克而瑞租售
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近年來(lái)，長(cháng)租公寓“爆雷”“跑路”頻發(fā)，在今年的疫情背景下，更是加速暴露了租賃市場(chǎng)的運營(yíng)風(fēng)險與漏洞。
自中央政府大力推行“租售并舉”，至今已五年，今年各城市也根據自身市場(chǎng)情況，密集出臺了各項租賃相關(guān)政策，進(jìn)一步推動(dòng)完善住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。無(wú)論中央層面上，還是地方層面，政策上都給予了租賃市場(chǎng)多方面的支持，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的穩定、快速發(fā)展。
“租售并舉”并不是只喊“口號”，而是從頂層設計到制度的執行都在一一落實(shí)。我們看到，政策延續性不斷完善，通過(guò)政策的實(shí)施，保障、完善租賃市場(chǎng)秩序；并且，從稅收財政、權益保障等各方面，多維度落實(shí)保障租賃雙方權益。
二十余城214條住房租賃相關(guān)政策
截至2020年10月，共二十余城發(fā)布214條住房租賃相關(guān)政策，政策內容圍繞著(zhù)租賃權益保障、市場(chǎng)監管、租賃供應以及金融稅收等多個(gè)方面?？梢园l(fā)現今年各城市發(fā)布的政策，以權益保障和市場(chǎng)監管政策為主導，多數涉及到針對B端和C端的補貼，以及加強住房租賃金融業(yè)務(wù)監管，特別是對采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監管。
數據來(lái)源：克而瑞租售整理
住房租賃市場(chǎng)是住房體系中非常重要的一環(huán)，從中央到地方，各級政府都十分關(guān)注住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。今年7、8月份，杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長(cháng)租公寓企業(yè)出現爆雷和跑路事件，引起了各地政府的重視，加速了各地方政府對市場(chǎng)的監管，通過(guò)出臺一系列的租賃行業(yè)監管政策來(lái)規避市場(chǎng)風(fēng)險，維護租客和房東利益。
整體而言，租賃權益保障類(lèi)政策受到社會(huì )廣泛關(guān)注，同時(shí)，租賃權益方向的政策發(fā)布數量最大。在行業(yè)監管趨嚴的背景下，進(jìn)一步加速行業(yè)出清，淘汰一批運營(yíng)不力或是不規范的企業(yè)，避免造成劣幣追逐良幣的現象，維護有序企業(yè)的成長(cháng)。
分城市來(lái)看：
上海、廣州、重慶、杭州、西安、成都、合肥、?？诘瘸鞘姓咧饕性趶娀袌?chǎng)風(fēng)險監管方面。濟南在租賃供給、監管和權益保障等多方面均有相關(guān)政策的推出，力度較大；具體在租售同權、增加房源供應、搭建監管平臺、對企業(yè)和租客實(shí)施補貼方面全方位推進(jìn)。
濟南住房租賃政策匯總
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直轄市每年10億元獎補資金支持
從2017年的租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)首批城市的公布，到2019年中央專(zhuān)項資金注入租賃市場(chǎng)的舉措，各級政策的不斷推出和執行，對穩定租金和租賃市場(chǎng)秩序起到了重要作用。
2019年7月，根據財政部、住房和城鄉建設部下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》，中央財政對確定的示范城市給予獎補資金支持，直轄市每年10億元，省會(huì )城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元，補貼政策涉及24城總計約66億資金；用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務(wù)與監管平臺等與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出，由示范城市自主確定資金使用方案。
部分城市住房租賃補貼方案匯總
1、原則：大錢(qián)補建設，小錢(qián)補運營(yíng)
從各地出臺的資金管理辦法來(lái)看，總體補貼原則是：大部分資金用于租賃建設，小部分資金用于補貼租賃運營(yíng)，也就是說(shuō)各城市在租賃房源籌建方面重點(diǎn)并大量補貼，對于改建項目和盤(pán)活項目補貼量則次之。在出臺租賃專(zhuān)項資金管理辦法的城市中，各地側重點(diǎn)不同，例如北京側重新建、改建項目的補貼；合肥對不同項目的補貼較為全面，各個(gè)方向補貼力度較為平均。
各城市補貼力度也不盡相同，總體來(lái)看，北京的補貼力度最大，新建項目補貼標準達到3-4.5萬(wàn)/間，其次是南京、武漢；盤(pán)活項目和運營(yíng)項目補貼作為補充內容，各城市補貼力度都不是十分突出。大部分城市對其他能夠有效促進(jìn)租賃行業(yè)發(fā)展的企業(yè)，例如信息采集類(lèi)、住房租賃信息化建設類(lèi)項目，均有不同程度的補貼。深圳在這方面的補貼標準較高，達到1200-1500元/平方米。
2、主體：以國企、央企為主
對于補貼主體也存在一定差異，但多數以國企、央企為主。從各城市已公開(kāi)的支持項目清單來(lái)看，深圳第一批補貼的企業(yè)為深圳招商公寓；南京的幾批補貼基本都發(fā)放給本地企業(yè)和國企，例如南京安科置業(yè)有限公司和南京國立資產(chǎn)管理有限公司；武漢主要將補貼發(fā)放給具有國企及規模型房企，例如中海、城開(kāi)、融創(chuàng )等。
由于各級政府對專(zhuān)項資金的使用較為謹慎，而中小型經(jīng)營(yíng)項目的運營(yíng)能力、償債能力等無(wú)法保證，因此大部分企業(yè)在選擇補貼項目的時(shí)候首選國企、央企。同時(shí)，各城市的補貼發(fā)放具有“引導示范效應”，因此，各地政府對資金的流向監管十分嚴格。
3、補貼的背后，意在完善監管
一方面，政府通過(guò)扶持合規性企業(yè)，能夠在一定程度上加強租賃行業(yè)信心，正向引導租賃市場(chǎng)發(fā)展。試點(diǎn)城市租賃專(zhuān)項資金的下發(fā)，對于緩解租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力能起到一定作用，但由于租賃企業(yè)眾多，而且是普惠性政策，作用相對有限。
但從另一方面來(lái)看，政府通過(guò)對租賃企業(yè)的補貼，能夠加強對企業(yè)和項目層面的監督、監管，并加快政府對于租賃市場(chǎng)房源信息管控體系的建立，預防“高進(jìn)低出，長(cháng)收短付，短錢(qián)長(cháng)投”等違規行為，擾亂市場(chǎng)的正常秩序。
針對引進(jìn)人才，深圳補貼力度最高
隨著(zhù)人口增長(cháng)速度的放緩，人口紅利消散；而人才是加速城市發(fā)展的重要引擎，關(guān)系到城市建設的根本。人才資源是經(jīng)濟活力的核心，解決人才的安居問(wèn)題，促進(jìn)“職住平衡”能夠在一定程度上推進(jìn)城市的集約化、規?；l(fā)展，為經(jīng)濟發(fā)展提供強勁動(dòng)力，同時(shí)，人才安居問(wèn)題的解決，能夠促進(jìn)產(chǎn)城融合，使有限的公共資源更有效率的使用和利用。
目前，一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高企，人才通過(guò)補貼買(mǎi)房的難度相對較大，但租房能夠較好的緩解居住的壓力，因此，各城市根據自身情況制定了不同的引進(jìn)人才租賃補貼政策，幫助應屆畢業(yè)生和特殊人才在解決就業(yè)問(wèn)題的基礎上完成第一階段的安居問(wèn)題。
部分城市引進(jìn)人才租賃補貼方案匯總
數據來(lái)源：克而瑞租售整理
1、分類(lèi)補貼差異化，深圳補貼力度最高
對比各城市人才租房補貼標準和租金水平來(lái)看，深圳、南京的補貼力度較大，補貼金額基本可以完全覆蓋房租，上海的人才租賃補貼力度相對較??；而杭州雖然對本科生的租賃補貼較少，但對高層次人才的住房問(wèn)題直接提供保障房，人才分類(lèi)補貼差異較大。
從各試點(diǎn)城市人才租賃補貼政策來(lái)看，北京、上海由于城市人口基數較大，近年來(lái)大力控制人口，主要引進(jìn)的是高精尖人才，將對高精尖人才的安居作為主要著(zhù)力點(diǎn)；而其他試點(diǎn)城市則主要承接一線(xiàn)城市的人口外溢，在學(xué)歷人才的引進(jìn)和高精尖人才的引進(jìn)雙方面雙管齊下，全方位的引進(jìn)人才，并制定一系列補貼政策，以期解決人才的安居問(wèn)題。
但整體而言，大部分城市對特殊人才的租房補貼力度都要明顯高于對應屆畢業(yè)生的補貼，一方面，高精尖和特殊人才的價(jià)值更大，可以較大程度的幫助城市的產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，由于大量的高精尖人才引進(jìn)時(shí)會(huì )攜帶家庭成員，因此也相對需要更多的補貼來(lái)解決安居問(wèn)題。
2、補貼與人口流入呈正相關(guān)
從各城市人口流入情況來(lái)看，對學(xué)歷型人才租賃補貼力度更大的城市，人口流入數量也更多。深圳、杭州、成都、武漢的補貼標準相對城市租金而言，能夠解決租房壓力，同時(shí)，這些城市的人口流入情況也更加樂(lè )觀(guān)；而從另一個(gè)角度來(lái)看，人口凈流入大的城市對人才提供租房補貼對于緩解城市居住壓力更有必要性和實(shí)際意義。
2019年各試城市人口流入情況（萬(wàn)人）
租賃補貼政策，從源頭上解決了一部分人才的安居問(wèn)題，使城市源源不斷吸引更多人才的加入；而人才的不斷引入，能加速城市的產(chǎn)業(yè)升級和穩定發(fā)展，加速城市經(jīng)濟發(fā)展形成正循環(huán)。
自十九大提出“租售并舉”政策之后，從中央到各級政府陸續出臺了一系列促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩健發(fā)展的政策，使市場(chǎng)更加規范，在一定程度上解決了人才的安居問(wèn)題。
隨著(zhù)針對租賃市場(chǎng)的各類(lèi)補貼的下發(fā)和監管政策的不斷完善，使租賃市場(chǎng)真正發(fā)揮其有效平衡住房需求的功能，解決城市發(fā)展中的“職住平衡”問(wèn)題。從而帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級以及經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)人才和城市發(fā)展“雙贏(yíng)”的良性循環(huán)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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